Kartal'ın kentsel dönüşüm çıkmazı

İstanbul'un konut yatırımları açısından öne çıkan bölgelerini incelemeye alıyoruz. Kentsel dönüşüm projesi yılan hikayesine dönen Kartal ile başlayan seriye her hafta farklı bir bölgenin durumunu ve potansiyelini ortaya koyarak devam edeceğiz.
 
İstanbul Anadolu yakasının yeni gelişme aksı olarak konumlandırılan Kartal'daki 555 hektarlık alan için İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) üç yıl önce kentsel dönüşüm projesi yarışması açtı. Yarışmayı dünyaca ünlü mimar Zaha Hadid'in kazandı ve hazırladığı ilginç projeyle tüm dikkatleri üzerine çekti. Kartal'ın birkaç yıl içinde kabuk değiştireceği, sanayi yapılaşmasının kaldırılıp bölgeye yeni bir kültürel ve ticari kimlik kazandırılacağı açıklandı. Metro hattının Kartal'a kadar uzayacağı haberi ve dünyanın en büyük adalet sarayının da ilçede inşa ediliyor olması da ilgiyi artırdı. Bu işaretler konut yatırımı yapan şirketlerin Kartal'a yönelmesine yetti ve geçtiğimiz 2 yıl içinde pek çok projenin temeli atıldı. Yaşayacak bir ev almak ve konuta yatırım yapmak isteyenlerin en önemli alternatifleri arasına giren Kartal, son dönemde büyük bir soru işaretiyle karşı karşıya:

Kentsel dönüşüm ne zaman başlayacak?

BAŞLANGICI BİLİNMİYOR
İşte bu kritik soruyu Kartal'ın mart ayındaki yerel seçimlerde koltuğu devralan Belediye Başkanı Op. Dr. Altınok Öz'e sordum ve cevabı düşünmeden verdi: "Şu anda belli değil."
Dönüşüm bölgesinde arazileri olan ve proje dahilindeki gayrimenkul yatırımlarını tek çatı altında toplamak için Eczacıbaşı, Sabancı gibi dev holdinglerin de aralarında olduğu 27 girişimci tarafından kurulan Kent-Der ile  uzlaşmazlıklar yaşadıklarını aktaran Belediye Başkanı Öz, şunları söyledi: "Biz de bir komisyon kurduk, onlar da kurdu. Beraber çalışıyorduk ancak bizden habersiz 1/5000'lik planları Büyükşehir Belediyesi'ne yolladılar. Bir hukuksuzluk söz konusu olacaksa, birilerinin lehine imar planları tepeden hazırlanıp da halka dayatılacaksa biz de halkın yanında yerimizi alacağız."

2 BİN 600 KİŞİNİN DURUMU BELİRSİZ
Öz, projenin başlaması için öncelikle mülkiyet sorununun çözülmesi gerektiğini belirtti. "Bize göre bölgede halkın mal sahipliği oranı yüzde 30, Kent-Der'e göre yüzde 9" diyen Öz, şöyle devam etti: "Ama ne kadar olursa olsun, 2 bin 600 insan söz konusu ve bu projede neresi konut, neresi ticaret, neresi kültür alanı belli değil. Bu insanlar nereye gidecek belli değil." 
  
Eski yapıların hepsi sorunlu
 
Metronun Kartal'a ne zaman geleceğiyle ilgili soruya, "Bu Kartal'ın önceliği değil ama onun zamanını da bilmiyorum" diye yanıt veren Öz, kuzey-güney yönünde yaşanan yol sorununun bundan çok daha önemli olduğunu ve genişletme çalışmaları gerektiğini söyledi. Öz, "Kartal, belli bir süre sonra Cihangir, Taksim'i aratmayacak. Ama dönüşüm yerinde ve uygun olmalı. 210 bin 250 konut var Kartal'da. 99 depremi öncesi yapıların hepsi sorunlu. Yatırım potansiyeli olduğu gerçek" dedi.
 
Orta vadeli düşünmekte yarar var
 
Kartal'ın konut yatırımları açısından potansiyelini değerlendiren REAG Türkiye Ofisi Değerleme Uzmanı Murat Yazıcı da proje dahilindeki halka ait mülklerde sıkıtı yaşanmaması için yeni bir plan üzerinde çalışıldığını belirtti. "Asıl önemli olan buradaki gelişimin nasıl olacağı" diyen Yazıcı, "Kartal yaşayan bir merkez olmayı başarabilir ve ölü bir yer olarak kalmazsa, İstanbul'un gelişim aksı zaten burası, ciddi bir nüfus çekecektir" şeklinde konuştu. Konut yatırımlarının getirisi açısından tüketicinin kısa vadeli bir kazancı pek beklememesi gerektiğine değinen Yazıcı, şöyle devam etti:
"Metro da açılıp işlemeye başladıktan sonra her şey daha iyi olur. Adalet Sarayı inşaatının etkisiyle hukukçulardan önemli kesim buraya yerleşecektir. Orta vadede özellikle yeni konutlar için belli bir getiri söz konusu olur."
 
Uygun fiyata ev olursa alınır  
 
İstanbul Emlakçılar Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa da, Kartal'ın gelişiminin olumlu olduğunu ancak kısa vadeli getiri beklentisine uygun olmadığını söyledi. Aşa, "Dönüşüm olunca bölge yeni bir ticaret alanı olacak. Bu belki de dezavantaj olur. Ancak uygun fiyatlı ev bulunursa alınabilir. Çünkü gelecek potansiyeli var. Alırken kazanmak önemli" dedi.
 
Avantajlar
 
-Akıbeti belirsiz de olsa kentsel dönüşüm projesi bölge için büyük nimet. Yeni ticari alanlar ve kültürel oluşumlar binlerce kişiyi istihdam edecek. Bu da hem kira hem satış potansiyeli demek.
-Metro ile ulaşım uzun vadede başlayacak. Ama çalışmalar sürüyor.
-Sabiha Gökçen Havalimanı, çevredeki özel üniversitelere yakın.
-Denizden ulaşım için marina ve diğer yatırım projeleri üzerinde çalışılıyor.

Dezavantajlar
 
-En önemli dezavantaj merkeze yaklaşık 25-30 kilometrelik uzaklık.
-Kartal'ın ticari bir merkez olması halinde konut fiyatlarının düşme ihtimali de var. Çünkü iş alanı olan bir bölge yaşam için uygun hale getirilmezse çok fazla talep olmuyor.
-Potansiyel olsa da konut yatırımına harcanan paranın geri dönüşü için uzun vadeli bakmak gerekiyor.
Menekşe Ataselim/Gazete Habertürk