Krizde 'markalı' emlak ofisi açmak 10 bin liradan başlıyor

Başarılı bir markanın isim hakkının kullanılması anlamına gelen franchising ile Türk insanı 1985'lerde tanıştı. Emlak sektörünün öncü firması TURYAP Emlak, Türkiye'de franchising veren ilk firma oldu. Ardından "franchising" hızla yayıldı. Bugün, bazı firmaların temsilcilerinin sayısı yüzlerle ifade ediliyor. Türkiye'ye franchise sistemini tanıştıran TURYAP da, bugün 350 ofis ile çalışıyor. Kurumsal emlak ofisinin başlangıç maliyeti 10-15 bin liradan başlıyor, milyon dolara kadar gidiyor. Fakat emlak pazarlama öyle ilginç bir sektör ki, sektörün önde gelen isimleri, "Tek satışla bile ortalama 30-40 bin lira olan ilk maliyeti çıkarma imkanı sunuyor" ifadesini kullanıyor. Yeni ofis açan bir emlakçı ise 1 milyon dolarlık bir rezidans dairesi satışına aracılık yaptığında, yani tek işlemde (alıcı ve satıcıdan yüzde yüzde 2 veya 3'er komisyon almak şartıyla) 40-50 bin dolarlık kazanç elde etme şansına sahip. Emlakçılarda alım-satım komisyonu, yüzde 2 veya 3 arasında değişiyor.

TURYAP'ta giriş bedeli ne kadar?

Ortalama 30-40 bin lira başlangıç sermayesi ile markalı bir emlak firmasının temsilciliğini alanların, ilk 6 ay hiç kazanç elde edemeyecekmiş gibi kendisini hazırlaması da özellikle tavsiye ediliyor. Cebinde ilk sermayesi olanların cepten yemeye devam edecekleri süre, genelde 3 ila 12 ay arasında değişebiliyor. Emlak zincirlerinin yöneticileri, sektöre girme kararı alanların çok doğru bir karar vereceğini düşünüyor. Önde gelen emlak zincirlerinden TURYAP'a giriş bedeli 6-15 bin dolar arasında. 6 bin dolar, Doğu-Güneydoğu Anadolu'daki iller için geçerli. TURYAP, ofislerin komisyon cirolarından pay almazken, ayda 110 dolar artı KDV aidat kesiyor. Realty World; üyelik giriş bedeli olarak 5-25 bin dolar arasında bir bedel talep ederken; aylık cironun yüzde 8'i kadar da aidat alıyor.

5 taksit imkanı var

TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, talep ettikleri franchisin giriş bedelinin 6-15 bin dolar arasında değiştiğini belirtiyor. İsim hakkı bedeli, İstanbul içinde bile değişiklik gösterebiliyor. "İstanbul'un varoş semtlerinde 6 bin dolarlık taban ücret bile talep edilebilir" diyen Başak Soner, bilinen-kıymetli ana arterlerde rakamın 15 bin dolar yükseldiğini vurguluyor. Başak Soner bu konuda şu bilgileri veriyor:

"Mütevazı bir ofisin dekorasyonu-düzenlenmesi için de 10 bin dolar civarında yatırım gerekiyor. İsim hakkı bedelini vadelendiriyoruz, 'franchise kredisi' kullandırıyoruz. İsteyene kendimiz taksit yapıyoruz. 10 bin dolar giriş ücretine 2 bin dolardan 5 taksit yapabilir. Çok lüks bir ofis açmak isteyen, 100 bin doları da gözden çıkarabilir... Ofislerin minimum 40 metrekare olmasını istiyoruz. 350'ye yakın temsilcimiz var. Merkez ofiste 100, toplamda ise 1500 TURYAP'lı var. Yıl sonu için hedefimiz 500 ofise ulaşmak. Ayda ortalama 8-10 ofis açıyoruz. Kapananlar da oluyor. İşini kaybedenler minimum sermaye ile nasıl iş yaparım diye düşündüğünde markalı emlakçılık ilk akla gelen işlerden biridir. Yeni temsilci olanlara bile 30 bin ürünlük TURYAP portföyü açık. Franchise ücreti, 5 yılda bir yenilenir."

RE/MAX'in ilk hedefi 250 ofis

RE/MAX Türkiye Yeni Projeler ve İş Geliştirme Ekip Lideri Esma Ebru Karahan ise toplam ofis sayılarının 180 civarı olduğunu belirtiyor. 2009 sonuna kadar büyük iller başta olmak üzere Türkiye genelinde 66 yeni franchise vermeyi hedeflediklerini bildiren Karahan, "Talep ettiğimiz isim hakkı bedeli 13-24 bin dolar aralığında. Nüfusa göre farklılık gösteriyor. Bazı illerde franchise bedeli 23 bin dolar, nüfusu az olanlarda ise 13 bin dolara kadar inebiliyor" diyor. Karahan, RE/MAX bünyesine katılacak ofislerin minimum 150 metrekare olması gerektiğine dikkat çekiyor ve şunları ekliyor:

"800-900-1000 metrekare alana sahip temsilciliklerimiz bile var. Bunlardan, milyon dolarlık harcama yapılanlar da çıkar. Hatta plaza şeklinde düzenlenen bir ofisimizde gayrimenkul danışmanlarının spor yapacağı, yemek yiyebileceği alanlar var. Bazı brokerlerimiz birden fazla ofis açtı. Brokerler, danışmanlar ve ofis asistanları ile birlikte RE/MAX ailesi 1600'ün üzerinde. Franchise süresi 5 yıl. Yapılan yatırımın dönüşü, 3 ayda olabilir, 1 yıl da... Aylık cirodan yüzde 6 royalty bedeli alınıyor. Yüzde 3 de reklam payı alıyoruz. Önümüzdeki 4 yıl içinde 10 bin gayrimenkul danışmanına, 350 ofise ulaşma hedefimiz var."

Century 21'in şartları neler

Century 21 Genel Müdürü Sinan Şerifoğlu da, halen 98 ofis ile faaliyet gösterdiklerini belirterek "Bu sene 15 ofis daha açmayı planlıyoruz. 3 yıl içinde 250 ofise çıkmak istiyoruz. İsim hakkı bedeli, bölgeye göre değişiyor; 6 bin dolar artı KDV ile 22 bin dolar artı KDV arasında talep ediyoruz. 3 büyük şehirde 22 bin dolar artı KDV istiyoruz. Royalty bedeli yüzde 6 ve komisyon cirosu üzerinden alınıyor. Yine ofisin komisyon cirosunun yüzde 2'si de reklam bedeli olarak isteniyor. Kriz döneminde sistemden ayrılan ofisler de, gelenler de oldu" şeklinde açıklamada bulunuyor. Minimum 3 odalı bir ofis şartı aradıklarını aktaran Şerifoğlu, "Ofis, minimum 100 metrekare olmalı. Ofis sahibi için, gayrimenkul danışmanları için ve bir de toplantı için yeterli sayıda oda olmalı. Ofisin ana caddede olmasını istiyoruz" ifadelerini kullanıyor. 2001'den sonra gayrimenkulde yaşanan hareketliliğin, bu krizden sonra da yaşanacağını söyleyen Şerifoğlu, "Emlakçılık, en az maliyetle en yüksek imkanı getiren bir sektör. Yeni ofis açanlara reklam desteği, eğitim desteği veriyoruz" diye konuşuyor.

İşlek caddede olmalı

WEC International (Dünya Emlak Merkezi A.Ş.) ise İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş'in kurduğu bir emlak şirketi ve 65 ofise sahip. WEC International franchise vermeye devam ediyor. Firma yetkilisi Caner Öner, halen 65 temsilciliğe sahip olduklarını belirterek "Franchising bedeli, bölgenin potansiyeline göre 5-30 bin dolar aralığında değişiyor. Aylık aidat ise 200 lira+KDV" diyor. Yeni ofislerde minimum 60 metrekare şartı aradıklarını ve mutlaka bilgisayar bulunması gerektiğini aktaran Caner Öner, "Ofislerin işlek cadde üzerinde ve giriş katta olmasını istiyoruz. Ofis çalışanlarına yönelik eğitim desteğimiz var. Bu eğitimler 3 ayda bir veriliyor. İleri pazarlama teknikleri eğitimi veriliyor, hukuk desteği veriliyor." diye konuşuyor. WEC ailesinin yaklaşık 350 kişi olduğunu belirten Caner Öner,"2-3 yıl içinde 300 ofise çıkma hedefleri olduğu bilgisini veriyor.

25 bin TL'ye kadar kredi imkanı

RETÜRK Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı ve aynı zamanda Uluslararası Franchise Derneği (UFRAD) Yönetim Kurulu Üyesi olan Aşkın Çınar da, kriz döneminde kendi işini kurmak isteyenlerin arttığını belirtiyor. Aşkın Çınar, "Şu an emlak franchise'ı veren firmalara yönelik talep var. Emlak sektörü tatmin edici imkanlar sunuyor" diyor. RETÜRK ailesine katılmak isteyenlere yönelik Denizbank'ın franchise ve yatırım kredisi verdiğini bildiren Aşkın Çınar, şu bilgileri veriyor:

"Bu kampanya ile talep almaya başladık. Değerlendirmelerimiz sürüyor. Her gün en az 4-5 görüşme yapıyoruz. Krizden sonra 3 ofis verdik. Haziran sonuna kadar en az 10 yeni ofis daha açarız. Denizbank, RETÜRK ofisi açmak isteyenlere sıfır faizli 12 aya kadar kredi kullandırıyor. Çok düşük faiz oranıyla da bu süre 24 aya da yükseltilebilir. Banka, anlaşmamıza göre 5 bin ila 25 bin lira arası kredi veriyor."

RETÜRK'ün 40 temsilciliği olduğunu, 350 istihdam sağlandığını aktaran Aşkın Çınar, franchise giriş ücreti olarak İzmir, İstanbul,  Ankara  gibi büyük şehirlerde 15 bin lira, diğer şehirlerde 10 bin lira talep ettiklerini söylüyor. Giriş ücretinin Mersin ve Antalya'nın ilçelerinde 7 bin liraya kadar inebildiğine işaret eden Çınar, "Ofis yatırımı 5-10 bin liraya kadar bile çekilebilir. Öyle yerler var ki, 5 bin lira verilip devralınabilir." ifadelerini kullanıyor.

Reha Medin cirodan pay almıyor

Reha Medin Emlak'ın ortağı ve aynı zamanda genel müdürü olan Tamer Çiçekçi ise 49 ofisle yola devam ettiklerini belirterek "1 yıl içinde 20-25 ofis daha açmayı planlıyoruz. 1.5 ayda 2 ofis açtık, 6 ofis açmak için de prensipte anlaştık. Ofisler dekore ediliyor. Kendi işini kurmak isteyenlerin sayısında artış gözlemliyoruz. İsim hakkı bedeli olarak 10 bin lira; aylık aidat olarak İstanbul'da 250 lira diğer şehirlerde 200 lira alıyoruz" şeklinde bilgi veriyor. Reha Medin ofisi açma maliyetinin 20-25 bin liradan başladığını aktaran Çiçekçi, "Bu rakam çok daha yüksek de olabilir. Ofis büyüklüğü 60 metrekareden az olmamalı." diyor. 49 ofiste yaklaşık 250 kişinin istihdam edildiğine dikkat çeken Tamer Çiçekçi, "Cirodan pay almıyoruz. Franchise bedeli her 5 senede bir yenilenmiyor. Gidilmeyen eğitimler fatura edilmiyor" diye konuşuyor.

Bunun dışında Eskidji Gayrimenkul ise temsilcilik değil, 'bölge ortaklığı' sistemiyle yayılıyor. Bölge ortakları giriş bedeli olarak 20 bin lira talep ediliyor. Ofis sahiplerinden ayrıca, aylık 590 lira aidat alınıyor. Ofisin kurulmasında da bölge ortaklarına yardımcı olunuyor. Ofis kurulumu ve isim hakkı bedeli ile birlikte, başlangıç maliyeti 35-40 bin lirayı buluyor.

Ankara'dan yola çıktı 127 ofise ulaştı

Koçak Gayrimenkul ise Ankara merkezli bir firma. Koçak Gayrimenkul Franchise Koordinatörü Selçuk Çelebioğlu, bugün 127 ofis ile faaliyet gösterdiklerini belirterek "35 ilde varız. Bunların 35'i Ankara'da. İstanbul'da ise 13 ofisimiz var. Geçen yıla girerken 27 ildeydik, şimdi 35 ile yayıldık. Aralıkta fuar vardı, dönüşlerini Ocak'ta aldık" diyor. Franchise ücretinin 6 bin 500 dolar ile 20 bin dolar arasında değiştiğini bildiren Çelebioğlu, "Şehir ve bölgeye göre giriş bedeli değişiyor. İstanbul'da 12 bin 500 ile 20 bin dolar arasında değişir. Bazıları 'Giriş ücreti 12 bin 500 dolara olur mu' diyor. O kişiye inanırsak, 7 bin 500 doları kendi reklamına harcamayı taahhüt ederse fedakarlık gösteriyoruz" şeklinde konuşuyor. Koçak Gayrimenkul, İstanbul'da son olarak Batı Ataşehir, İçerenköy, Tuzla ve Beylikdüzü'nde ofis açtı... Royalty bedeli almayan firma, bunun yerine aylık 100 dolar aidat talep ediyor. MEB onaylı emlakçılık kursu da düzenleyen firma, 127 ofiste ortalama 5'erden, yaklaşık 600-700 istihdam sağlıyor. Koçak, 2009 sonuna kadar 50 ilde, 180 temsilci sayısına ulaşmayı hedefliyor.  
 
"Hedefimiz bin 500 ofise ulaşmak"

İstanbul Yakacık merkezli, yaklaşık 20 yıllık emlakçı olan Aziz Kaçmaz'ın kurduğu Kaçmaz Emlak ise 1.5 yılda 47 ofis sayısı ile ilginç bir büyüme hikayesine sahip... Aynı zamanda Genel Müdür olan Aziz Kaçmaz, "Kriz döneminde kendi işini kurmak isteyenler, emlak zincirlerini tercih ediyor. İşini kaybetmiş, mevcut işini yürütemeyen ve bir arayış içinde olanlar az sermaye ile yapılan bir iş olduğu için emlakçılığı tercih ediyor" diyor. Aziz Kaçmaz, "Biz, giriş ücreti almıyoruz. aylık 50 lira aidat alıyoruz. Şu an 402 müracaat değerlendirme aşamasında. 1.5 yılda 47 temsilci aldık. Gayemiz, kısa sürede Türkiye'nin değil dünyanın sayılı emlak zinciri olmak. Bu hedef uğruna giriş aidatı bile almıyorum. 1-1.5 sene içinde 40-50 temsilci almak büyük iş. Hedefimiz 1500 ofise ulaşmak" şeklinde açıklamada bulunuyor.

"Bir satış işlemi yaparak da yatırımı amorti edebilirsiniz"

Sefa Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Ali Sefa Özgen, franchise vermeye dayalı gelir yapıları olmadığını belirtiyor, "Ancak temsilcilik vermeye de sıcak bakabiliriz. Esas gelirimiz ise brokerlık hizmetlerinden... Kriz dolayısıyla franchise şartlarını gevşettik" diyor. 4'ü İstanbul dışında olmak üzere 6 ofisle çalıştıklarını aktaran Özgen şu bilgileri veriyor:

"Başvuru olduğunda ön detay gönderiyoruz. Uygun görürlerse, irtibata geçiyorlar. İsim bedeli İstanbul'da 10 bin lira. Bunu bir yıl içinde istediği şekil ve şartta ödeyebilir. İlk yıl royalty veya aidat almıyoruz. İstanbul dışında giriş ücreti 5 bin lira. İlk yıl sonunda minimum ayda 100 dolar aidat alıyoruz. İlk 3 ay içinde bir hafta süreyle eğitim veriyoruz. Yeni ofisler için İstanbul'un Anadolu yakası tercihim." 

"A ve A Plus gayrimenkul pazarlıyoruz"

Arthur&Miller Gayrimenkul'ün kurucusu Levent Arman, 6 ofisle faaliyet gösterdiklerini belirtiyor. Ofislerin ikisi  İzmir  ve Ankara'da. 4 tanesi İstanbul'da. Firma, isim hakkı bedeli olarak 20 bin dolar artı KDV talep ediyor. Levent Arman, bu konuda "Ayda, sabit 750 lira+KDV alıyoruz, yüzde almıyoruz. Ofis sayısı anlamında, bir yıl içinde 12 ofise çıkmak istiyoruz. Franchise için başvurular arttı. Seçici davranıyoruz. Amacımız yayılmak değil, A ve A Plus gelir seviyesine hitap etmek. Bizim istediğimiz bölgelerde olursa, aynı frenkansta olduğumuz kişi veya kurumlara temsilcilik veririz İdeal ofis 120-130 metrekare olmalı" şeklinde bilgi veriyor.
Okhan Şentürk /Ekonomist