Kentsel dönüşüm 2. el konut fiyatlarını artırdı!

Son yıllarda konut sektöründe sık sık dile getirilmeye başlanan ‘fiyat balonu oluştu mu’ sorusu artan fiyatlarla birlikte yeniden gündeme gelmeye başladı. 2014 yılında ilk hazırladığı rapor ile bu soruya yanıt veren uluslararası ticari gayrimenkul danışmanlık şirket Cushman & Wakefield, ikinci raporunu yayınladı.

Türkiye gayrimenkul sektörüne ilişkin son yıllarda ciddi tartışmalara neden olan 'Konut pazarında fiyat balonu varlığı' gündemdeki yerini koruyor. Hazırladığı uluslararası ve ulusal raporlar ile sektöre katma değer yaratmaya devam eden Cushman & Wakefield, ilkini 2014 yılında yayımladığı "Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu" analizini IMF ve OECD verileri ile genişletti. Global verilerle yeni bir perspektif kazanan raporda kentsel dönüşüm süreci ile birlikte yeniden gündeme gelen konutta fiyat balonu konusu bir kez daha masaya yatırıldı.

Raporda, küresel piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi olarak kabul edilen fiyat/kira ve fiyat/gelir oranları araştırılarak, konut fiyatları, konut satış hacmi gibi veriler inşaat maliyetleri, faiz oranı ve enflasyon ile karşılaştırılarak Türkiye’nin makroekonomik verileri ışığında değerlendirildi. İki yıl önce yayınlanan rapordan farklı olarak uluslararası piyasalar ile bir karşılaştırma yapmak adına IMF verileri ile Türkiye verileri karşılaştırıldı. Türkiye genelindeki konut fiyatları iller, İstanbul ise ilçeler bazında yorumlanarak araştırmanın içeriği daha da zenginleştirildi.

FİYATLARDAKİ ARTIŞ EKONOMİ İÇİN RİSK OLUŞTURMUYOR

Raporda uzun bir süredir tartışılan konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması olarak ifade edilen konut balonu riskinin Türkiye için söz konusu olmadığını vurgulayan Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden; konut sektöründe fiyat artışlarının sürdürülebilir olup olmadığı hususunun Türkiye’de temel sorun olduğunu belirtti. Küresel piyasaların aksine Türkiye’de konut fiyat artışının ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmadığına işaret eden Gönden, bu duruma gerekçe olarak konut fiyatlarındaki artışın kredi pazarına etkisinin sınırlı olduğunu belirtti ve şöyle devam etti: “Türkiye’de konut kredilerinin GSMH’ye oranı yüzde 6 seviyelerinde. Bu oran dünyada ortalama yüzde 50-60 civarında bulunuyor. Yani Türkiye’de konut fiyat artışları küresel finans krizinin öncesinde yurt dışında görüldüğü seviyelere ulaşsa bile Türkiye’de kredi pazarının GSMH’ye oranı düşük olduğu için henüz kredi pazarını etkileyecek güçte değil.”

2010 yılı başlangıç kabul edilerek yapılan analizde konut satış ve kira fiyatlarının sürekli artış göstermesine karşın, 2013 yılından sonra bu artışın daha net olduğu ifade ediliyor. Konut fiyatlarının son yıllardaki artışında yasal düzenlemelerin etkili olduğu hatırlatılırken, bu düzenlemeler 2013 yılında yürürlüğe giren KDV değişikliği ve özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı -Kentsel Dönüşüm yasası olarak sıralanıyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SATIŞ VE KİRA FİYATLARINI ARTIRDI

Kentsel dönüşüm sürecinde yenilenerek değeri yükselecek olan binaların getirisine ortak olmak isteyen yatırımcıların talebi 2. el konut fiyatlarındaki artışın nedeni olarak gösterilmektedir. Yine rapora göre, kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacı kiraların artmasına yol açtı.

Ortaya çıkan sonuçlara göre, son 5 yılda kişi başına gelir yüzde 67 artış kaydetmesine karşın 2. el konut fiyatlarının ise ikiye katlandığı belirlenmiştir. Raporda yeni konut fiyatlarındaki yüzde 58’lik artışın gelirdeki artışın da altında kalması dikkat çekiyor.

Satış fiyatlarında kentsel dönüşüm dışında inşaat maliyetleri, faiz ve döviz kurlarında yaşanan artışlar da etkili olurken, özellikle inşaat maliyetlerinde yaşanan yüzde 55 artışın altını çizen Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden ise merkezi bölgelerdeki arsa yetersizliği ve yükselen arsa fiyatları nedeniyle yeni projelerin çoğunlukla çeper bölgelerde gerçekleştirildiği hatırlattı ve bu nedenle yeni konut fiyatlarındaki artışın nispeten düşük kaldığını belirtti.

KONUTTA GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ 16 YILDAN 18 YILA YÜKSELDİ

Raporda bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresinin 18 yıla, konut yatırım değerinin ise 8,6 yıllık ortalama gelire eşit olduğu saptanırken, iki yıl önceki raporda geri dönüşüm süresinin 16 yıl, yatırım değerinin ise 7 yıllık ortalama gelire eşit olduğu açıklanmıştı.

Raporda, Türkiye'nin verileri IMF verileri ile kıyaslandı ve Türkiye en yüksek fiyat artışlarının yaşandığı ülkeler arasında yer aldı. Ayrıca fiyat/gelir makasının da en hızlı açıldığı ülkelerden biri olarak lanse edildi.

Türkiye'de ikinci el fiyatları ve kiralar olarak bakıldığında diğer pazarlardan farklılık gösterdiği belirtilen analizde, fiyat/gelir dengesinin olumsuz sinyaller verdiği de hatırlatıldı. Ayrıca 1,35 – 1,40 aralığındaki konut faizlerinin kredili konut satışlarını olumsuz etkilediği ifade edildi.

TÜRKİYE KONUT FİYATLARI ARTIŞINDA 6. SIRADA

2015 yılı sonu itibariyle IMF verilerine göre, Türkiye yıllık olarak en fazla konut fiyat artışı görülen 6. ülke oldu. Listenin başındaki ülkeler Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong olurken, Rusya, Birleşik Arap Emirlikleri ve Ukrayna’da ise konut fiyatlarında yüzde 30’ları aşan düşüşler meydana geldi.

Türkiye’de konut fiyatları en fazla yükselen iller sırasıyla İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya oldu. Konut satış fiyatları ile kira artış oranı arasındaki en büyük farkların olduğu iller arasında ise Isparta, Kahramanmaraş ve Sinop bulunuyor.

FİYAT ARTIŞINDA KADIKÖY LİDER

2012 yılından günümüze kadar değerlendirme yapıldığında İstanbul’un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100’den fazla artış var. Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih şeklinde sıralandı. Artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunuyor.

Bu haber Günboyu Gazetesi'nde şu şekilde yer aldı;

ABD'de ikinci el konut satışları mayısta yüzde 1,8 artarak son 9 yılın en yüksek seviyesine ulaştı. National Association of Realtors'ın (NAR) açıkladığı rapora göre, ikinci el konut satışları mayısta önceki aya oranla yüzde 1,8 yükselerek 5 milyon 530 bin adet oldu. Şubat 2007'den bu yana en yüksek seviyesini kaydeden ikinci el konut satışlarının 5 milyon 550 bini bulması bekleniyordu. Nisan ayı ikinci el konut satışları ise 5 milyon 450 binden 5 milyon 430 bine revize edildi. İkinci el konut satışları, mart ayında ise yüzde 5,7 artış göstermişti. 

NAR'ın ikinci el konut satışlarına ilişkin raporunda, satış fiyatlarının mayısta geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 4,7 yükselerek 239 bin 700 dolara çıktığı belirtildi. ABD'de ikinci el konut fiyatları, böylece yıllık bazdaki yükselişini 51. aya taşıdı. Raporda görüşlerine yer verilen NAR Başekonomisti Lav/rence Yun, ikinci el konut satışlarının son 3 aydır artışını sürdürdüğünü vurgulayarak, "Bu bahar döneminde çok düşük olan konut kredisi oranları satışları teşvik etti." değerlendirmesinde bulundu. 

Günboyu

Bu haber AA'da şöyle yer aldı:

Konut yatırımında geri dönüş süresi 18 yıla çıktı"

Cushman&Wakefield tarafından hazırlanan rapora göre Türkiye'de iki yıl önce 16 yıl olan bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresinin 18 yıla çıktı

Türkiye'de iki yıl önce 16 yıl olan bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi 18 yıla çıktı.

Ticari gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman&Wakefield tarafından ilki 2014 yılında hazırlanan "Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu" analizinin ikincisi yayınlandı.

Rapora göre, konut fiyatlarındaki artışın kredi pazarına etkisi sınırlı olduğu için ev fiyatlarında yükseliş ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmuyor.

Kentsel dönüşüm sürecinde yenilenerek değeri yükselecek olan binaların getirisine ortak olmak isteyen yatırımcıların talebi ikinci el konut fiyatlarının artmasına neden oldu. Kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacı kiraların artmasına yol açtı. 

Türkiye'de kişi başına düşen gelirde yaşanan artış son 5 yılda 67 artmasına rağmen bu oran konut fiyatlarındaki yükselişin gerisinde kaldı.

Bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi 18 yıla, konut yatırım değeri ise 8,6 yıllık ortalama gelire eşit. İki yıl önceki rapora göre geri dönüşüm süresi 16 yıldı, yatırım değeri ise 7 yıllık ortalama gelire eşitti.

Verileri IMF ile kıyaslandığında en yüksek fiyat artışlarının yaşandığı ülkeler arasında yer alan Türkiye, fiyat/gelir makasının en hızlı açıldığı ülkeler arasında.

2012 yılından bugüne kadar değerlendirildiğinde konut fiyatlarında İstanbul'un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100'den fazla artış var. Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih şeklinde sıralanıyor. Artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunuyor. Öte yandan yüksek konut kredisi oranları da satışları olumsuz etkiliyor. 

AA

Bu haber Sabah'ta şöyle yer aldı:

Uluslararası ticari gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield, hazırladığı raporda, konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması olarak, ifade edilen konut balonu riskinin Türkiye için söz konusu olmadığını vurguladı. Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, küresel piyasaların aksine Türkiye'de konut fiyat artışının ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmadığını ifade etti. Gönden, konut fiyatlarındaki artışın kredi pazarına etkisinin sınırlı olduğunu belirtti.

Sabah

Bu haber Dünya'da şöyle yer aldı:

Türkiye'de iki yıl önce 16 yıl olan bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi 18 yıla çıktı.

Ticari gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman&Wakefield tarafından ilki 2014 yılında hazırlanan "Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu" analizinin ikincisi yayınlandı.

Rapora göre, konut fiyatlarındaki artışın kredi pazarına etkisi sınırlı olduğu için ev fiyatlarında yükseliş ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmuyor.

Kentsel dönüşüm sürecinde yenilenerek değeri yükselecek olan binaların getirisine ortak olmak isteyen yatırımcıların talebi ikinci el konut fiyatlarının artmasına neden oldu. Kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacı kiraların artmasına yol açtı. 

Türkiye'de kişi başına düşen gelirde yaşanan artış son 5 yılda 67 artmasına rağmen bu oran konut fiyatlarındaki yükselişin gerisinde kaldı. 

Bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi 18 yıla, konut yatırım değeri ise 8,6 yıllık ortalama gelire eşit. İki yıl önceki rapora göre geri dönüşüm süresi 16 yıldı, yatırım değeri ise 7 yıllık ortalama gelire eşitti.

Verileri IMF ile kıyaslandığında en yüksek fiyat artışlarının yaşandığı ülkeler arasında yer alan Türkiye, fiyat/gelir makasının en hızlı açıldığı ülkeler arasında. 

Yüzde 100 artış var

2012 yılından bugüne kadar değerlendirildiğinde konut fiyatlarında İstanbul'un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100'den fazla artış var. Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih şeklinde sıralanıyor. Artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunuyor. Öte yandan yüksek konut kredisi oranları da satışları olumsuz etkiliyor. 

Dünya

Haber Yarına Bakış Gazetesi'nde şu şekilde yer aldı;

Konut sektöründe sık sık dile getirilmeye başlanan 'fiyat balonu oluştu mu' sorusu, artan fiyatlarla birlikte yeniden gündeme gelmeye başladı. Uluslararası ticari gayrimenkul danışmanlık şirket Cushman&Wakefield'ın hazırladığı raporda, küresel piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi olarak kabul edilen fiyat/kira ve fiyat/gelir oranları araştırılarak, konut fiyatları, konut satış hacmi gibi veriler inşaat maliyetleri, faiz oranı ve enflasyon ile karşılaştırılarak değerlendirildi. Cushman&Wakefield yönetici ortağı Tuğra Gönden, konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması olarak ifade edilen konut balonu riskinin Türkiye için söz konusu olmadığını söyledi. 

Raporda, konut fiyatlarının son yıllardaki artışında yasal düzenlemelerin etkili olduğu hatırlatılırken, bu düzenlemeler 2013'te yürürlüğe giren KDV değişikliği ve özellikle Mayıs 2012'de yürürlüğe giren 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası olarak sıralanıyor. Kentsel dönüşüm sürecinde yenilenerek değeri yükselecek binaların getirişine ortak olmak isteyen yatırımcıların talebi 2. el konut fiyatlarındaki artışın nedeni olarak gösteriliyor.

Yarına Bakış

Haber Vatan Gazetesi'nde şu şekilde yer aldı ;

Cushman & Wakefield’in ‘Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu’ raporuna göre, kentsel yenileme faaliyetlerinin yoğun olduğu yerlerde hem satış fiyatlarında hem de kiralarda yüksek artış oranları göze çarpıyor. İkinci el konut fiyatları da dönüşüm nedeniyle son 2 yılda yüzde 38 yükseldi. İkinci ele talebin artmasının arkasında da kentsel dönüşüm var. Yenilenecek binanın değer artışından yararlanmak isteyenler ikinci ele yönelince fiyatlar da hızlı yükseliyor.

Türkiye genelinde İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya yüksek fiyat artışlarıyla dikkati çekerken, İstanbul’da Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih’te fiyatlar sert yükseldi. Raporda fiyat/gelir makasının açılmasına yönelik uyarı da yapılıyor.

Rapora göre, ikinci el konut satış fiyatları 2010-2011 yıllarında yüzde 15, 2012-13 yıllarında yüzde 27 ve son 2 yılda yüzde 38 artış gösterdi. Bu yılın ilk çeyreğinde yüzde 15.3’lük bir artış yaşandı. Kentsel dönüşüm sürecinde yenilenerek değeri yükselecek olan binaların getirisine ortak olmak isteyen yatırımcıların talebi ikinci el konut fiyatlarındaki artışın nedeni olarak gösteriliyor. Kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin de geçici konut ihtiyacı kiraların artmasına yol açıyor.

Kadıköy ilk sırada

Satış fiyatlarında kentsel dönüşüm dışında inşaat maliyetleri, faiz ve döviz kurlarında yaşanan artışlar da etkili olurken merkezi bölgelerdeki arsa yetersizliği ve yükselen arsa fiyatları nedeniyle yeni projeler çoğunlukla çeper bölgelerde gerçekleştiriliyor. Bu nedenle yeni konut fiyatlarındaki artış nispeten düşük kalıyor.

Rapora göre, Türkiye’de konut fiyatlarının en fazla yükseldiği iller sırasıyla İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya oldu. Fiyatlar bu illerde neredeyse ikiye katlandı. Özellikle Anadolu şehirlerinde konut fiyatları kiralardan yüzde 20-40 oranında daha fazla arttı. Bu şehirlerin başında Isparta, Kahramanmaraş ve Sinop geldi.

2012 yılından günümüze kadar değerlendirme yapıldığında İstanbul’un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100’den fazla artış var. Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih şeklinde sıralandı. Artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunuyor. Geçtiğimiz yıl Kadıköy’de  yüzde 28, Üsküdar ve Bağcılar’da yüzde 22, Maltepe ve Bayrampaşa’da yüzde 19 artış yaşandı.

Amorti süresi 18 yıla çıktı

RAPORDA bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresinin 18 yıla, konut yatırım değerinin ise 8.6 yıllık ortalama gelire eşit olduğu saptandı. 2 yıl önceki raporda geri dönüşüm süresinin 16 yıl, yatırım değerinin ise 7 yıllık ortalama gelire eşit olduğu açıklanmıştı.

Konutta balon yok

Konut balonu riskinin Türkiye için söz konusu olmadığını vurgulayan Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, küresel piyasaların aksine Türkiye’de konut fiyat artışının ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmadığına işaret etti. Gönden, şöyle devam etti: “Türkiye’de kredi pazarının GSMH’ye oranı düşük olduğu için henüz kredi pazarını etkileyecek güçte değil.”

Vatan

Haber Karar Gazetesi'nde şu şekilde yer aldı ;

Türkiye, dünyada konut fiyat artış hızında 6’ncı sıraya yükseldi. Böylelikle Katar, Yeni Zelanda, Hong Kong gibi ülkelerin arasına girdi. Kişi başı yüzde 67 artan gelir ise dönüşümle değeri katlanan konutların altında kaldı.

Cushman&Wakefield, Türkiye’nin yıllık en fazla fiyat artışı görülen 6’ncı ülke olduğunu bildirdi. Şirket, IMF ve OECD verileri ile genişlettiği, “Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu" analizi raporunu açıkladı. Raporda uzun bir süredir tartışılan, konut balonu riskinin Türkiye için söz konusu olmadığını vurgulayan Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden; konut sektöründe fiyat artışlarının sürdürülebilir olup olmadığı hususunun Türkiye’de temel sorun olduğunu belirtti. 

FİYAT ARTIŞI RİSK DEĞİL

Türkiye’de konut kredilerinin GSMH’ye oranının yüzde 6 seviyelerinde olduğuna işaret eden Gönden, “Bu oran dünyada ortalama yüzde 50-60 civarında bulunuyor. Yani Türkiye’de konut fiyat artışları küresel finans krizinin öncesinde yurt dışında görüldüğü seviyelere ulaşsa bile Türkiye’de kredi pazarının GSMH’ye oranı düşük olduğu için henüz kredi pazarını etkileyecek güçte değil” değerlendirmesini yaptı. Ortaya çıkan sonuçlara göre, son 5 yılda kişi başına gelir yüzde 67 artış kaydetmesine karşın 2. el konut fiyatları ise ikiye katlandı.

KONUTTA GERİ DÖNÜŞ 18 YIL

 Rapora göre, bir konut yatırımı ortalama geri dönüşü 18 yıla, konut yatırım değeri ise 8,6 yıllık ortalama gelire eşit.

Türkiye yıllık olarak en fazla konut fiyat artışı görülen 6. ülke.

 Listenin başındaki ülkeler Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong var.

Konut fiyatları en fazla yükselen iller sırasıyla İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya.

Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih.

Artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı var.

Haber Yeni Mesaj Gazetesi'nde şu şekilde yer aldı...

Son yıllarda konut sektöründe sık sık dile getirilmeye başlanan 'fiyat balonu oluştu mu' sorusu artan fiyatlarla birlikte yeniden gündeme gelmeye başladı. Uluslararası gayrimenkul yatırım şirketi Cushman & VVakefield'in hazırladığı rapora göre, 2015 yılı sonu IMF verileri dikkate alındığında Türkiye dünyada yıllık olarak en fazla konut fiyat artışı görülen 6. ülke oldu. Listenin başındaki ülkeler Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong sıralanırken; Rusya, Birleşik Arap Emirlikleri ve Ukrayna'da ise konut fiyatlarında yüzde 30'ları aşan düşüşler meydana geldi. Rapora göre kentsel dönüşüm konut kiralarını yükseltti. Satış fiyatlarında kentsel dönüşüm dışında inşaat maliyetleri, faiz ve döviz kurlarında yaşanan artışlar da etkili oldu. Türkiye'de konut kredilerinin milli gelire oranı yüzde 6 seviyelerinde ve tutarı yaklaşık 150 milyar TL. Bu oran dünyada ortalama yüzde 50-60 civarında bulunuyor. Sektör yetkilileri bu oranın ekonomi üzerinde şimdilik risk oluşturmadığını savunuyor. Raporda bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresinin 18 yıla, konut yatırım değerinin ise 8.6 yıllık ortalama gelire eşit olduğu saptanırken, iki yıl önceki raporda geri dönüşüm süresinin 16 yıl, yatırım değerinin ise 7 yıllık ortalama gelire eşit olduğu açıklanmıştı. 

Yeni Mesaj