Kat irtifakı, iskân ve kat mülkiyeti!
Taşınmazın Kat İrtifak Tapusu ya da Yapı Kullanım İzni yoksa şimdilik dert etmeye gerek yok! Ceza da yok!
5711 Sayılı Yasa; Kat İrtifak Tapusu'na ve Yapı Kullanma İzni'ne (İskân'a) sahip olan taşınmazların Kat Mülkiyeti Tapusu'nun almasını zorunlu kılmaktadır.
Taşınmazın Kat İrtifak Tapusu ya da Yapı Kullanım İzni yoksa şimdilik dert etmeye gerek yok! Ceza da yok!
20.05.2009
Dr. Turgut ENGİNOĞLU
5711 sayılı Yasa, gerçekte kapsamı çok dar ve özünde de ülkemizin taşınmazlarda yaşadığı sıkıntılarına köklü çözüm getirebilecek niteliklerden çok uzak gözükmektedir.
5711 sayılı yasaya göre,
Eğer sahip olduğunuz taşınmaz,
a. İmarlı bölgede, imar koşullarına uygun olarak hazırlanmış,
b. İlgili meslek odalarının ve Belediye'nin onayladığı mimari, statik, mekanik, elektrik, alt yapı ve peyzaj projeleri ile Vaziyet Planı'na uygun olarak İnşaat Yapım İzni (Ruhsat) almış,
c. Yönetim Planları hazırlanmış,
d. Hazırlanan Bağımsız Bölüm Listeleri Noterden ve Belediye'den onaylanmış,
e. İnşaatı başlamadan ya da tamamlanmadan önce Kat İrtifak Tapusu (arsa payına göre düzenlenmiş tapuyu) alınmış,
Daha sonra,
Tüm mimari, teknik, yasal kuralları tam olarak yerine getirerek inşaatı tamamlanmış,
Yapı Denetim Kuruluşları tarafından düzenli olarak denetlenmiş,
İnşaatı yapanlar tüm çalışanların Sosyal Güvenlik Sigortalarını yaptırmış ve çalışanların primlerini ödemiş, tüm vergi borçlarını zamanında yatırmış,
İnşaatta kullanılan tüm elektrik ve mekanik donanımların kuralına uygun şekilde yapıldığı resmi organlarca kanıtlanmış,
Asansör, sığınak, kanalizasyon ve yangın açısından ilgili birimler tarafından denetlenmiş ve uygunluğu tescil edilmiş,
Vergi dairesine, Belediye'ye, Su ve Kanalizasyon İdaresi'ne (İSKİ ve benzeri kurumlara) Sivil Savunma Müdürlüğü'ne gerekli vergileri ve harçları yatırılarak, tüm malikler adına Yapı Kullanım İzni (İskanı) alınmış,
Taşınmazların Kat Mülkiyeti Tapuları'nın alınmasına zorunluluk getirilmektedir.
Eğer herhangi bir taşınmazın, Kat İrtifak Tapusu ve/veya Yapı Kullanım İzni
( İskânı) yoksa bu yasa kapsamına girmemektedir.
Gerçekte sorunlu olan taşınmazlar, İnşaat Yapım İzni (Ruhsatı), Kat İrtifak Tapusu ve Yapı Kullanım İzni olamayan yapılardır. Ancak, söz konusu yasa bu grupta yer alan taşınmazları kapsamamaktadır.
Zaten bir taşınmazın Kat İrtifak Tapusu ve Yapı Kullanım İzni (İskânı) varsa, bu taşınmazlar büyük ölçüde kullanıma uygundur.
Kuralına göre yapılan bu yapılar, deprem, yangın v.b. açılardan da ruhsatsız, irtifaksız, iskânsız yapılara göre daha güvenlidir. Ayrıca, bu yapıların emlak vergileri de büyük bir olasılıkla arsa vergisi üzerinden değil, bina vergisi üzerinden ödenmektedirler.
İşte 5711 sayılı Yasa'ya göre, Kat İrtifak Tapusu ve Yapı Kullanma İzni (İskânı) bulunan taşınmazlar içinde,
Yapı Kullanım İzni'ni 28 Kasım 2007 tarihinden önce almış olanlar varsa, 28 Kasım 2009 tarihine kadar, Kat Mülkiyeti Tapuları'nı almaları gerekmektedir.
Yapı Kullanım İzni, 28 Kasım 2007 tarihinden sonra alınmışsa, bu iznin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde Kat Mülkiyeti Tapuları'nı almak zorundadırlar.
Kat İrtifak Tapulu ve Yapı Kullanım İzni alınmış taşınmazlarda bağımsız bölümü bulunan malikler, Kat Mülkiyeti Tapuları'nı bu belirlenen süreler içinde almazlar ise, bağımsız bölüm başına 1.000 TL ceza ödemeleri gerekecektir.
Ancak, ceza ödemek tüm sorumluluğun kalktığı anlamına gelmemektedir. Bu cezanın önümüzdeki yıllarda da tekrarlanması söz konusu olabilecektir.
Yasanın kapsamında yer alan taşınmazların Kat Mülkiyeti Tapusu'nu alabilmek için, herhangi bir kat malikinin başvurusu yeterli olmaktadır. Bu durumda bağımsız bölüm başına 100 TL ödeyerek Kat Mülkiyeti Tapusu alınabilmektedir.
5711 sayılı Yasa ülkemizin iskânsız taşınmazlarına çözüm getirmemektedir. Hâlbuki ülkemizde, büyük ölçüde belediyelerin işlerini sıkı tutmaması, yapımcı ile belediyeler arasında sağlıklı iletişim kurulamaması gibi nedenlerle, imarlı bölgede ve imar koşullarına uygun olarak yapıldığı ve inşaat yapım iznine sahip olduğu halde, bazı küçük hatalar ya da eksiklikler nedeniyle Yapı Kullanım İzni alamayan çok sayıda taşınmaz vardır. Bu taşınmazları, imarsız, ruhsatsız taşınmazlarla aynı grup içinde değerlendirmemek uygun olacaktır.
Güvenlik açısından sorun yaratmayan, özünde projesine uygun olarak yapılmış, ancak yapımcının ihmali, dikkatsizliği kapsamında değerlendirilebilecek küçük bazı eksikliklerin ve hataların iskân alımına engel olmamasını sağlayacak sınırlı bir iskân affı, neredeyse tıkanma aşamasına gelmiş olan iskânsız yapı stoku için belirli bir rahatlama getirebilecektir.
Sonuç olarak, belediyelerin taşınmaz sektörünün önünü açabilecek şekilde planlama yapabilmesi, plansız, projesiz yapılaşmayı özendirecek uygulamaların önünün kesilmesi, güvenlik açısından sorun yaratmayan ve yasa dışı uygulamaları özendirecek nitelikte olmayan iskân affı ile soruna çözüm getirilmesinde büyük yarar vardır.
Esenlikler dilerim.
Dr. Turgut ENGİNOĞLU
