Okkalar İnşaat, Kurtköy'de yeni projeler peşinde!

Okkalar İnşaat Yönetim Kurulu üyesi Mahmut Okka Konya'daki başarısını İstanbul'da devam ettirme iddiasını şu sözlerle anlatıyor:

Anadolu'daki firma İstanbul'da rahat iş yapar. Ama İstanbul firması Anadolu'da zorlanır. Çünkü Anadolu müşterisi daha fazla sorguluyor,daha fazla kalite arıyor. Bizim gibi firmaları burada zorlayacak tek unsur arsa gibi yüksek maliyetlerdir.

Kurtköy'de daha önce yaptıkları ısınma turlarından sonra iddialı bir proje ile İstanbul pazarına gerçek anlamda girebileceklerini belirten Okka,Arma Business Life, Hakim Konakları, Konya ve İstanbul konut pazarları ile sektörün sorunları hakkında şu değerlendirmelerde bulundu:

Hakim Konakları, standart akıllı ev teknolojisinden çok farklı, size yüzlerce senaryo hazırlayabilme imkanı veriyor. Bir tek çamaşır yıkamıyor ama orda da makineyi sisteme bağlar, 8'de çalışmaya başlasın diye kodlarsanız onu da yapar. Güvenlikle bağlantı, komşularla görüşebilme, evini sürekli kontrol edebilme, Iphone Ipad ile ulaşabilme bunlar artık günümüzde standart kriterler oldu.

8'de ışıklar yansın, 12'de kapansın. Işıklar yanınca odanın sıcaklığı 23 derece olsun. Sabah 8 olunca da sıcaklık 18 dereceye düşsün. Ya da şunu yapabiliyorsunuz. Kapıya parmak izi okuyucusu koyuyorsunuz, çocuğunuz parmak iziyle içeri girdiğinde ışıklar saat 11.00'de sönsün, mutfaktaki doğalgaz kapalı olsun, internette her yere giremesin diyebiliyorsunuz ve bunu senaryolaştırabiliyorsunuz.Siz neye müsade ederseniz çocuk onu kullanıyor. Sınırı yok istediğinizi yapıyorsunuz. Sıradan bir elektrik elektronik firmasının yaptığı bir sistem değil. Siemens buna ağırlık veriyor, master proje yapıyorlar. Örnek dairemizi onlar yaptı. Onlar için olmazsa olmak dedikleri bir proje. Devamında Almanya olarak genel müdürlük yapmak istiyorlar.

Biz 35 yıllık firmayız, Hakim Konakları bizim üst gelir grubuna hitap eden projemiz. Orta segmentte devam eden projelerimiz de var, iki koldan devam ediyor.

İstanbul'a yöneldiniz. İstanbul'un nesi cazip?

İstanbul ekonominin başkenti. Anadolu'da büyüdüğünüzde gidebileceğiniz nokta belli. Ama büyümenin sürekliliğini, devamını istiyorsanız mutlaka bir ayağınızın İstanbul'da olması lazım.

Ama bu piyasada çok fazla firma var, rekabet çetin?

Evet zor bir pazar ama maliyetler açısından zor. Arsa bulunamıyor, bulunan arsalar maliyetli. Yoksa iş kalitesi açısından çok rahatlıkla şunu söyleyebilirim:

Anadolu'daki firmalar İstanbul'da daha rahat iş yaparlar ama İstanbullu firmalar Anadolu'da zorlanırlar. Orada 180 bin liraya daire yaptığınızda ultra lüks özellikler taşımalısınız. İstanbul'daki müşteri malzemenin kalitesine, işçiliğe bakmıyor, dış cephe iyi mi, kullanışlı mı, bunlara göre karar veren çok. İstanbul'daki bazı arkadaşlarımız Konya'ya yatırım yapacaklardı, biz dedik ki Hakim Konakları üst segment için, biz sizi diğer projeye yönlendirelim. Gittiler gezdiler, döndüler bize dediler ki, eğer sıradan proje dediğiniz buysa sizin lüks projeniz nasıldır merak ediyoruz... Anadolu'nun sıradan projesi burada lüks diye satılır.

Hakim Konakları'ndaki akıllı ev teknolojisini İstanbul Kurtköy'deki projeniz Arma Business'e aktardınız mı?

Hayır burada farklı bir konseptle hareket ettik.Akıllı daire özelliklerini kaldıracak nitelikte değil. Panjurlu sistem yok ön arka cam giydirme, tamamen manzaraya önem veriyor, tüm daireler ön cepheye ve havaalanına (Sabiha Gökçen) bakıyor. Arka cephede ise 11 bin metrekare peyzaj var. Lobi arka cepheye bakıyor. Bina zemin artı 8 kattan oluşuyor.

Dairelerin havaalanına bakması müşterileriniz için öncelikli tercih mi?

Evet bizim insanlarımız hareketliliği görmek istiyor, önü açık olsun istiyor. Satın alan müşterilerimiz "büromuz, ofisimiz havaalanını net görüyor mu?" diye soruyor. Neden diyoruz, uçakların iniş kalkışını burdan görmek istiyoruz diyorlar. Projemiz iniş kalkışları net görecek tepeden bir bakış açısına sahip.

Şehir dışında yurtdışında işi olanlar, ya da ordan sık misafir ağırlaması gereken kurumlar otel maliyetlerini düşürmek için de buradan alım yapıyor. Burada ev sıcaklığında 5 yıldızlı otel konforu sunuyoruz. 10 kişiden 100 kişiye kadar değişen toplantı odaları sunuyoruz.

Daireyi alan bir kişi toplantı odalarından, havuzdan peyzajdan, sekterterya hizmetlerinden faydalanabiliyor. Bu projede profesyonel bir yönetim şirketi olacak. Biz Kurtköy'ü biliyoruz, bu projenin böyle bir homeofis projeye ihtiyacı olduğunu biliyoruz. Arma Business Life bizim Kurtköy'deki 4. İstanbul'daki 5.projemiz. Kurtköy'ü evimiz gibi görüyoruz. Buraya öyle bir proje yapalım ki çehresi değişsin dedik.

2005 yılından bu yana biz bölgedeyiz ama öncekiler bizim için ısınma turlarıydı. İstanbul'u tanımak ve şartlarına alışmak için yaptığımız küçük çaplı butik işlerdi. Örneğin 8 bin metrekarelik Okkalar İş Merkezi’ni biz yaptık. Isınma turlarında gördük ki İstanbul korkulacak yer değilmiş, Konyalı Okkalar'ı aldık buraya getirdik.

2005'ten bu yana, 6-7 yılda bölgede neler değişti?

Öyle 6-7 yıl öncesini karşılaştırmaya gerek yok, bölgede her hafta değişim yaşanıyor. Sabiha Gökçen'in, marinanın, Teknopark'ın yatırımları bölgede başka yatırımları da çekiyor. Sabiha Gökçen, Avrupa'nın en hızlı büyüyen havaalanı. Teknoloji üssü orda olacak. Viaport ve marinaya yakın. Yerleşim yeri olarak havası temiz, zemini sağlam. Ayrıca burda ihtiyacı karşılayacak otel yok. 3 otel var bölgede, biri Kaynarca'da, diğeri Viaport AVM'de, diğeri sahilde. İnanın hepsi dolu. O bölgeye yakın 16 OSB (organize sanayi bölgesi ) var. Bunlar sürekli yurtdışından konuk ağırlıyorlar. Konukları için aylarca önceden rezervasyon yaptırmazlarsa bölgedeki otellerde yer bulamıyorlar. Üstelik 5 yıldızlı otellerde gecelik konaklama 300-400 liradan aşağı değil. Oysa bizim Arma Business Life projemizde misafir konaklama derdi olmayacak.

Üstelik geceliği 50-100 lira gibi bedellerle bunu sağlayabilecekler. Bunu farkeden kurumlar bizden alım yapmak için görüşme yapıyorlar. Bütün bir katı almak isteyenler var. Bu herkes için karlı bir yatırım. Şirketler için karlı, yatırımcılar için karlı. Burada dönemsel kiralama hizmeti verilecek. Yatırımcılar normal kiranın 2-3 katı gelir elde edebilecekler.

Şu anda satışlarınız nasıl?

Satışlar iyi gidiyor. Durgunluk var ama abartıldığı kadar değil. Ya biz temkinli hareket ettiğimiz için ya da Kurtköy daha az hissettiği için. Geçen yıllarla kıyaslanamaz belki ama satış durmuş da değil. Biz yüzde 20'lere ulaştık satış oranında.

Sizin mütekabiliyet projesi kapsamında bir hazırlığınız var mı?

Bizim hazırlığımız yok ama bizimle doğrudan temasa geçen gruplar var. Geçtiğimiz günlerde 12 kişilik bir grup temasa geçti.Dubai tarafından arap gruplar temas halinde. Bölgede Viaport körfez ülkelerine ulaşmada oldukça başarılı oldu, Viaport sayesinde arap yatırımcı Kurtköy'ü biliyor. Bu nedenle bizimki gibi projeleri yakından takip ediyorlar. Çoğunlukla niyetleri yaşamak için konut almak yönünde.

Dönemsel kiralama modelinizden bahsedebilir misiniz?

Havuz sistemi olacak, her daire dönemsel kiralama modelinden yararlanmayacak. Biz 20-25 daireyi kendimiz için bu havuzda tutacağız. Havuzdaki maksimum daire sayısı, o da mülk sahipleri isterlerse eğer, 100'ü geçmeyecek. Mülk sahiplerinin de hakkını korumalıyız. Eğer fazla sayıda daire olursa o zaman istenen kira geliri elde edilemez.

Kurtköy'de başka projeniz olacak mı? 

Bölgede başka projeler düşünüyoruz çünkü Arma için gelen ve yaşamak amaçlı alım yapmayı düşünenler oldu. Biz onları da geri çevirmek istemiyoruz. Yine Arma'ya yakın yerlerde bazı arsa görüşmelerimiz var. Sadece Kurtköy'de değil, Kartal - Pendik arası kentsel dönüşüm alanlarıyla da ilgileniyoruz. Ama Kurtköy'e başka Arma yapmayız, çünkü Arma tektir ve Kartal'ın da bir tek Arma'sı var.

2B, kentsel dönüşüm, mütekabiliyet derken gayrimenkul sektörü meclisten beklediği haberleri birbir aldı. Genel olarak bu konulardaki görüşleriniz neler?

Bunlar birbiriyle bağlantılı yasalar. Hele de 2B ile kentsel dönüşüm içiçe girmiş durumda. En fazla kentsel dönüşümün uygulanacağı yerler 2B bölgeleri. Kentsel dönüşümle şehirlerin çehresi değişecek. Turizmi hareketlenecek. İnşaat pazarı canlanacak. Arz artacak, talep konusundaki dengeyi de mütekabiliyet sağlayacak. İstanbul, Ege ve Karadeniz için yabancı yatırımcılar talebi hareketlendirecek. Bu nedenle kentsel dönüşümle güzelleşen şehirlerde yabancılara uygun projeler sunmak şart oldu. Tabi doğru yerde doğru projeyi doğru adımlarla sunmak lazım. Burda tek bir noktaya dikkat çekmek istiyorum, Kentsel dönüşüm iyi ama altyapıyı ihmal etmemeliyiz. Gecekondu bölgesine 60-80 daireyi altyapısı olmadan yapmaya kalkışırsanız orda yeni sorunlarla karşılaşırsınız.

Konutta KDV düzenlemesiyle ilgili tartışmaların neresindesiniz?

Anadolu'da küçük daire yapamazsınız, talep 180-200 metrekarelik daireleredir. Orda bir ailenin alacağı 180 metrekarelik bir daireyi sattığınızda yüzde 18 KDV talep ediyorsunuz. 200 bin liralık bir dairenin KDV'si 36 bin lira. Az para değil. Buna karşılık İstanbul'da 60 metrekarelik bir daireyi 400 bin liraya satıyorsunuz, KDV'si yüzde 1. Bu adil değil. Lokasyona göre olması doğru. Ancak sektörün artık kar marjları eskisi gibi değil, gizli maliyetleri gün geçtikçe artıyor ve yeni yükleri yüklenebilecek durumda değil.Bunu fiyatlara yansıtmak durumundalar, işin bu yönü de var. Dünyada bir kriz varken sektörü durdurabilecek böyle bir ek yük tabii ki sıkıntı yaratıyor. KDV'yi şimdi hayata geçirmek yerine mesela tapuda konutların bedelinin gerçek değeri üzerinden gösterilmesi sağlansa inanın çok daha fazla gelir sağlanır.Orada ciddi gelir kaybı var.

Okkalar'ın gelecek dönem hedeflerini nelerdir?

Sektörde 35 yılık firmayız. Bizim için önemli olan müşteri memnuniyeti, güven oluşturmak ve markamızın sürdürülebilirliğini sağlamaktır. Tanınmak öncelikli hedef değil. Çünkü İstanbul'da çok rahat 3 ayda büyük firma gibi görünebilirsiniz, biraz reklam pompaladığınızda müşteride bir algı yaratıyorsunuz. Ama biz Okkalar ismi duyulduğunda, "evet bunlar güvenilir insanlar,telefonlarımıza çıkıyorlar, her yaptıklarını zamanında kaliteli olarak bitiriyorlar, bunlardan her zaman konut alınır." diye müşterilerimizin düşünüyor olmasını daha fazla önemsiyoruz. Konya bizim için öyle bir pazar. Biz orda katalog basmadan satış yapıyoruz. Orada kalitemizden şüphe duyulmuyor, burada da öyle olacak.

Selma Şenol / sahibinden.com