Neler emsal kira bedeli uygulaması kapsamı dışında kalıyor?

Bedelsiz olarak başkalarının intifaına (kullanımına) bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli yetkili özel merciler veya markemeler tarafından takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Yasası hükümlerine göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5'idir.

Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa Vergi Usul Yasası'nın servetlerinin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerinin yüzde 10'udur.
Yasal düzenleme gereği emsal kira bedeli bazı hallerde uygulanmamaktadır. Bu haller yasa maddesinde tadadi olarak (ayrı ayrı belirtilmek, yani sayılmak suretiyle) belirlenmiştir. Şöyle ki;

* Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
* Bunların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi; Eğer usul, füru ve kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmamaktadır. Bu bağlamda kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli uygulanmaktadır. Usul, füru veya kardeşe tahsis edilen konut hakkında emsal kira bedelinin uygulanmaması koşulu binada oturma şartına bağlıdır. Binanın işyeri olarak kullanılması veya konut olarak oturma yerinden farklı şekillerde değerlendirilmesi halinde, bedelsiz olarak kullanma hakkından bahsedilemez. Konut amaçlı kullanımdan anlaşılması gereken Medeni Kanun'un 19'uncu maddesinde yer alan ‘yerleşim yeri'dir. Bu bağlamda yerleşim yeri bir kimsenin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yerdir.
* Mal sahipleri ile birlikte akrabalarının da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
* Genel bütçeye dahil daireler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşları tarafından yapılan kiralamalar; Emsal kira bedeli uygulaması kapsamı dışındadır. Bina dışındaki gayrimenkullerde tahsis ve kullanım nedeni ne olursa olsun emsal kira bedeli esasına göre uygulama yapılmaktadır.

Yukarıdaki açıklamalardan da anlaşılacağı üzere bir konut mal sahibinin ana, baba, büyükanne, büyükbaba ya da çocuklarına, torunlarına veya kardeşlerine yalnızca ikametleri için ayrılırsa emsal kira bedeli hesaplanarak matraha eklenmez. İkametten başka bir gaye ile tahsis olunan gayrimenkullerin emsal kira bedelleri hasılata eklenir. Ancak söz konusu ikamet tahsislerinde kira alınıyorsa bu bedel hasılat olarak kabul edilmektedir.
Ancak akraba olmayan kişilerle ev veya dairenin paylaşılması veya bir kısmının ikametgâh olarak tahsis edilmesi halinde istisna uygulanmayacağı gibi akraba olsa dahi ev veya dairenin bir bölümünün konut amacı dışında paylaşılması veya bir bölümünün konut amacı dışında kullanıma terk edilmesi hallerinde emsal kira bedeli uygulanmaktadır.

Örneğin; bir kişinin sahip olduğu bir daireyi oğlunun kullanımına terk etmesi, buna karşılık da kendisinin oğluna ait bir dairede oturması halinde her iki taraf da emsal kira bedeli uygulaması kapsamı dışında mı mütaala edilecektir?

Bu sorunun yanıtı mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde evet olmalıdır. Çünkü her iki taraf da kendisine ait daireyi (konutu) usul ve fürunun bedelsiz oturması için tahsis etmekte, buna karşılık kendileri de usul veya fürunun evinde oturmaktadır. Daha açıkçası her iki taraf da kendilerine ait konutları karşılıklı olarak ikametgâh olarak birbirlerinin kullanımına terk etmektedirler.

Ancak bazı vergi daireleri yapmış oldukları tespitlerde bu gibi halleri emsal kira bedeli uygulamasına tabi tutarak takdir konusu yapmak suretiyle taraflara cezalı tarhiyat yapabilmektedirler.

Bu gibi hallerde yasal düzenleme gereği annenin ve/veya babanın çocuklarına, çocukların ise anne ve babalarına veya dedeleri ile anneannelerine, babaannesine bir daireyi veya bağımsız birimi ikametgâh olarak kullanmak üzere tahsis edebileceği, mevcut yasal düzenlemenin ikametgâh takası anlamında yorumlanamayacağı görüşünden hareketle emsal kira bedeli uygulamasına gidildiği ifade edilmektedir.

Kanımızca bu görüş hukuki dayanaktan yoksundur. Çünkü yasal düzenleme gereği olarak "Binaların mal sahiplerinin usul füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi" ifadesinde kendisine kullanım hakkı verilenin bu hakkını kısıtlayan tek unsur kendilerine birden fazla konutun tahsis edilmiş olmasıdır.

Diğer yandan bazı hallerde usul, füru ve kardeşlere birden fazla bedelsiz konut tahsis edilebilmektedir. Bu gibi hallerde de emsal kira bedeli vergi değeri yüksek olan gayrimenkule uygulanmayacak ancak diğer gayrimenkuller için uygulanacaktır. (Beyanname Düzenleme Kılavuzu, 2010, HUD Yayınları Sf: 178)
Referans/Veysi Seviğ