İngiltere'de şimdi ev almak ne kadar karlı?

Son on yılda emlak fiyatlarının üçe katlandığı İngiltere, dünyadaki en önemli gayrimenkul piyasalarından biri.

Emlak fiyatlarının en pahalı olduğu yerlerden biri olan İngiltere'de özellikle Londra'da "Evim var" demek yatırımın ötesinde prestij sağladığı için de tercih ediliyor. Belirli gelir seviyesinin üzerinde olanlar için tabii... Rusya'dan ABD'ye Avrupa'dan Suudi Arabistan'a, Kuveytten Dubai'ye kadar dünyanın dört bir yanından birçok yatırımcı da böyle düşünüyor olacak ki İngiltere'nin yolunu tutuyor. Türkiye'den gayrimenkul yatırımcıları da İngiltere'ye ilgi gösteriyor. İngiltere'de ev alanlar arasında iş, sanat ve spor dünyasından birçok isim var. Mortgage krizinin etkisi İngiltere'deki emlak piyasası bugünlerde ise en zor günlerini yaşıyor. ABD'de patlak veren mortgage krizi buraya da sıçramış durumda. İngiltere'nin ünlü mortgage bankası Nothern Rock'ın İngiltere Merkez Bankası'nın(BOE) müdahalesiyle iflasın eşiğinden kurtarılmasına rağmen piyasalardaki gerilim bitmiş değil. Krizin pençesinde olan İngiltere'de bankalara borcunu ödemediği için evi elinden alınan ya da taksitlerini ödemediği için bankalarla mahkemelik olan yüz binlerce kişi var. Bir yandan da yavaşlayan talebin etkisiyle konut satışlarında azalma yaşanıyor. Krizin derinleşmesini bekleyenler de geçici olduğunu düşünenler de var. Birçok gayrimenkul uzmanına göre aslında her kriz dönemde olduğu gibi İngiltere'nin şu an içinde bulunduğu durum yatırımcılar için önemli fırsatlar barındırıyor. "Konut kredisi faiz oranlarının bu kadar yüksek olduğu bir dönemde yatırım mantıklı değil" diyenler de var. Karar sizin tabii. Eğer yatırım yapmaya niyetliyseniz işte size İngiltere konut piyasasından ipuçları... Satışlar yüzde 10 düştü İngiltere'deki gayrimenkul yatırım ve danışmanlık şirketi Financial Dimensions'ın sahibi Metin Güvener, krizden dolayı eylülden bu yana emlak satışlarda yüzde 5-10'luk düşüşler olduğunu belirtiyor. Güvener, İngiltere Merkez Bankası'nın faiz artırımına rağmen şimdilik konut fiyatlarında bir düşüş yaşanmadığını anlatıyor. Güvener buna karşılık talepteki azalmaya bağlı olarak 2008-2009'da ev fiyatlarının düşeceğini belirtiyor. Güvener'e göre konut fiyatlarında önümüzdeki yıllarda yüzde 10'lara varan gevşemeler olacak. Bu durumun benzerinin 2004'te de yaşandığını anlatan Güvener, kısa süreli düşüşün ardından konut fiyatlarının tekrar yükseleceğini düşünüyor. İngiltere Merkez Bankası'nın 2005 Ağustos ayında yüzde 4.50 olan faiz oranlarını iki yılda yüzde 5.75'e çıkardığını söyleyen Güvener, kısa vadede yeni bir faiz artırımı beklenmediğini vurguluyor. İngiltere'de şu an mortgage kredisi faiz oranları Merkez Bankası tarafından belirlenen faizin üstüne eklenen 0.5- 1.5 oranında yani yüzde 6.25-7.25 arasında bulunuyor. Emlak piyasasında yaşanan krizi fırsata çevirmek isteyen Türkiye'den yatırımcılar da harekete geçmiş. Güvener, "İngiltere'deki krizden dolayı Türkiye'den gelip burada ev almak istediğini söyleyen Türklerin sayısı arttı" diyor. Güvener, İngiltere'de yatırım yapmak isteyen Türklerin genelde iş ve sanat dünyasından isimler olduğunu belirtiyor. İngiltere'deki üniversitelerde okuyan Türk öğrencileri de emlak alımına ilgi duyuyor. Güvener, evlerin yüzde 30'unun kullanım, yüzde 70'inin de yatırım amaçlı alındığından sözediyor. Güvener, Türkiye'den yatırımcıların ödeme kolaylıklarından dolayı off plan denilen henüz projesi bitmemiş konut yatırımlarına ilgi duyduğunu da dile getiriyor. Yatırımcıların bu tip projelere talep göstermesinin bir diğer nedeni ise artan fiyat üzerinden tekrar satabilme olanağına sahip olabilmeleri. Güvener, "Bu tip projelerde evin fiyatının sadece yüzde 10'nu ödeyip proje bitmeden yüzde 20'lere varan fiyatlarla satma imkanı oluyor" diyor. Avrupa sosyetesinin tercihi İngiltere'de gayrimenkul yatırımı yapmanın her zaman avantajlı olduğunu söyleyen Güvener, Avrupa sosyetesinin gözde bölgeleri Knightsbridge ve Chelsea'nin her zaman yatırımcısının yüzünü güldürecek yerler olduğunu belirtiyor. Güvener'e göre Chelsa ve Knightsbridge'ın yanı sıra Canary Wharf da en çok talep gören yerler arasında bulunuyor. Talebin yoğun olduğu bu bölgelerde konut fiyatları da oldukça pahalı. Burada paranız olsa dahi arz yetersiz olduğu için uygun daire bulmanın son derece zor. En popüler yerlerden biri olan Knightsbridge konut fiyatları dudak uçuklatan cinsten. 2+1 daireler 800 bin -2 milyon 500 bin sterlin civarında. 3+1'ler ise 1 milyon 800'den başlayıp 3 bin 500 bine kadar çıkıyor. Chelsea'de 1+1'ler 350-600 bin, 2+1'ler 450 binden-2 milyon 500 bin, 3+1'lerse 700- 2 milyon 950 bin sterlin arasındaki fiyatlardan alıcı buluyor. Canary Wharf'ta ise studio ve tek odalı dairelerin fiyatı 250-350 bin, 2+1'ler 375-600 bin, 3+1'ler ise 600 bin başlayıp 1 milyon 100 bin sterline kadar gidiyor. Nereler prim yapacak Güvener'e göre İngiltere'nin doğusu ve güneydoğusu yatırım açısından oldukça karlı. Özellikle önemli iş merkezi haline gelen Canary Wharf ve çevresi yatırımcısına gelecekte daha çok kar getirecek bölgeler arasında. Canary Wharf'ta Citibank, HSBC, Lehman Brothers, Morgan Stanley, Barclays gibi birçok ünlü bankanın Avrupa merkez ofislerinin inşaatına bu bölgede başlaması ve inşaat projelerinin yoğunlaşması nedeniyle gayrimenkul piyasasının iyice hareketlenmesi bekleniyor. Önemli bir konser ve eğlence merkezi olan O2 Millennium Dome'un açılması da bölgede konut fiyatlarının artmasına neden olmuş. Güvener'in söylediğine göre bu bölgenin 2012 Olimpiyatları'na ev sahipliği yapacak olması konut fiyatlarını daha artıracak. Ev alacaklar, dikkat! Yatırımcılara özellikle yeni yapılan projelerden ev almalarını öneren Güvener, acil kararlar almamaları uyarısında bulunuyor. Güvener'e göre İngiltere Merkez Bankası'nın faizlerle ilgili alacağı stratejiye göre değerlendirme yapmak gerekiyor. Konut alınacak yerin gelişmiş ya da gelişmekte olan bölgelerde yer alması, ulaşım olanakları ve temel ihtiyaçların karşılanacağı birimlere yakın olması da son derece önemli. Güvener, yatırımcıların ev alırken gayrimenkul uzmanları tarafından hazırlanan değerleme raporlarını dikkate alıp ona göre yapmalarını da tavsiye ediyor.

Piyasa durgun Faiz oranlarındaki artışın ödeme gücünü etkilediğini belirten Colliers CRE Uluslararası Yatırım Müdürü Ewen Hill, "Önümüzdeki 18 ayda 2 milyon hane halkının düşük sabit faizli mortgage'tan çıkması söz konusu. Bu durumda daha yüksek oranlara geçmek zorunda kalacaklar ki bu da sorunlar yaratabilir" diyor. Hill, gayrimenkul piyasasında yaşanan gelişmelerden dolayı ticari gayrimenkul yatırım piyasasının da hızını kaybettiğini anlatıyor. Hill, Londra ve ve İngiltere'nin güneydoğusunda konutların değerleri genelde yüzde 10 artmasına rağmen şu an İngiltere'nin önemli bir kısmında konutların değerlerindeki artışın yavaşlamaya başladığını söylüyor. İngiltere'de yatırım yapacaklara deneyimli gayrimenkul danışmanlarıyla irtibata geçmelerini tavsiye eden Hill, "Gayrimenkulün geri dönüşü makul bir marjla borç geri ödemesini güvenli bir şekilde karşılıyor mu? Bina sağlam ve amacına uygun bir yerde mi? Kira değerinde gelecekteki yükseliş ve düşüşler hesaba katıldı mı? Gayrimenkulün yeniden satış değeri nedir? Yatırımcı gayrimenkulün değerini artırmak ya da korumak için bir varlık yönetimi programı düşünüyor mu?" gibi soruları da dikkate alarak yatırım yapmak gerektiğini vurguluyor. 20 bin İngiliz'in evi elinden alındı İngiltere'nin yanı sıra Bulgaristan, Slovakya ve Türkiye'de gayrimenkul danışmanlık hizmeti veren Keyshead International'ın ortaklarından Toygar Özgüler de İngiltere'deki emlak piyasasının şu an durgun olduğunu belirtiyor. Her ne kadar İngiltere'deki mortgage krizi gazete sayfalarında son dönemlerde yer alsa da Özgüler, bunun aylar öncesinden başladığını anlatıyor. Özgüler, "İlk üç ayda 250 bin İngiliz, bankalara borçlarını ödemiyor diye mahkemeye düştü. Bu, yıl sonuna kadar 1 milyon İngiliz'in borçlarını ödemeyeceği anlamına geliyor. İlk üç ayda 20 bin İngiliz'in evi elinden alındı. Yıl sonuna kadar 80-100 bin kişinin evini kaybedeceği söyleniyor" diyor. Şimdi değerinin altına ev almak mümkün.

KEZBAN GEBETAŞ/TEKBORSA