19 / 03 / 2024

Konut fiyatları düşecek mi, yükselecek mi?

Konut fiyatları düşecek mi, yükselecek mi?

ABD'de patlak veren ve tüm dünyaya yayılan kriz, varlık fiyatlarının düşmesine neden oluyor.



Tek Borsa'dan Kezban Gebetaş'ın haberine göre, son iki yıldır zaten durgun olan konut piyasasının da bundan etkilenmemesi mümkün değil. Uzmanların bir kısmı fiyatların yerinde sayacağını bir kısmı ise gerileyeceğini söylüyor. Peki bu durumda ev almayı düşünenler ne yapmalı. 
 
ABD'de subprime mortgage kredileri nedeniyle patlak veren ve global hale gelen kriz giderek büyüyor. Gittikçe derinleşen kriz nedeniyle ülkenin en büyük bankaları domino taşları gibi ard arda devriliyor. Krizin daha ne kadar derinleşeceği, iflas sırasının kime geldiği üzerine senaryolar yazılıp çiziliyor. 

Finans piyasasında bunlar yaşanırken subprime mortgage krizin patlak verdiği geçen yıldan bu yana ABD'de emlak piyasası ise en zor günlerini yaşıyor. Mortgage kredisi taksitlerini ödeyemediği için icraya düşen milyonlarca konut var. İcraya düşenler de dahil olmak üzere satılmayı bekleyen pek çok konut nedeniyle emlak fiyatları dibe vurmuş durumda. Öyle ki Florida gibi krizin en çok etkilediği eyaletlerde Türkiye'den çok daha ucuza gidiyor konutlar...Türkiye'nin krizden ne şekilde etkileneceği en çok merak edilen ve üzerinde tartışılan konu. Ev alma hayalini geçen yıl çifte seçiminin yarattığı belirsizlik nedeniyle 2008'e erteleyenler şimdi de emlak piyasasının mortgage krizinden ne şekilde etkileneceğini merak ediyor. Özellikle de konut fiyatlarının... Evet, global kriz konut fiyatlarını ne şekilde etkileyecek? ABD ve İngiltere'de yaşananlar Türkiye'de de olur mu? Yani ev fiyatları düşer mi? Ev almak için beklemeli mi yoksa hemen harekete mi geçmeli?

Ekonomistler ve gayrimenkul sektöründeki isimler bu soruya farklı yanıtlar veriyor. İnşaatçılar, emlakçılar ve konut kredisi veren bankaların yöneticilerine göre şu an ev almanın tam sırası. Yaşanan durgunluktan dolayı fiyatların yeterince düştüğünü belirten sektör temsilcileri, "Fiyatlar bundan sonra daha fazla düşmez, ev alacaksanız elinizi çabuk tutun" diyorlar. İnşaatçılar özellikle artan inşaat maliyetleri ve yüksek arsa fiyatları nedeniyle fiyatlarda bundan sonra ciddi bir düşüş olmayacağını belirtiyorlar. 

Ekonomistler ise, "Ev almayı düşünüyorsanız  bu planlarınızı şimdilik erteleyin" uyarısında bulunuyor. Bazıları bunu "Krizin daha da derinleşmesi nedeniyle belirsizlik daha da artacağından ev almak mantıklı değil"  sözleriyle gerekçelendirken sektördeki arz fazlası ve krizin etkisiyle talebin daralmasına bağlı olarak konut fiyatlarının daha da düşeceğini söylüyor. 

"Bizdeki fiyatlarda tam olarak balon oluşmadı bu nedenle yurt dışındaki gibi keskin düşüşler olmaz ama fiyatlar da yükselmez " diyenler de var.Yatırım için doğru zaman değil...İnşaatçılar artan maliyetler ve Türkiye'de fiyatların zaten fazla artmadığından hareketle fazla düşüş olmaz derken ekonomistler krizle birlikte "para" nın artan değerinin varlık fiyatlarını gerileteceğini ve doğal olarak emlak fiyatlarının da düşeceğini söylüyor. 

Garanti Bankası Ekonomik Araştırmalar Müdürü Ali İhsan Gelberi, konut almak için doğru bir zaman olmadığını düşünüyor ve "bu durumda beklemek en mantıklısı," diyor. Mortgage krizinin derinleşmesiyle birlikte konut kredisine talebin azalacağını hatta durma noktasına dahi gelebileceğini söyleyen Gelberi, konut fiyatlarında sert bir düşüş beklemiyor. "Fiyatlar yurt dışındaki gibi sert şekilde düşmez fakat yükselmez de... diyen Gelberi, gerekçesini "Bizde konut fiyatlarında gelişmiş ülkelerdeki gibi bir balon tam oluşmadı. Mortgage piyasası yeni gelişiyor" sözleriyle açıklıyor.  
 
Konut fiyatları düşecek

Ekonomist Ege Cansen ise, Gelberi'nin aksine mortgage krizine bağlı olarak Türkiye'de  konut fiyatlarının düşeceğini belirtiyor. Cansen, "Yaşanan küresel kriz, 'komşuda pişer, bize de düşer'misali tüm dünyayı olduğu gibi bizi de etkileyecek. Bunun bize yansıması milli gelirin düşmesi ya da artış hızının yavaşlaması demek. Milli gelirin düşüşüne bağlı olarak varlık fiyatları da gerileyecek. Gayrimenkul fiyatları düşüyor, daha da düşecek" diyor. Cansen buna rağmen bu dönemin konut almak için uygun dönem olabileceğini düşünüyor.  "Daha önce parasını faizde değerlendirip katlayanlar şu aralar gözüne kestirdikleri gayrimenkulleri alabilirler" diyor. Cansen'e göre ihtiyaçtan alacaklar ise gelirlerine güveniyorlarsa satın alsınlar.  
 
İnşaatçılar likiditeyi tükettiler

Deutsche Bank'tan bir ekonomist ise, "Mortgage krizinin Türkiye'deki konut piyasasına doğrudan etkisinin olacağını düşünmüyorum. Çünkü Türkiye'de dinamikler çok farklı. Henüz mortgage dahi tam anlamıyla yok. Ancak dövize bağlı olan mevcut konut kredilerinde likidite daralmasına bağlı olarak dövizlerin çıkması durumda insanlar ödeme güçlüğü çekebilir ama zaten Türkiye'de bankalar bu işi çok sıkı tutuyor. ABD'deki bir risk söz konusu olmaz" diyor.

Konut kredisi faizlerinin artabileceğini belirten ekonomist, buna karşılık konut fiyatlarının ise düşeceğini söylüyor. "Kriz ekonomide daralmaya neden olacağı için konut piyasası da bundan etkilenecek. Şu an zaten konut piyasasında ciddi bir durgunluk var. Krizden dolayı talebin daha da daralmasına bağlı olarak konut üreten şirketler biraz daha zorlanacaklar. Şirketler şimdiye kadar indirim yapmamak için direndiler. Fiyatları sabit tutarak, bankalarla anlaşıp konut kredilerini kendileri kompanse edip ucuz krediler verdiler. Fakat artık likiditeyi tükettiler. Bundan sonra fiyatlarla oynayacaklar. Dolayısıyla fiyatlar biraz daha aşağıya inecek"  
 
2009'da yükselmeye başlar

ABD'deki mortgage krizi ile başlayan küresel dalgalanmanın Türkiye ekonomisini olumsuz etkilediğini ve bu durumun gayrimenkul piyasasına yansıdığını belirten Y&Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Işık Gökkaya, inşaat ve konut sektörlerindeki durgunluğun 2008 yılında da devam edeceğini, toparlanmanın ancak 2009 yılı ortasında başlayacağını ve 2010 yılında sektörün yüksek büyümeli döneme geri döneceğini belirtiyor. 

Gökkaya yaşanan durgunluğa rağmen fiyatlarında büyük gerilemeler yaşanmasının beklenmemesi gerektiğini görüşünde. "Şu an konut piyasasında yeni projelerde fiyatlar geçen yıla göre hemen hemen aynı seviyelerde seyrediyor. İkinci el konutlarda ise yüzde 15-20 oranında bir gerileme yaşandı. Konut alım-satım sayısında da geçen yıllara kıyasla bir gerileme var. Ellerindeki stoku hızla eritmek isteyen yükleniciler veya arsa sahipleri nakde dönmek için fiyatları bir miktar daha aşağı çekebilirler. Fakat inşaat maliyetleri artıyor ve şehir içinde talep gören yerlerde arsa fiyatları yükseliyor" diyor. 

Gökkaya'ya göre ev almanın tam sırası. "Yükleniciler konutları düşük kar marjlarıyla satışa sunuyor. Satış fiyatları son derece uygun. Konut üreticileri uzun vadeler, düşük faiz oranları ve cazip ödeme seçenekleri sunarak tüketiciyi destekliyorlar. Bu nedenle iskan amaçlı ev almak için doğru zaman. Yatırım için de piyasada uygun seçenekler var. Faizlerin düşmesiyle birlikte konut fiyatları tekrar artacak" diyor. Gökkaya önümüzdeki yılın ortalarından itibaren konut fiyatlarının yükseleceğini buna karşılık konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1.25-1.30 seviyesine düşeceğini söylüyor.  
 


Geri Dön