AVM'lerde mağazalar kirayı ciroya göre ödüyor

Pek çok AVM'de mağazalar kirayı, yaptıkları ciroya göre ödüyor. Dolayısıyla kimileri satışlarını düşük göstermek için türlü kurnazlıklara başvurabiliyorlar. AS Nexia'nm işi bu kurnazlıkları yakalamak.

SON yıllarda alışveriş merkezlerinin (AVM) sayıları hızla arttı. Bu durum da yeni meslekler, yeni modeller yarattı. Meraklıları hatırlayacaktır. Global kriz sırasında AVM yönetimleriyle kiracılar arasında patlak veren kira tartışmalarında ciro denetimleri de gündeme gelmişti. Çünkü pek çok AVM'de sistem, kiracıların mal sahibine, kira haricinde ciro üzerinden de para ödemesi üzerine kurulu. AVM, yani mal sahibi, örneğin metrekare başına 2 lira kiranın yanı sıra, mağazanın yaptığı aylık 10 bin liralık satışın yüzde lO'unu, yani bin lira daha alıyor. Kısacası mağaza ne kadar iyi performans gösterir, yüksek satış yaparsa AVM daha çok para kazanıyor.Bu durumun AVM'ler açısından pek çok avantajının yanı sıra bir de önemli dezavantajı var. AVM'nin gelir kaybına uğramaması için, mağazaların elde ettikleri satış rakamlarını doğru biçimde beyan etmeleri gerekiyor. Ama kimi mağaza işletmecilerinin cirolarını düşük göstermek için bazı yöntemler geliştirdikleri biliniyor.
AS Nexia, işte bu alandaki gelir kaybını önleyecek çalışmalar yapıyor. Mağazanın ne kadar satış yaptığının, AVM'ye bildirdiği ciroya hangi kalemleri dahil ettiğinin kontrolünü yapıyor.

KİMİ  SEKTÖRLERDE YÜZDE 40 KAÇAK VAR

 AS Nexia Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Tuğrul Özsüt, alışveriş merkezlerinde sistemin "kazan kazan" felsefesi üzerine kurulu olduğunu söylüyor: "Mağazaların para kazanması lazım ki, alışveriş merkezi de kazansın. Cirodan pay alarak kiralama yöntemi, bu anlamda sabit kiraya göre her iki taraf için de daha adil olabiliyor. Çünkü mağaza kazandıkça AVM de kazanıyor. Kazanamayınca da dert, sadece mağaza sahibinin derdi olmuyor. AVM yönetimleri de neyin ters gittiğini araştırmak, çözüm yolları aramak zorunda kalıyorlar. Kriz döneminde cirodan pay alma sistemiyle yapılan kiralamaların sayısındaki artışın en önemli nedeni de bu. Böyle olunca iki taraf arasındaki şüpheleri ortadan kaldıracak denetimlere ihtiyaç duyuldu. Bize geldiler ve çalışmaya başladık. Denetimlerin altında illa ki kötü niyet aramamak lazım. Bazen yanlışlıklar da yaşanıyor. Biz de bu gözle bakarak incelemeler yapıyoruz."

 Kötü niyet aranmasa da bazı sektörlerde yüzde 40'ı, ortalamada yüzde 16'yı  bulan kaçak ciro oranları, AVM'erde denetimlerin kaçınılmaz olduğunu ortaya koyuyor.

 AS Nexia'nm denetim direktörü Levent Ergüven, belli bir kurumsal altyapısı olan tüm alışveriş merkezlerinde bu denetimleri yaptıklarını söylüyor. Denetimlerde izlenen ilk yöntem, mağazaların AVM'ye ve kamu kurumlarına beyan ettikleri rakamları karşılaştırmak. Diğer yöntemler ise oldukça ilginç...

MÜŞTERİ  KILIGINDAKI DENETÇİ

Denetçiler AVM içindeki restorana müşteri gibi giderek, fiş ve fatura kesimlerinin doğru ve eksiksiz bir biçimde yapılıp yapılmadığım kontrol ediyor. Restoran denetimleri sırasında sık karşılaşılan bir durum ise şöyle; AS Nexia denetçileri bir restorandan 30 kişilik bir doğumgünü organizasyonu için teklif istiyor. Restoran sahibi bu teklife karşılık, "Eğer fiş veya fatura almazsanız şu kadar indirim yapabilirim" diyebiliyor. Bu durumda bir ciro kaybı yaşıyor AVM. Restorantlarda yaşanan bir başka ciro kaybı da şu şekilde olabiliyor; AVM'lerdeki bazı restoranlar fişlerini keserken ödemelerini merkez ofisten sonuçlandırabiliyor. Böylece müşteri AVM içindeki restorandan değil de, merkez ofisteki restorandan satın alma yapmış gibi görünüyor.

Bazı AVM denetimlerinde birim değeri yüksek ürünler satan bir mağazadan yine gizli müşteri gibi alışveriş yapılıyor. Satış görüşmeleri yapılıyor, ürün satın almak için karara varılıyor. Tam ödeme yapılacağı sırada, satış görevlisi, bir sokak ötedeki aynı kiracıya ait bir başka mağazaya yönlendiriyor müşteriyi... Yani bir anlamda AVM içindeki mağazayı Showroom gibi kullanıyor kiracı... Bu şekilde mağazamn cirosu hep düşük kalıyor. Bu tür ciro kaçaklarının çok yüksek miktarlara ulaşabildiğini söylüyor Levent Ergüven.

Bir başka denetimde ise, kiracının, başka bir AVM'deki mağaza cirosunu bildirdiği ortaya çıkarılarak, yanlış AVM'ye bildirim yapıldığı tespit ediliyor.

Mağaza içindeki bazı  gelir kalemlerinin ciroya dahil edilmemesi de kayba yol açabiliyor. Örneğin, mağaza içinde başka bir markaya stand kiralanıyor. O standın satışlarından elde edilen gelir veya reklam ciro kalemlerinden biri olarak gösterilmeyebiliyor.

Levent Ergüven, bu tip durumlarla özellikle AVM içindeki süpermarketlerde sık karşılaşıldığını  anlatıyor. Ergüven, bu denetimlerle ciro kayıp ve kaçaklarını tespit etmekle kalmayıp, ciroların daha açık ve şeffaf bir şekilde bildirilmesi için altyapıyı da kurduklarını söylüyor.

Öte yandan yanlışlıkla fazla ciro yapan mağazalara da rastlanıyor. Ergüven "Eksik bildirilen ciroların yanında fazladan ödenmiş kiralar olduğunu da ortaya çıkardık" diyor ve ekliyor: "Muhasebe görevlisinin sözleşmeyi iyi okumaması sonucunda net satışa ulaşmak için brüt satışlardan düşülmesi gereken iade, iskonto ve indirilmesi gereken diğer giderleri cirosundan düşmeyen ve fazla ciro yapıyormuş gibi görünen mağazalar olduğunu da tespit ettik. Fazla ödemelerin iade edilmesini sağladık."

LİSANSLI ÜRÜNLERİN TAKİBİ  DE YAPILIYOR

AS Nexia Türkiye denetimlerini sadece AVM'lerde yapmıyor. Komisyon bazlı çalışan işletmeler, bayiler veya bağımsız satıcılar kanalı ile lisanslı ürünlerini satan üreticiler ve franchising sistemiyle çalışan kuruluşlarda AS Nexia'nın müşterileri... Yönetim Kurulu Başkanı Tuğrul Özsüt, "Bir otel, bünyesindeki mağazasını veya restoranını ciro bazlı kiralayabiliyor. Biz bu işletmelere yönelik ciro denetimleri de yapabiliyoruz" diyor. Şirketin bu konuda yaptığı en ilginç denetimlerden biri de lisanslı ürünlerin satışının takibine yönelik... "Lisans anlaşması yapan şirketler de ciro beyanlarının doğru olup olmadığına ilişkin denetim hizmeti alıyor. Örneğin bir spor kulübü terlik üretimi veya bir tişört için lisans verebiliyor. Bu ürünlerin satışından da komisyon bazında gelir elde ediyor. Genellikle satılan ürünler hologramlı oluyor. Şirket lisans verdiği işletmeye belli sayıda hologram verdiği için, mağazada satılan ürünlerin hologramları kontrol ediliyor. Doğru bildirimler yapılıyor mu ona bakıyoruz. Satış miktarlarının yanı sıra hangi dönemde ne kadar satış yapıldığını da inceliyoruz. Çünkü şirketler için komisyonların doğru ödenmesi önemli ama ne zaman ödendiği de önemli."
Business