Esenler'de 10 yılda 26 bin konut yerinde dönüşüp yenilenecek!

1993 yılı sonunda ilçe olan Esenler, özellikle 1960 ve 70’li yıllarda köyden şehre göç sonucunda nüfus konusunda ciddi bir artış göstermiştir. İlçenin nüfusu geçtiğimiz 30 yıl içerisinde 3 kat artmış ve 2011 yılı sonunda yapılan çalışmalarda 461.382 nüfusuna ulaşmıştır. Bu hızlı artış beraberinde niteliksiz ve güvenilirliği konusunda soru işareti bulunan yapılar getirmiş ve Esenler ilçesinde kentsel dönüşüme ihtiyacı üst seviyelere çıkarmıştır. 

Esenler Belediyesi bünyesinde kurulan ve faaliyetlerine aktif olarak devam eden Şehir Düşünce Merkezi, belediyenin kentleşme konusunda yükselmek istediğinin bir işareti olarak düşünülebilir. Şehir Düşünce Merkezi, şehre dair kalıcı düşünceler ve çözümler üretmek, kent meselelerine yaklaşırken geleneğin birikimi ile gelecek arasında sağlam bir bağ kurmak, bugüne değin üretilen bütün değer ve birikimlere önyargılı yaklaşmadan var olanı bir olgu olarak görüp bu müktesebattan istifade ederek üretimlerde bulunmayı kendine amaç edinmiştir. Hem akademik çalışmaların hem de Esenler’in nefes almasını sağlayacak projelerle ilgili çalışmalar yapılmasının hedeflendiği merkez, “Esenler’de kentsel dönüşümün üssü” vurgusu ile açılmıştır.

Esenler’de kentsel dönüşüme yalnızca binaların yenilenmesi ve sokakların genişletilip güzelleştirilmesi olarak bakılmadığı, her bölgenin kendine ait ve bölge sakinlerince oluşturulan bir kültürel birikime sahip olduğunun düşünüldüğü, yapılan açıklamalardan anlaşılmaktadır. 

2011 yılı sonu itibariyle nüfusu 461.382’ye ulaşmış olan ilçede, Deprem Yönetmeliği’ne uygun şekilde inşa edilen yapılarda yaşayan nüfus ise yaklaşık 50.000 olarak tespit edilmiştir. Esenler ilçesi, bu yapıların yıkılıp yerine Deprem Yönetmeliği’ne ve çağdaş yaşama uygun yapıların yapılması şeklinde özetlenen kentsel dönüşüm projesinde en hızlı ilerleyen ilçelerden biridir. İlçede, kentsel dönüşüm kapsamında 10 yıl içerisinde yaklaşık 26.000 konutun yerinde dönüşüm ile yenilenmesi planlanmaktadır.

Esenler ilçesinin konumlu olduğu İstanbul’da, kişi başına düşen yeşil alan miktarı yaklaşık 3 m2 iken, Esenler’de bu rakam 0,75 m2 civarındadır. Dünya genelinde kabul gören kişi başına düşen yeşil alan miktarı ise 8-12 m2 aralığındadır. Bu durum, ilçedeki yaşam kalitesinin ve kentleşme başarısının oldukça düşük olduğunun göstergesidir. 

Esenler ilçesi sınırlarında kalan Havalanı Mahallesi’nde, 05.10.2012 günü başlayan Kentsel Dönüşüm, Oruç Reis, Turgut Reis, Çifte Havuzlar, Tuna ve Menderes mahallelerinde devam etmektedir. Yaklaşık 146.000 bağımsız bölümün bulunduğu ve yapı stoğunun yaklaşık % 85’inin 20 yaşın üzerinde olduğu bölgede, Deprem Yönetmeliği’ne göre inşa edilen konutların oranı ise yalnızca % 10 seviyelerindedir. 

Havaalanı Mahallesi’nde, çok hisseli ve tarla vasıflı olan, üzerinde yoğun yapılaşmanın bulunduğu 71.820 m2 yüzölçümüne sahip parseller üzerinde süren dönüşüm çalışmaları, bölgedeki kaçak ve düzensiz yapılaşmaların sonucu olarak her hissedara eşit paylaşımın yapılamayacağı fark edildikten sonra ifraz aşamasında askıya alınmıştır. Mevcutta, bu sorunların çözülebilmesi için fizibilite çalışmaları devam etmektedir. Bölgede kentsel dönüşümün uygulanması için gerekli olan 2/3 çoğunluğa ulaşılmış olup, kentsel dönüşüme olumlu bakan sakinler binalarını boşaltmaya başlamış ve takiben binaların yıkımına başlanmıştır.

Oruç Reis Mahallesi’nde yürütülen kentsel dönüşüm çalışmalarında, ifraz sorunları ve kaçak yapılaşma nedeniyle yoğun yapılaşmaya maruz kalmış, mülkiyet sorunlarının çözümlenemediği yaklaşık 72.000 m2 alana sahip bölge içerisinde yürütülmektedir. Kamulaştırma konusunda sıkıntı yaşanan bölgenin yakın zaman içinde “kentsel dönüşümde öncelikli bölge” ilan edilmesi planlanmakta olup, bu sayede bölgedeki çalışmalara hız kazandırılması düşünülmektedir.

İlçe geneline göre yapı ve nüfus yoğunluğu nispeten düşük olan Çifte Havuzlar Mahallesi’ndeki kentsel dönüşüm çalışmaları da kamulaştırma sorunları nedeniyle yavaşlamış durumdadır.

Turgut Reis Mahallesi’ndeki kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında inşa edilen yapıların 1. etabında yer alan 262 konutun inşaatı tamamlanmış olup, teslimat için İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nden onay beklenmektedir. Projenin 2. etap çalışmalarına yakın zaman içinde başlanması planlanmaktadır.

     İcra müdürlüklerinin taşınmaması için ilgili yerlere itirazda bulunduklarını ancak bunun dikkate alınmadığını ifade eden Şimşek, yeni icra müdürlüklerinde işi olan vatandaşların, ulaşımda da sıkıntı çekeceğini savundu. 

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 

KURUMSAL DEĞERLEME DEPARTMANI 

KIDEMLİ DEĞERLEME UZMANI SİMGE SEVİN AKSAN