Çalakalem gayrimenkul devri bitti!
Sabah Gazete Yazarı Nüsa Uğurlu, 1 Temmuz'da yürürlüğe giren Yeni Borçlar Kanunu ile Türk Ticaret Kanunu'nda taşınmaz alım satımını değerlendirdi. İşte o yazı!
Yeni Borçlar Kanunu 1 Temmuz itibariyle yürürlüğe girdi. Dili Türkçe olan bu iki yasa son yıllarda yenilenen diğer yasalar gibi daha kolay anlaşılır kapsamda.
Yıllardır süren kaçak yapılaşma, plansız yerleşimler sonucunda özellikle büyük şehirlerde yaşam çekilmez hale geldi.
Hiçbir geçerliliği olmayan belgelerle arazi ve arsa satışları yapıldı. Hiçbir hukuki değeri olmayan bu araziler üzerinde barınmak için ya da ileride ranta dönüştürmek amacıyla kaçak yapılar inşa ettiler. Gelgelelim bu ruhsatsız yapılar defalarca yasalar çıkarılarak affedildi. Çünkü oy depoları gözden çıkarılamıyor, oralarda ikamet edenler de bunu sınırsızca istismar ediyorlardı.
Yollar, yeşil alanlar olabildiğince bu yapıları koruma ile konumlandırıldı. Çünkü İmar Affı yasaları vardı. Yaklaşık 40-50 yıl boyunca başta İstanbul, tüm büyük kentler yoğun göçler aldı. Emlak işleri ile uğraşan ya da elindeki kroki ile arazisini parsellemiş kişilerden aldığı arsa üzerine başını sokacak bir ev yapanlar, daha sonra imar afları ile binalarının üzerine katlar çıkmak suretiyle işleri daha da çetrefilli hale getirmeyi başardılar. 1999 yılındaki Marmara depremi, geçtiğimiz yıl Van’da yaşanan deprem, artık şehircilik ve imar ile ilgili yeni yasalara acilen ihtiyacımız olduğu gerçeğiyle bizi karşı karşıya getirdi. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, Yapı Denetim Kanunu, Borçlar Kanunu, Medeni Kanun gibi birçok yasa ve yönetmelik yeniden düzenlendi ve düzenleniyor.
Sonuçta bugün yaşanan sorun yeni değil. 1950’lı yıllardan itibaren başlayan bir süreç. Sanayileşme ile kentlere göç ve hızlı nüfus artışı ile birlikte şehirlerin yenilenmesi, planlanması, ulaşım sorununun çözümlenmesi, güvenli konutların inşa edilmesi gibi daha birçok hayati önem taşıyan hususlarda çalışmalar ertelenerek bugünlere gelindi.
İşte bu sebeplerle 1 Temmuz’da yürürlüğe giren ve yüzlerce maddeden oluşan Borçlar Yasası’nın gayrimenkulleri, yani taşınmazları ilgilendiren maddeleri son derece önemli.
Yeni Borçlar Yasası’nda taşınmazlara ilişkin olarak getirilen hususlardan bir kısmı şöyle:
1- Bundan böyle gayrimenkul satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekli. Taşınmaz satışı vaadi sözleşmesi, geri alım ve alım sözleşmelerinin de resmi bir şekilde düzenlenmesi halinde geçerli olacağı belirtilmekte. Kısacası, resmi şekilde düzenlenmemiş taşınmaz satışları geçersiz. Yani kimse birine bir boş kağıt imzalatıp üstüne de çeşitli sözleşmeler ve vaatler yazmasının hiçbir anlamı yok. Kimse kimseyi kandıramayacak böylece.
2- Taşınmaz satışında onalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir. Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan onalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer.
3- Bir taşınmazın koşula bağlı satışında, koşul gerçekleşmedikçe tapu siciline tescil yapılamaz. Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
4- Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.
5- Bir ayıplı yapı ile ilgili davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak 5 yılın ve satıcının ağır kusuru varsa 20 yılın geçmesiyle zaman aşımına uğrar.
Nüsa Uğurlu/Sabah
