Kürşat Tuncel: Konutta kriz oluşmadan sistem yeniden dizayn edilmeli!

 

İşte o yazı;   Konutta talep yavaşlıyor, konut kredileri son çeyrekte neredeyse hiç artmadı. Projelerin çoğu üst gelir gruplarını hedefliyor, yüksek gelirlilerin konut talebi ihtiyaç değil spekülasyon kaynaklı bu nedenle reel işlem fiyatları basında gözüken rakamların çok altında oluşuyor.   Konutta kısa dönemde arz fazlası oluşmaya başladı, kredi faizleri hala yüksek, iç talebin yavaşlama etkisi için “mütekabiliyet” yasasının dış talebi canlandırması umuluyor ancak kısa vadede yabancı bireysel yatırımcının hücum edeceği beklentisi gerçekçi değil.   Müteahhit firmalardaki insan kaynağı kaliteli değil, bilinçsiz reklam harcamaları etkisiz kaldığı gibi satılan daire başına 15-20.000 TL gibi aşırı maliyetler yaratarak alıcılara yük teşkil ediyor.   Müteahhit firmaların sermaye yeterliliği çok düşük, firma kredisi uygulaması büyük bir risk teşkil ediyor. İki yıl sürecek inşaatların satışı 5 yıl vadeli kredilendiriliyor ve oluşan nakit açıkları yeni projelerin gelirleri kaydırılarak yapılıyor. Bu sürdürülebilir bir finansman şekli değil.   Maketten satış sistemi sayesinde sermaye koymadan para kazanacağını düşünen çeşitli iş kollarından yatırımcılar inşaat sektörüne hücum ettiler, bunların çoğu yetersiz proje yönetimi, pazarlama ve inşaat bilgisi yüzünden zarar ediyorlar.   Maketten satış sistemi bütün riski alıcıların üzerine yıkıyor. Sözkonusu risk projenin vaad edilen özelliklerde olmamasından projenin bitirilememesine kadar uzanabiliyor. Alıcılardan tahsil edilen paralar bir sigorta ve güvence sisteminden yoksun olarak müteahhidin farklı projelerine aktarılabiliyor.   Projelerle ilgili basında çıkan satış oran ve fiyatları gerçeği yansıtmıyor. Türkiye’de birinci el konut satışlarına ait istatistik tutulmuyor. Halen ciddi oranda kayıt dışı satış yapıldığı için bankacılık sistemi üzerinden geçen satışlar da tek başına gerçeği yansıtmıyor.   Bankalar konut kredisi kullandırırken müteahhit firmaların ön satış olmaksızın projeyi tamamlayabilme gücünü gözardı ediyor, konut kredilerinin farklı projelere aktarılmasını önleyici mekanizmalar kurulmuyor, bu da müteahhitleri müşteri parasını kullanarak “ponzi” finansmanı ile geometrik büyümeye teşvik ediyor.   Maketten satışta ilk alıcılara prim kazandırma uygulaması tüm alıcılara konut fiyatlarının hep artacağı suni algısını veriyor, sektör de sürekli iyimser bir hava pompalayarak bu algıyı besliyor, halbuki REIDIN verilerine göre birinci elde son 3 yılda neredeyse reel olarak konut fiyatları hiç artmıyor.    Konut piyasasında alıcıların herhangi bir zarara uğramaması için bir an önce;  - Müteahhitlerin müşterileri kredilendirmesine sınırlama getirilmesi, - Müteahhit şirketler için asgari sermaye yeterlilik şartlarının belirlenmesi, - Toplu konut inşaa edebilmek için belirli yeterlilik ve tecrübe şartları oluşturulması, - Müşteri paralarının farklı projelere aktarılması uygulamasının önlenmesi, - Tüm satışların bankacılık sistemi aracılığı ile yapılması ve verilerin şeffaf olarak açıklanması, - Projelerin belirli bir inşaat seviyesine gelmeden satışının önlenmesi, buna karşın bankacılık sisteminde “inşaat finansmanı” uygulamasının başlatılması gerekmektedir.   Kürşat Tuncel CEO Ukra İnşaat