Emlak sektörü 'fırsat fonları'nı dikkatle izliyor!

Avrupa emlak semalarında gezinen 'Akbaba fonlar'
 
Buradaki 'fırsat' kelimesi, 'zor duruma düşmüş yatırımcıların elindeki taşınmazlar' anlamına geliyor. Bu 'uzman fonlar'a profesyoneller arasında 'Akbaba fonlar' da deniyor.
 
AVRUPA'da emlak piyasasının çok canlı olduğu son yıllarda, talep ve fiyatlar birbirini beslemiş, fiyatların artacağı beklentisi talebi körüklemiş, talep arttıkça fiyatlar yükselmişti. Az sayıda uzman 'emlak balonu tehlikeli biçimde şişiyor, dikkat!' diye uyarırken, çoğunluk bunu olumlu bir gelişme olarak algılamıştı. Bu arada rekabet içindeki bankalar da, yarını yarın düşünürüz mantığıyla, çoğu spekülatif olan emlak alımlarını finanse etmişti. Emlak balonu patladı ve hesap günü, yani alacakların vadesi yaklaşıyor.

Uzmanlar, Avrupa'da gayrimenkul sektörünün toplam borcunun 970 milyar avroyu (yaklaşık 2 trilyon TL) bulduğunu, bunun yarısının geri ödemesinin 2010-2012 yılına denk geldiğini söylüyorlar. Yalnız 2010 yılında geri ödenmesi gereken miktar 160 milyor avro (320 milyar TL).

Les Echos'dan Myriam Chavot'nun haberine göre, 970 milyarlık bu borcun 207 milyarı (414 milyar TL) düşük kaliteli, borç/özkaynak oranı çok düşük yani riski yüksek taşınmazların finansmanında kullanılmış ki, tahsilatı zor görünüyor.
Cannes'da düzenlenen gayrimenkul salonu MIPIM vesilesiyle uluslararası emlak danışmanlığı şirketi CB Richard Ellis'in (CBRE) verdiği rakamlara göre, bu sorun özellikle İngiltere'yi ilgilendiriyor. Çünkü Avrupa'da emlak kredi (ve borç) stoku en yüksek olan ülke İngiltere. İngiltere, 970 milyar avroluk borç stokunun yüzde 34'ünü, Almanya ise yüzde 24'ünü teşkil ediyor. CBRE yine de kısa vadede bir kredi krizi yaşanması ve kredi borçlularının ve bankaların fiyat kırarak ellerindeki taşınmazları satışa çıkarması olasılığını düşük buluyor.

'Fırsat fonu' ne anlama geliyor?
Aynı uzmanlar, bankaların bu riskli borçları bilançolarında uzun müddet taşıyamayacaklarını; buna rağmen riskli kredilere konu olan taşınmazları haczedip, büyük miktarlarda zararı göze alarak, kriz ortamında satmaya çalışmaların da akılcı olmayacağı görüşünde. CBRE'nin Avrupa pazarı araştırma sorumlusu Nick Axford "Bankalar, aktiflerine geçen taşınmazlar değerliyse, satmaya çalışacaklar. Aksi takdirde, zarar etmemek için kredileri yeniden yapılandırmayı, refinanse etmeyi tercih edecekler" diyor.

Bankacılık ve emlak sektörü, son zamanlarda kurulan, emlak piyasalarında uzmanlaşmış 'fırsat fonları'nı dikkatle izliyorlar. Uzmanlar, buradaki 'fırsat' kelimesinin ne anlama geldiğini, daha doğrusu neyi gizlediğini çok iyi biliyorlar: Zor duruma düşmüş yatırımcıların elindeki taşınmazlar. Bu 'uzman fonlar'a profesyoneller arasında 'AKBABA FONLAR' denmesi boşuna değil. Uzmanlar, şimdilik akbabaların Avrupa gayrimenkul piyasalarını uzaktan izlemekle yetindiğini söylüyorlar.

Yatırımcıların yarını görmesi zor
Yatırımcılar açısından, piyasanın bugünkü tek özelliği, bazı fonların 'haraç mezat satılacak aktif avına çıkması' değil. Kriz sebebiyle, büro ve işyeri yatırımlarının yarınki değerini kestirmek çok zorlaşıyor. Sadece 'en kaliteli' diye nitelenen işyeri ve büro yatırımlarına talep sürüyor, ama bu da çok dar bir segment ve özellikle de İngiltere emlak piyasası için geçerli. SEB Asset Management'ın yöneticisi Barbara Knoflach "Piyasalara mantıksız bir enflasyon korkusu hâkim; özel yatırımcılar büro ve benzeri ticari taşınmazlar edinerek enflasyondan korunabileceklerini düşünüyorlar" diyor. Ve, işin ilginç yanı, bu sermaye dünyanın dört bir yanından, özellikle de Çin, Güney Afrika ve Ortadoğu'dan geliyor. "Eğer bu sermaye sadece tek bir segmente yüklenirse, işler karışacaktır" diyor Knoflach. Yani fiyatlar patlayacaktır.

CBRE'nin 270 büyük yatırım fonundan aldığı bilgiye göre, hızlı kalkınmakta olan ülkeler bugün pek revaçta değil; yatırımcıların yüzde 60'ı 2010'da dikkatlerini Yaşlı Avrupa'ya (yüzde 61) ve özellikle de İngiltere'ye (yüzde 31) çevirmiş durumda. Zaten AB ülkeleri içinde, büro ve işyeri fiyatlarırın de hızlı artmakta olduğu tek kent Londra. Asya, yatırımcıların sadece yüzde 21'i, krizin bitmek bilmediği ABD ise sadece yüzde 12'sini cezbediyor. Ortadoğu sadece ve sadece yüzde 1'ini.
 Hürriyet