Konut sektörü gemi gibidir, yavaş hızlanır ve durur

Sektöre çiçeği burnunda İTÜ'lü bir İnşaat Mühendisi olarak 1974 yılında girdiğim yıllarda; Konut inşaatlarının yapımı, genelde ustalık veya kalfalıktan müteahhitliğe geçen, kurumsal hiç bir yapıya sahip olmayan kişilerin elinde idi. O yıllarda, daha sonraki yıllara göre mimar ve mühendislere daha saygılı davranılıyordu. Ancak bu müteahhit kesiminin büyük bir yüzdesi, genel olarak öz sermayesiz olarak yapsat tarzında yaptıkları inşaatlardan kazandıkları para ile sınıf atladılar ve bu işi mimarlardan ve mühendislerden daha iyi bildiklerine karar verdiler.

İşin vahim tarafı, bu işi tekniğin ve çağın paralelinde yapan kişi ve kuruluşlar haksız rekabetten dolayı sektörden çekildi. Zira alaylı müteahhitler sigorta, iş emniyeti vs. gibi hususları umursamıyordu. Büyük firmalar ise konut üretimine daima küçük iş olarak baktılar.

Ancak ANAP ile birlikte liberal ekonomiye geçiş sonrasında her sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe de olağanüstü bir faaliyet görüldü. Siteler yapılmaya ve büyük inşaat şirketleri bu işlere girmeye başladılar. İyi işler yapıldığını gören insanlar artık daha yüksek standartta konutlar aramaya başladı. Ancak bazı sektörlerde merdiven altı imalat denilen şekilde, konut sektöründe de hiçbir kurala sadık kalmayan sadece kendine göre doğruları yönünde üretim yapan konut müteahhitleri de bu piyasada varlıklarına devam ettiler. Ancak kuralların, yönetmeliklerin sağlayamadığını 1999 depremi sağladı ve bu tip müteahhitler silindi. Alıcı bilinçlendi ve artık sorgulamaya başladı. Fakat biz ulus olarak çabuk unutuyoruz; bu bakımdan zaman içinde bu tarz üretim yapan müteahhitler 2005 itibariyle tekrar yeşermeye başladı. 2004'ün sonlarına kadar yaşanan ekonomik durgunluk ve buna bağlı olarak bastırılan talep, inşaat ve gayrimenkul sektörünün 2005 yılında bir patlama yaşanmasına yol açtı. Banka kredi faizlerinin düşmesi ve dövizin istikrarlı bir çizgide gitmesi de bunda etkili oldu. Ancak artan söz konusu talep, arz yönüyle karşılanamadı. Çünkü inşaat sektörünün diğer sanayi sektörlerinde olduğu gibi artan talebe karşılık vermek için kapasiteyi çok çabuk artırma gibi hızlı bir dinamiği yoktu. 

2006'da inşaat ve gayrimenkul sektörünün içinde bulunduğu durumu sektör ve firmalar açısından ayrı ayrı olarak değerlendirmek gerekir. 2005 yılında artan talebin doyum noktasına gelmesi, yani Mayıs ve Haziran 2006'da piyasadaki köpüğün alınmasından sonra `olması gereken' piyasa şartları oluştu. Geçen yıl birden bire ortaya çıkan inşaat firmalarının projeleri ile dengesiz artış gösteren fiyatlar sorgulanma başladı. Sektördeki bir sürü proje daha yakından incelenmeye alındı. İnsanlar, en uygun konumda, en uygun modeldeki daireyi en iyi fiyata alma fırsatı buldu.

Sonuç olarak, 2005 yılını ölçü aldığımız zaman 2006 yılında ise sektörel açıdan durgunluk yaşadığımızı söylemek yanlış olmaz. Buna karşılık, proje geliştirme ve satışları firma bazında değerlendirmek gerekirse; dengeli bir 2006 geçirdiğimizin altını çizmek isterim. Firma bazında değerlendirme yapacak olursam; "Gayrimenkul sektöründeki hız, olması gereken normal hızdır" diyebilirim. Piyasada marka olan firmaların satışları, 2005'deki aşırı talepten önceki normal seyrinde devam ediyor. Çünkü bu firmalar, piyasa araştırmasını ve fiyatlandırmayı doğru yapıyor. Hepsinden önemlisi marka bilinirliliğini kullanıyor.

TEKNİK YAPI Başkanı

Nazmi Durbakayım