Krediyle alınan konutları satış sorunu bekliyor 13-09-2007

Konut kredisi/ mortgage ile satın aldığınız gayrimenkulü her hangi bir amaçla satışa çıkartılan mülkü satın alacak kişi de mortgage kullanarak almak isteyebilir. Bu senaryoda karşı karşıya kalacağınız durum sizi sıkıntıya sokabilir.

Yatırım öncelikli gayrimenkul alımları, Türkiye'de önemli yer tutmaktadır. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından pilot uygulamaya başlanan TAKBİS (Tapu Kadastro Bilgi İşlem Servisi) sistemi ile konut kredili/mortgage kullanarak satın alınan gayrimenkuller, TAKBİS'de uygulama değişikliğine gidilmemesi durumunda sıkıntılar yaşatacaktır.

Şöyle ki: konut kredisi/ mortgage ile satın aldığınız gayrimenkulü her hangi bir amaçla satışa çıkartılan mülkü satın alacak kişi de mortgage kullanarak almak isteyebilir. Bu senaryoda karşı karşıya kalacağınız durum aşağıdaki şekilde olabilecektir:

Konut/mortgage kredisi kullandığınız finans/bankacık kurumu tarafından öncelikli olarak tapu üzerindeki ipoteğin kaldırılması gerekmektedir. Bunun için mülk sahibinin konut kredisini/mortgage kapatması gerekmektedir. Finans ihtiyacı için, gayrimenkulünü satan mülk sahibinin bu işlemde sorun yaşaması veya gayrimenkulünü satın alacak kişiden borç alması doğaldır.

Düşünelim ki, gayrimenkülünü satın alacak kişiden borç aldı; yapması gereken işlemler ve tarafları bekleyen problemler:

Banka/ Finans kurumuna kredi borcu kapandı ve banka finans kurumu ipoteği kaldırmak için tapuya gitti.

1. işlem: banka ipoteğinin kaldırılması

2. işlem: mülk sahibinin; alıcıya tapu devrini yapması

3. işlem: alıcı üzerine geçen tapuya, alıcının bankasının ipotek koyması

Bu işlemler eskiden eş zamanlı yürütülebilirken, şimdi sadece saat 08.30-12.00 ve 13.00-14.30 arasında ve her işlem için ayrı ayrı bilgi ve evrakların sisteme girilerek her işlem sonrası Ankara'dan yevmiye numarası alımı ile sonuçlandırılacak.

Aradan geçen zaman diliminde kredi borcunu kapatması için borç veren alıcı ve ipotek kaldırıldıktan sonra satıcının riskleri oluşacak. Bunları da, ipotek kaldırıldıktan sonra, gayrimenkul satıcının olası risklerinden dolayı tapu üzerine takyidat/şerh gelmesi, Gayrimenkul sahibinin yeni satış ipoteğinden önce, tapu devrini yapmasından dolayı bedelinin tamamını almadan yaptığı devirde alıcının olası risklerinden dolayı tapu üzerine takyidat/şerh gelmesi, işlemler sırasında olabilecek sistem arızaları, sistem gecikmeleri, taraflardan birinin hastalanması, ölüm gibi sonuçlarla karşı karşıya gelinmesi gibi riskler oluşturacak.

Tüm bunlar, gayrimenkul alımlarında mortgage tercihinin hızla yayıldığı ülkemizde 2'nci el konut piyasalarının devirlerini yavaşlatacak ve olumsuz yönde etkilenmesini sağlayacaktır.

Ancak, TAKBİS uygulaması, geliştirilmekte olan gayrimenkul projelerine ve gayrimenkul üzerinde ilk ipoteğin sahibi banka/finans kurumlarına avantaj sağlayabilecektir.

Yatırım özellikli gayrimenkul tercihinin adresi gayrimenkul projeleri, 1.el konutlar ve konut kredisi/ mortgage tercihinde ise konut üzerinde ipoteği olan bankalar olacaktır.

Gayrimenkul projelerinde; proje finansmanı kapsamında uygulanan konut kredisi/mortgage tercihinde konut teslimine kadar tapu devri yapılmamaktadır. Bu uygulama yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarında müşteri tercihini ve önceliğini gayrimenkul projelerine yönlendirecektir.

Mortgage/ konut kredilerinin adresi ise mevcut banka ve finans kurumları olacak. İpotek kaldırılması, tekrar konulması gibi sürece bağlı ve riskler ihtiva eden işlemlerde mortgage kullanılacak banka tercihi; üzerinde önceden ipoteği olan banka/finans kurumu olacaktır. Çünkü, ayni banka/finans kurumu tercihi işlemlere hız ve kolaylık getirebilecektir.