Hane halkı konut alım gücünün kredi kullanımına etkisi

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu verilerine göre 2007 yılının son çeyreğinden 2010 yılının ikinci çeyreğine kadar geçen süre içerisinde kullandırılan konut kredisi miktarı 32,2 milyar TL´den 51,9 milyar TL´ye çıktı. Aynı dönemdeki artış oranı yüzde 61 oldu.

Aynı dönemde il bazında kullandırılan konut kredisi miktarları ve artış oranları incelendiğinde, Kocaeli ilindeki artışın Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul ve  İzmir  illerine kıyasla daha yüksek olduğu görülmektedir (+%99). İstanbul ilinde ise artış oranı diğer illere kıyasla daha düşük oranda gerçekleşmiştir (+%53).



İl bazında konut kredilerinin hacmindeki artış oranları, benzer şekilde, REIDIN.com Konut Satın Alma Gücü Endeksi´nde de gözlenmektedir. Endeks değerleri incelendiğinde Kocaeli ilinin endeks değerinin (Temmuz 2010 Endeks Değeri: 211) diğer illere kıyasla daha yüksek olduğu ve bu bölgede yaşayan hane halkının 10 yıl vadeli konut kredisi kullanarak konut satın almasının mümkün olduğu söylenebilir.


Konut kredilerinde vadenin uzaması ya da faiz oranlarının mevcut değerlerini koruması durumunda, İstanbul dışında kalan şehirlerde konut satın alma gücü 100 endeks değerini aşabilmektedir.

İstanbul´da ise satılık konutlardaki metrekare fiyatlarının diğer şehirlere kıyasla daha yüksek olması ve hane halkı gelirlerindeki yetersizlikler konut alımında zorluklarla karşılaşmasına neden olmaktadır. İstanbul´da hane halkının konut kredisine talep gösterebilmesi anlamında kredi vadelerinin mevcut faiz oranında (aylık %0,92) en az 25 yıl (300 AY) olması önemli. Diğer örnek alternatif ise, faiz oranlarını aylık %0,73´e düşürüp vadeyi 15 yıl (180 ay) olarak kredi yapılarını kurgulamak. Ancak bu gibi durumlarda İstanbul´da yaşayan hane halkı konut alımında kredi kullanımına yoğun bir şekilde yönelebilir.


İstanbul´a ve diğer illere ilişkin baz değerin farklı alternatifler altında aşıldığı noktalar aşağıda yer alan tablolarda sunulmuştur.

REIDIN.com un verdiği bilgiye göre ilgili şehirlerde yer alan konutların satış fiyatı değerleri kurumun veri bankaları ve endeksleri kullanılarak hesaplanmakta olup, konutların satın alımında
 konut kredisinin kullanıldığı,
 konut değerinin yüzde 75´i oranında kredi açıldığı (kredi-değer oranı) ve
 hane halkının aylık gelirinin üçte birini kredi taksit ödemelerine ayırdığı varsayımları bulunmaktadır.

Konut kredisi faiz oranları için Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası´nın yayınladığı "Bankalarca TL Üzerinden Açılan Kredilere (Konut) Uygulanan Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları" kullanılmakta olup, hane halkı harcanabilir gelirinin tespitinde ise Türkiye İstatistik Kurumu´nun güncel verilerinden yararlanılmaktadır.

DR.ALİ HEPŞEN
[email protected]

İstanbul Üniversitesi
İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi