Ankara'da gayrimenkulün yönü nereyi gösteriyor?

 Ankara, günümüzde hızlı bir yapılaşma evresinden geçen şehirlerden biri. Kentin bu dinamik yapısını ve gayrimenkul piyasasına yansımalarını, kentin hangi bölgelerinde nasıl yapılaşmalar olduğunun fotoğrafını Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Ebru Öz ile birlikte çektik.
 
ENYOĞUN YAPILAŞMA ANKARA'NIN GÜNEYBATISINDA
Öz, Ankara'da en yoğun yapılaşma bölgesinin adresi olarak Ankara'nın güneybatısını, yani Çayyolu'nun devamında Eskişehir Yolu Aksı'nı gösteriyor. Özellikle Yaşamkent, Temelli yönünde büyük projeler ve büyük siteler halinde devam eden gayrimenkul üretimi sürüyor.
TOKİ'nin bu aksta devam eden Yapracık ve Turkuaz projeleri de yoğunluğu artıran çalışmalardan. Bu noktada bu aksta yer alanYaşamkent-Çayyolu-Türkkonut-Temelli bölgesinin gayrimenkul üretimi yoğunluğu kadar fiyatlar açısından da yüksek bir seyir izlediğini belirtmek gerekiyor.
Ebru Öz, Ankara'da konut üretiminde en yoğun ikinci adres olarak Etimesgut-Eryaman bölgesini gösteriyor. Öz, özellikle orta-orta üstü gelir seviyesi grubundaki insanların tercih ettiği Etimesgut bölgesinde önemli ölçüde konut üretimlerin devam ettiğini belirtiyor.
Bu yoğun yapılaşma dışında şehrin gelişen yüzleri olarak Batıkent, Mamak'ta NATO Yolu ve çevresi, Keçiören'de Bağlum bölgesi, Pursaklar ve Gölbaşı'nda Örencik bölgesini de ekliyor.

BÜYÜK YATIRIMLARIN ADRESİ ÇAYYOLU
Ankara, belki de yatırımlar açısından en büyük farklılığı gösteren şehirlerden biri. Ebru Öz, bu durumu, gelir seviyesi bakımından çok çeşitli gelir gruplarına mensup insanların Ankara'da oturmasıyla açıklıyor. Ardından da ekliyor: "Bu yatırım farklılıkları aynı zamanda yatırımcı gruplarını da yönetmekte, gayrimenkul yatırımcıları bu farklılıklara göre yatırımlarını yönlendiriyor."
Öz'ün tespitlerine göre yatırım farklılığı açısından Ankara'yı epey bir bölgeye ayırabilirsiniz. Ama, yine de kabaca birkaç ana rota çıkarabilir. Mesela Gayrimenkul üretiminde olduğu gibi en büyük yatırım Çayyolu-Yaşamkent-Türkkonut bölgesinde. Öz'e göre, büyük ve orta büyüklükte gayrimenkul yatırımcılarının gözdesi durumundaki bu bölge, özellikle geleceğe dönük yatırımlar için tek bölge olarak tercih ediliyor.
Yatırımlarını daha çok kira bedellerine göre yönlendiren orta büyüklükteki gayrimenkul yatırımcılarının adresi ise doğal olarak Ankara'daki kira bedelleri yüksek olan semtler. Bu yüzden bu yatırımcılar özellikle üniversite kampüslerinin, siyasi parti merkezleri ve büyük şirketlerin tercihi olan Söğütözü bölgesine yakın olan Çukurambar-Balgat bölgesini birincil yatırım bölgesi olarak belirlemiş durumda. Üniversite öğrencilerinin tercihi olan Bahçelievler, orta çaplı şirketlerin merkezlerinin bulunduğu Gazi Osman Paşa, merkezi iş alanı olan Kızılay ve özellikle büyük şirketlerin tercih ettiği Söğütözü ve Mustafa Kemal Mahallesi ise diğer adresler olarak ön plana çıkıyor.
Küçük gayrimenkul yatırımcısının tercihi ise daha çok merkezden uzak banliyö durumundaki bölgeler. Öz'ün anlattıklarına göre bu yatırımların rotası Etimesgut-Eryaman-Elvanket bölgesinin yanı sıra Keçiören, Mamak, Yenimahalle-Demetevler ve Kırkkonaklar bölgelerini gösteriyor.
 
ANKARA'NIN EN DEĞERLİLERİ
Ankara'nın en pahalı bölgelerine gelince...
Söğütözü-Çukurambar-Bilkent-Beysukent bölgesi birinci sırada. Gerek iş alanlarına, gerek siyasi parti merkezlerine gerekse üniversite merkezlerine yakınlığı dikkat çeken bu bölgeyi yakın ara Ümitköy-Çayyolu-Yaşamkent üçgeni takip ediyor. Öz, bu bölgede gayrimenkul değerlerinin yüksek olmasının nedenini üniversite kampüsleri, yeni yapılan alışveriş merkezleri ve nitelikli gayrimenkullerle açıklıyor.
Fiyat açısından Ankara'yı üçüncü dereceden takip eden alan ise orta ölçekte iş merkezlerinin tercih ettiği ve ulaşım kolaylıklarıyla ön plana çıkan Öveçler ve Gazi Osman Paşa. Burayı gayrimenkul fiyatları bakımından değerli bölgelere, üniversite kampüslerine ve iş alanlarına yakınlığıyla dikkat çeken Bahçeli bölgesi takip ediyor. Sıralamada sırasıyla yer alan diğer bölgeler ise Yenimahalle-Keçiören-Demet-Batıkent bölgesi, Etimesgut bölgesi ve Mamak bölgesi
 
AVM'LERDEKİ YÜKSEK KİRALAR ANKARA'DA DA SORUN
Geçen yılki rakamlar perakende sektörü açısından Ankara'da durgun bir tablo çizdi. Yine de 1.000 kişi başına düşen 190 metrekarelik kiralanabilir alanla en yoğun piyasa  Ankara  oldu. Bu rakamların 2010 yılında artmasına ise kesin gözüyle bakılıyor. Mesela, hızlı kentsel dönüşümüyle dikkat çeken Keçiören ve burada açılan AVM ve outleet'ler kadar açılacak olanlar da dikkat çekici.
Fakat, her şehirde olduğu gibi burada da sorunlu bir büyüme söz konusu. Ebru Öz, sorunlu büyümeyi şu cümlelerle anlatıyor: "AVM'lerdeki dükkan kiralarının yüksek olması, daha kırsal kesimde kalan AVM'lerin tüketicilerden talep bulamaması burada açılan dükkanların zarar etmelerine neden olmakta ve bu işletmeler kapanmaktadır. Kiraların işletmeciler lehine çekilmesi bile talep azlığı nedeni ile çözüm olamamıştır. Fakat bazı AVM'lerde müşteri yoğunluğu çok yüksek seviyede. Ankamall, Cepa, Arcadium, Armada gibi yerlerde olumsuz bir durum görülmemektedir. 2009 içerisinde açılan Gordion AVM ise yine Eskişehir Yolu aksında olduğundan ileriye yönelik talep görmesi kaçınılmazdır. Yatırımcılar bu bölgelerdeki canlılığı iyi değerlendireceklerdir ve bu bölgeye olan talep artacaktır."
 
ŞEHİR MERKEZİNDE DAHA ÇOK OTELE İHTİYAÇ VAR
Ebru Öz'ün Ankara'daki otel yatırımlarına yönelik tespiti de oldukça ilginç. Ankara'nın hızlı yükselen semtlerinden biri olan Çayyolu'nda tek otel olarak hizmet veren TEB Otel'in kapanması, Öz, otelin şehre uzaklığı ve kongreler için yeterli ulaşımın olamaması nedeniyle kapandığını düşünüyor. Bu yüzden otellerin şehir merkezinde olması gerektiğini düşünüyor.
Öte yandan Ankara Oteli'nin yerine inşa edilen Rixos ve Eskişehir Yolu üzerinde yeni açılacak olan Mövenpick Otel'in Ankara'ya canlılık getirmesi bekleniyor. Bunun yanı sıra Kızılay, Çankaya bölgelerinde yeni otellerin yapılması ve mevcut otellerin yenilenerek faaliyetlerini sürdürmesi de bir diğer önemli gelişme. Bu arada Ankara'daki Hilton, Bilkent ve Sheraton gibi oteller kuşkusuz konunumunu koruyor.
 
ŞEHİR NEREYE KAYIYOR, NERELERDE DÖNÜŞÜYOR?
Ankara'daki yerleşim hareketliliği dışarıya doğru kayıyor. Son yıllarda şehrin batısında yer alan Bilkent, Beysukent, Çayyolu, Ümitköy planlı bir şekilde gelişirken, Yaşamkent gibi bir yaşam alanının da doğması şehrin batıya doğru büyüdüğünün bir göstergesi. Bu, beraberinde şehrin batısındaki arsa ve arazilerin de giderek daha çok değerlenmesi anlamına geliyor.
Eryaman, Temelli, Oran, İncek, Dodurga Köyü gibi yerler kentin hızla büyüyen alanları içinde yer alıyor. Altındağ, Mamak semtleri gibi geçmişte varoş olarak görülen yerler ise TOKİ'nin yaptığı toplu konutlarla şehrin modern yapısına ayak uydurur hale geldi. Bu arada kentsel dönüşüm içinde olan Altındağ bölgesi yatırımcıların dikkatlerini çeken bir merkez haline gelmiş durumda
 
 
BİR BAKIŞTA ANKARA
Yoğun yapılaşmanın adresleri
- Yaşamkent-Çayyolu-Türkkonut-Temelli
- Etimesgut-Eryaman
- Batıkent, Mamak, Bağlum, Örencik
Fiyatta sınırları zorlayan bölgeler
- Söğütözü-Çukurambar-Bilkent-Beysukent
-Ümitköy-Çayyolu-Yaşamkent
- Öveçler-Gaziosmanpaşa
- Yenimahalle-Keçiören-Demet-Batıkent
- Eimestgut
- Mamak
Ebru Öz / Emlakkulisi.com