Gayrimenkulde çok ciddi fırsatlar var!

Borsa Endeksinin dolar bazında 15 yıldır aynı seviyelerde olduğunu hatırlatan Ünlü Portföy Genel Müdürü Murat Gülkan, bunun da yatırım açısından birikmiş bir potansiyele işaret ettiğini söylüyor. 

Endeksin bundan sonraki seyrinin tamamen yapısal reformlar ile orantılı olacağını ifade ederek, piyasaların beklediği yapısal reformlar gerçekleşirse yükselişin devam edeceğini belirtiyor. Borsa İstanbul Endeksi için 12 aylık öngörüleri ise 108 bin seviyeleri. 

Ünlü Portföy olarak çıkardıkları DCD muadili (dövize çevrilebilir mevduat) YBA'ların son bir yıl içerisinde yüzde 17-18 mevduat karşılığı, hisse senedine dayalı ürünlerin ise yüzde 21 mevduat karşılığı getiri sağladığını belirten Gülkan, hedeflerinin Türkiye'deki tasarruf pastasından ciddi pay almak olduğunu söylüyor, özellikle YBA ürünlerinin ve fonlarının mevduatın üzerinde getiriler sunması açısından çok cazip olduğunu dile getiren Gülkan, önceliklerinin yatırımcıların ana parasını enflasyona karşı korumak olduğunu açıklıyor. Gülkan ile Mart ayında çıkardıkları 'Gayrimenkul Fonu'nu ve yeni çıkarmaya hazırlandıkları 'Emtia Fonu' ile piyasaya yönelik beklentilerini konuştuk... 

Borsalardaki yükselişi sağlıklı buluyor musunuz? 

Borsalardaki yükselişin önemli bir kısmı banka hisselerinden kaynaklanıyor. Biliyorsunuz Kredi Garanti Fonu'na (KGF) Hazine'nin sağlayacağı teminat tutarı artırıldı. Böylece KGF daha fazla krediye kefalet sağlayabiliyor. KGF kredileri ile devlet batık kredi riskini de önemli oranda üstüne aldı. Bankacılık 

sektöründeki batık kredi oranı yüzde 3.5 civarında. KGF bankalara, "Yüzde 7'ye kadar batık kredileri ben sana telafi edeceğim" diyor. Bankalar, kredi geri dönmese dahi borcun tamamına yakınını Hazine'den tahsil edeceği için kredi musluklarını ağzına kadar açtı. Bu artış bilançolarım güçlendirdi. Zaten bankacılık sektörünün Borsa İstanbul'daki ağırlığı yüze 40'lar civarında olduğu için haliyle banka hisselerindeki artış borsadaki yükselişi tetikledi. 

Yükseliş devam eder mi? 

Aslında endekse dolar bazında baktığımızda 15 yıldır aynı seviyelerde. Bu da yatırım açısından birikmiş bir potansiyele işaret ediyor. Dolayısıyla endeksin bundan sonraki seyri tamamen yapısal reformlar ile orantılı olarak bir trend izleyecektir. Piyasaların beklediği yapısal reformlar gerçekleşirse yükseliş devam eder. 

Faizler niye bu kadar çok yükseliyor? 

Faizlerdeki yükselişin iki temel nedeni var. Birincisi, kamuoyunda Merkez Bankası (MB) faizleri tek başına ayarlıyor gibi bir algı var. MB faizleri normalde piyasadaki diğer faiz oranları için bir gösterge, çapa işareti.. Ancak Türkiye'de son bir buçuk yıldır bu işlemiyor. En son Merkez Bankası faizi düşürdü, piyasalar yükseldi. Enflasyon diyelim ki yüzde 10, 'yüzde 14.5 ile mevduat yapmam gerekir" diyor. ABD'de ise FED bütün piyasadaki faizleri indirip baskı altında tutabiliyor. 

Son yıllarda enflasyon yükseldiği için mevduat faizlerinin de yükselmesi kaçınılmaz. Ayrıca not indirimlerden bu yana Türkiye'ye gelen yabancı sermayede düşüş var. Bankacılık kanalı üzerinden gelen yabancı sermaye girişinde büyük bir sıkıntı var. Dolar swap line'ları daraldı. Bir sürü Eximbank tarzı kurumun Türkiye'den çektiği line'lar hep daraldı. Bu esnada KGF kredileri devreye girince kullandırılan kredileri fonlamak için mevduat faizlerinde rekabet arttı. Doğal olarak artan rekabet de mevduat faizlerini yıllık yüzde 14.5 seviyelerine taşıdı. 

Dolarda nasıl bir trend bekliyorsunuz? 

Dolar kurunun bu seviyelerde kalacağını tahmin ediyoruz. Yüksek faiz-yüksek enflasyon ortamında kur bir anlamda stabilize oldu diyebiliriz. TL faizlerinin yükselmesi kuru stabilize etti. Kur istikrara kavuştu. Bu da Türkiye ekonomisi açısından çok önemli. Biz Ünlü & Co olarak üç ayda bir anket yaptırıyoruz. Bu anket 3 bin kişi ile yapılıyor. Siyasi, ekonomik ve sosyal açıdan değerlendirme yapılıyor. 'İşsizlik, enflasyon kaç' diye soruyoruz, kimse tutturamıyor. Enflasyonda herkes 'yüzde 15, 20, 30' diyor. Ama 'Borsa Endeksi ne olur, dolar kuru beklentiniz' diye sorulduğu zaman bir anda herkes biliyor. Dolarda nokta atışı yapıyorlar. Çünkü dolar kurunda oynaklık başladığı zaman herkesin alarm zilleri çalmaya başlıyor. Kurda yüksek faizin kazandırdığı istikrar sürecinin yapısal reformlar ile desteklenmesi lazım ki, faizler düşürüldüğünde yeniden kur fırlamasın. Kötümser senaryoya göre ise dolar kurunun 3.70'i geçmeyeceğini öngörüyoruz. Kurun şu andaki seviyelerinden 3.10 gibi daha aşağı seviyelere gelmesi için Türkiye'nin çok iyi hikaye yazması gerekiyor. 

Gayrimenkul Fonu da çıkardınız. İçinde kaç tane gayrimenkul var? 

Evet Mart ayında çıkardık.  TOKİ  projesinden 40 tane daire aldık, öyle bir fiyattan aldık ki, zaten demiri, çimentosu o kadar tutardı. Yeni olarak hem konut, hem ticari gayrimenkul projelerine bakıyoruz. Bizim için önemli olan fiyat ve getiri potansiyeli. Şu anda gayrimenkulde çok ciddi fırsatlar var. Fiyatlar gerilemiş durumda. Şimdi alım yapma zamanı. Proje yağıyor adeta, arz fazlası söz konusu. 

Para