Neden `konut almanın şimdi tam zamanı?'

Son iki yılı hatırlayalım; 2006 Mayıs ortalarında başlayan türbülansın üzerinden tam iki yıl geçti. İki yıl içinde türbülans ülkemizde siyasal belirsizliklerle ve dünya ekonomisindeki olumsuz gelişmeler ile "kara delik", "global kriz" oldu. Dünyada global problemlere rağmen petrol, altın, demir, çelik fiyatları hızla yükselmeye devam ediyor. Paradan para kazanılamayan ekonomilerde yatırım fonları emtia üzerinden para kazanmaya yöneldi. Bu oyun en azından Amerika'daki seçimlere kadar sürecek gibi gözüküyor. Bu oyunda satan memnun; alan memnun olan nihai tüketiciye oluyor.

Böyle bir global ekonomide elde edilen anormal karlar gemi, deniz taşımacılığına ve inşaata yöneliyor.

Böyle bir dünyadan, ülkemize yöneldiğimizde gayrimenkul sektöründe ortaya çıkan tablo :

* Artan petrol fiyatları inşaat sektöründe taşımacılık/nakliye fiyatlarını etkiliyor. Hafriyat, beton fiyatları yükseliş eğiliminde

* İnşaat sektöründe dolaylı veya doğrudan kullanılan petrol hammadde fiyatları maliyetlerin yönünü yukarıya çevirdi

* Artan beton, demir, çelik fiyatları kaba inşaat maliyetlerini yükseltmeye başladı.

* 2-3 yıl önce başlayan inşaatlar teslim sürecine girdi. Yeni başlayacak inşaatlar enflasyonun etkisi ile daha yüksek değerlerden işçilik ve taşeronlara yönelmek zorunda kalacak.

* Yüzde 1'ler seviyesinde başlayan ve yüzde 2'ler seviyesinden yüzde 1.2'lere gerileyen mortgage faizlerinde yükseliş trendi devam ediyor.

* Artan faiz oranları, proje geliştirici firmaların sermaye maliyetini artırmaya başladı.

 *Teslim sürecine giren projelerde düşük peşinat, uzun vade ile gayrimenkul satmaktan ise "satmama" tercihi tartışılmaya başlandı.

Sonuç olarak bu tabloda iki yıldan beri proje geliştirici firmalar:

A) Artan inşaat maliyetlerini gayrimenkul satış fiyatlarına yansıtamadılar

B) Artan finansman maliyetlerini gayrimenkul satış fiyatlarına yansıtamadılar

Teslim sürecine giren projelerde artık indirimler yaparak, minimum peşinat alarak, 3-5 yıl vade yaparak gayrimenkul satımı devri kapanıyor. Çünkü arsa değerleri, kat karşılığı oranları yüksekliğini koruyor. Bu durumda projeyi geliştiren firmanın " bitirdiği değerlerle "yeni bir proje geliştirmesi artık " hayal ".

Böyle bir piyasada 2004-2005 yıllarında yatırım amaçlı satın alınan gayrimenkullerde sermayeye sıkışan " yatırım amaçlı " gayrimenkul alıp, satanlar satış fiyatlarını yüzde 20-30'lara varan oranda geri çektiler, kar'dan biraz zararı göze alıyorlar.

Birinci el piyasalarında ise finansman maliyetleri ve artan maliyetlerin satış fiyatlarına yansıtılamaması göreceli olarak satış değerlerinin aşağıya gelmesine neden oluyor.

Bu ortamda Ekonomist'in düzenlediği ankette "Bugün yatırım yapacak olursanız neyi tercih edersiniz?" sorusuna yanıt veren bin 193 kişinin yüzde 39.6'sı, yani 472 kişi gayrimenkulü tercih ediyor.

Sizde; Gayrimenkul alımında yüzde 40'ın arasına girmeyi arzu ederseniz, "ister yatırım, isterse oturum" için yer almanın "şimdi tam zamanı."

Bilge ÖZDEMİR - hurriyetemlak.com