Alışveriş merkezlerindeki kira kavgasında son perde
''Madem kiralar yüksek, alışveriş merkezlerinde mağaza açmayın'' diyen kim? Neden alışveriş merkezlerinde kiralar yüksek?
İstanbul başta olmak üzere diğer büyük şehirlerde ve Anadolu'nun gelişen kentlerinde her geçen gün yeni bir alışveriş merkezi açılıyor. Dev merkezlere olan talep, buralardaki mağazaların metrekare fiyatlarını da artırıyor. Özellikle yerli markaların maliyetlerini zorlayan bu durum, perakende sektöründe en çok tartışılan konular arasında yer aldı. Yatırımcıların alışveriş merkezlerine yatırdıkları parayı Avrupa ülkelerine göre daha kısa sürede almak için kiraları yükselttiği belirtiliyor.
Olivium Genel Müdürü Murat İzci, bir mağazadan metrekare için 200 dolar kira istenmesi durumunda, burasının ayda 200 bin dolar ciro yapması gerektiğini; ancak bu rakamın piyasa şartları ile örtüşmediğini belirtiyor. İzci, fiyatlardan şikayet edilmesi konusunda, ''Herkes yüksek fiyatlar isteyebilir; ancak birilerinin de vermiyor olması lazım.'' yorumunu yapıyor.
İzci'nin verdiği bilgiye göre fiyatlar '100 metrekare-100 bin dolar ciro' hesabına göre belirleniyor. Bu rakam tekstil ve hazır giyimde bir miktar daha yüksek kabul edilebiliyor. Ancak unutulmaması gereken bir nokta var ki; yüksek kiralar müşterilere yüksek fiyat olarak yansıyor. İzci, kira fiyatlarının dalgalı şekilde yükselse de bir süre sonra dengeye oturacağı kanaatinde.
Bir alışveriş merkezine yapılan yatırımın ne kadar sürede geriye döneceği de fiyatları etkileyen bir diğer nokta. Avrupa'da bir yıllık kira gelirinden yola çıkıldığında en az 10 yılı geçiyor. Türkiye'de ise bir yatırımcı 100 milyon dolar harcaması halinde bunun hepsini 5 yılda almak istiyor. Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği Başkanı Nuşin Oral ise konu hakkında bir değerlendirme yapmak istemiyor.
Turyap gayrimenkul şirketinin sitesinden alınan bilgilere göre, alışveriş merkezlerinde minimum belirlenen kira bedellerinin yanında, aylık net cirodan yüzde 8-15 aralığında bir pay alınıyor. Ciro payı, minimum kirayı geçmesi halinde bu bedel kira olarak ödeniyor; yani hangisi yüksekse kira bedeli olarak belirleniyor.
Bu kazan-kazan durumunda firmaların riskleri asgariye indiriliyor. Net kira ödemesi ile birlikte ödenmesi gereken stopaj yükümlülüğünün alışveriş merkezlerinde KDV'ye dönüşmesi ve firmaların istediği metrekareler ve özelliklerde mağazaları proje inşaat aşamasında tespit edebilmeleri talepleri artırıyor.
Mağazalardan metrekare başına fiyat isteyen alışveriş merkezi giderleri ise dört ana kısımdan oluşuyor. Birincisi işletme giderleri. Bunlar çarşının işletilmesi, güvenlik, bahçe düzeni ve onarım gibi konuları kapsıyor. Su, elektrik, doğalgaz gibi hususlar teknik giderleri oluştururken, çarşıda satışları artırmak için yapılan faaliyetler pazarlama giderlerini teşkil ediyor. Son olarak genel yönetim giderleri; ki bunlar, personel, sigorta, yemek ve hukuk danışmanlığından oluşuyor. Bir alışveriş merkezinin iklimlendirilmesi de fiyatları etkileyen unsurlardan.
Müşteri çekmek için yabancılara öncelik veriliyor
Türkiye'de yaklaşık 130 alışveriş merkezi (AVM) bulunuyor. Bunun yaklaşık 40'tan fazlası İstanbul'da. 1980'lerde açılan ilk merkez Bakırköy'deki Galeria'ydı. Daha sonra peş peşe Profilo, Akmerkez, Carousel açıldı. Ancak, alışveriş merkezlerinin açılmasına 2002'den sonra hız verildi. Halen İstanbul'da 38 inşaat halinde, 32 planı yapılmış merkez var. Anadolu'da 28 inşaat halinde, 45 planlanmış dev çarşı bulunuyor.
Bu artış metrekare fiyatlarına da yansıyor. Örneğin İstanbul Zeytinburnu'ndaki indirim çarşısı Olivium'da ilk kiracılar metrekaresine 50 dolardan daha az ücret öderken yeni kiralamalarda bu rakam 85 dolara kadar çıkıyor. Kafeterya ve restoran kısımlarında ise kiralar 100 doları geçebiliyor. Emlak satış ve kiralama şirketlerinden Turyap'tan alınan bilgiye göre bir dönemin en lüks çarşısı kabul edilen Akmerkez'de kiralar 140 ile 250 dolar arasında değişiyor.
Bu arada uluslararası gayrimenkul şirketi İngiliz Savills'in, 2007'nin ilk çeyreğini kapsayan 'Güney Avrupa'da Kent Dışı Perakendecilik' araştırmasına göre Türkiye yüzde 7'lik kira getirisiyle alışveriş merkezlerinde en kârlı ülke. Bir süre önce açıklanan araştırmada, kişi başına 50 metrekare AVM düşen Türkiye'de projelerin hızlandığına dikkat çekiliyor. Araştırmada Carrefour, Praktiker, IKEA, Mango, Zara, Debenhams, Next, Harvey Nichols gibi dünyaca ünlü pek çok markanın Türkiye'yi tercih ettiği belirtilirken, yıllık kiranın 109 dolar ile bin Euro arasında değiştiği ifade ediliyor.
Türkiye'deki alışveriş merkezi stoku, 1996-2006 yılları arasında yedi kat büyüdü. 1996'da 300 bin metrekare olan alışveriş merkezi toplam alanı, 2006 yılında 2,1 milyon metrekareye çıktı. Bu rakamın yıl sonunda 2,4 milyon olması bekleniyor. Toplam alışveriş merkezlerinin yüzde 45'i İstanbul'da, yüzde 11'i Ankara'da, yüzde 9'u ise İzmir'de.
(Zaman)
