Hasılat paylaşımlı inşaat işlerinde KDV oranı nedir

İLGİLİ VERGİ MEVZUATI

Bilindiği gibi KDV Kanunu'nun 1/1. maddesi uyarınca; Türkiye'de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki mal teslimleri ve hizmet ifaları KDV'ye tabi bulunmaktadır.

Hemen belirtelim, hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaat işlerinin vergilendirilmesi konusunda KDV Kanunu'nda ve ikincil mevzuatında (Tebliğ, Sirküler, Genel Yazı, İç Genelge) özel bir düzenleme yer almıyor. Sadece arsa karşılığı inşaat işleri ile ilgili olarak yaklaşık 26 yıl önce yayınlanan 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği'nde açıklamalar yer alıyor.

Tebliğ'de yapılan açıklamalara göre, arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusu: Birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olmak üzere arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimi.

1. Aktifte Kayıtlı Arsa:

Arsanın bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı olması ya da arsa sahibinin arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan arsa teslimleri (KDV Kanunu'nun 17/4-d maddesinde düzenlenen istisna kapsamına girenler hariç) KDV'ye tabi bulunmaktadır.

2. Arsanın Gerçek Kişiye Ait Olması:

Arsa sahibinin arsasını gerçek usulde vergi mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi bir faaliyet olarak konut ya da işyeri karşılığında müteahhide teslimi ise KDV'nin konusuna girmemektedir. Müteahhitler tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan konut ve işyeri teslimleri ise KDV'ye tabi.

ARSA KARşžILIĞI İNşžAAT GİBİ

Arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi ve müteahhit tarafından arsaya karşılık olmak üzere arsa sahibine konut veya işyeri teslimi olmak üzere iki ayrı teslim söz konusudur. Diğer bir ifade ile, arsa karşılığı inşaat işinde inşa edilen bağımsız birimler arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılmakta, inşaatın bitiminde arsa sahibinden müteahhide arsa teslimi, müteahhitten arsa sahibine konut ve/veya işyeri teslimi söz konusu olmaktadır.

Adından da fark edileceği gibi, hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaat işlerinde ise, arsa karşılığı inşaat işlerinin aksine inşa edilen konut ve/veya işyerleri yerine, bunların satış hasılatları paylaşılmaktadır. Dolayısıyla, hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaat işleri ile arsa karşılığı inşaat işlerinin KDV yönünden vergilendirilmesinde aynı esas ve ilkelerin geçerli olması ve vergileme rejiminin buna uygun olarak oluşturulması gerekir.

Bu çerçevede, hasılat paylaşımı modeli ile yapılan inşaat işlerinde, inşa edilen konut ve/veya işyerlerinin satışından elde edilen hasılatın;

1-Arsa sahibine kalan kısmının arsanın satış bedeli olarak değerlendirilmesi ve arsanın bir iktisadi işletmenin aktifine kayıtlı olması ya da arsa sahibinin arsa alım-satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, arsa sahiplerinin arsa faturası düzenlemesi ve genel oranda (yüzde 18) KDV hesaplamaları, ancak arsa tesliminin Kanun'un 17/4-r maddesinde düzenlenen istisna kapsamına girdiği durumlarda istisna uygulamaları ve KDV hesaplamamaları gerekir. Arsa sahibinin gerçek usulde vergi mükellefiyetinin bulunmaması halinde ise, müteahhit firmanın arsanın karşılığı olarak arsa sahibine kalan hasılat payı tutarında gider pusulası düzenlemesi gerekir. Gider pusulası düzenlenen bu gibi durumlarda KDV hesaplanmayacağı kuşkusuzdur.

2- Müteahhit firmaya kalan kısmının ise, ticari kazanç-kurum kazancı olarak değerlendirilmesi gerekir.

3- Hasılat paylaşımı esasına göre inşa edilen konut ve işyerlerinin satışı ise Kanun'un 1/1. maddesine göre KDV'ye tabi olup;

-  Net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerinde yüzde 1,
-  Net alanı 150 metrekare ve üzeri konutlar ile işyeri teslimlerinde ise % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.

MALİYE BAKANLIĞI NE DİYOR

Yukarıda açıklanan konu ile ilgili olarak Maliye Bakanlığı da aynı görüşte olup, bazı özelgelerin özetleri aşağıdadır:

'Hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaat işlerinin 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği'nde düzenlenen arsa karşılığı inşaat işi olarak kabul edilmesi ve vergilendirilmesi gerekir. Elde edilen hasılattan arsa sahibine kalan pay, müteahhide teslim edilen arsanın karşılığıdır. Bu nedenle, arsanın sahibi olan şirket tarafından hasılattan kalan pay üzerinden arsa satış faturası düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gerekir.' (MB. GİB.'nin, 07.09.2006 tarih ve 50/5029-551/69668 sayılı Özelgesi).

'(K)A.şž.ile(E)A.şž.-(B)Ltd. şžti. Adi Ortaklığı arasında yapılan sözleşme uyarınca hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaat işlerinin 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği'nde düzenlenen arsa karşılığı inşaat işi olarak kabul edilmesi ve vergilendirilmesi gerekir. İnşa edilen bağımsız birimlerin (konut veya iş yeri) satışından elde edilen hasılatın arsa sahibi (K) Aşž. payına düşen kısmın arsanın satış bedeli olarak kabul edilmesi ve bağımsız birimlerin alıcılara satışının yapıldığı tarih itibariyle (K) Aşž. tarafından, hasılattan kendisine kalan pay için arsa faturası düzenlenmesi gerekmektedir.' (MB. GİB.'nin, 06.08.2010 tarih ve 54-130/5429-9421/69713 sayılı Özelgesi)

Gelecek hafta, hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaat işlerinde, KDV yönünden vergiyi doğuran olayı ele alacağız.

Hürriyet/şžükrü KIZILOT