Seçim sonrası gayrimenkul piyasalarında neler olabilir?

Pazar günü gerçekleştirilen genel seçim Türkiye’yi çok ilginç senaryolarla baş başa bıraktı. On üç yıldan sonra ilk kez AKP tek başına iktidar çoğunluğunu sağlayamadı ve ülke dört farklı partinin de adlarının geçtiği çok sayıda koalisyon ve hatta erken seçim senaryosu ile karşı karşıya kaldı. Bu en açık ifade ile kısa vadede bir iktidar belirsizliğine ve sonrasında da bir ekonomik belirsizliğe işaret ediyor. Gayrimenkul piyasaları da dahil olmak üzere finansal piyasaların hiçbirisi belirsizliği sevmez. Özellikle de gayrimenkul piyasası uzun vadeli borçlanma ile finanse edilen bir piyasadır. Bu nedenle belirsizliklerin ilk etkisi faizler genel seviyesinin yükselmesinde görülecektir. Bu tür kısa vadeli şoklarda en hızlı tepki veren para piyasalarıdır, bu anlamda hemen seçimi takip eden günlerde kurlarda hızlı bir hareketlenme ve dalgalanma görmemiz olasıdır. Zira sıcak para sahipleri kendilerine sunulacak ekonomik ortam konusunda şüpheye düştükleri için bir süre Türkiye’ye yatırımdan uzak kalmak isteyebilirler. Bu durum hem kurların hem de onları kaçırmak istemeyen borçlanma araçları piyasasında faizlerin yükselmesini beraberinde getirecektir. Borçlanma faizlerinin yükselmesi bir silsile şeklinde kredi faizlerine ve enflasyon genel seviyesine yansıyacaktır.

Yükselen enflasyon ve kredi faizleri gayrimenkul piyasasında beklentileri etkileyecektir. İlk etapta gayrimenkul yatırımcıları daha yüksek getiriler talep etmeye başlayacaklardır. Bunu sağlayabilmek için ya gayrimenkule teklif edecekleri fiyatları düşürmeleri veya kira vb. benzeri getirileri yükseltebilmeleri gerekir. Yani kısa vadede gayrimenkullere teklif edilen rakamların düşmesini orta vadede ise enflasyona paralel olarak nakit getirilerin yükselmesini ve para piyasalarının alternatif getirilerinin üzerinde bir getiri sağlamaya yönelik olarak istenen kiralarda yükselmeler görülmesini bekleyebiliriz. Enflasyonist döngü orta vadede gayrimenkul fiyatlarının yükselmesine yol açar, zira enflasyonun getirileri aşındırmasından korunmak için insanlar bir süre sonra nakit varlıklarını gayrimenkullere yöneltmeye başlarlar. Nitekim geçmişte Türkiye’de yüksek enflasyon dönemlerinin neredeyse tek korunma aracı gayrimenkuldü.

Kısa vadedeki en önemli tehlike cari açığı finanse eden kısa vadeli sıcak paranın ülkede tutulup tutulamayacağı olacaktır. Uzun süre kurulamayan hükümet, ekonomik bir istikrarsızlığın da öncü işareti olacaktır. Bu durumda başta yabancı yatırımcı olmak üzere herkes borçlanma ve hisse senedi piyasalarından uzaklaşmaya çalışacaktır. Bu tür ani tepkiler kurlarda çok hızlı yükselmelere neden olur. Merkez Bankası’nın halihazırda bu tarz ani ataklarla mücadele edebilecek bir döviz varlığı bulunmuyor. Bu durumda faiz silahı devreye sokulacak ve politika faizi yükseltilerek yatırımcılara yüksek reel getiri sunulmaya çalışılacaktır. Bu hareketin gayrimenkul piyasasındaki ilk etkisi durgunluktur, zira yüksek reel faiz daha riskli bir yatırım olan gayrimenkul yerine faize kayılmasını sağlar. Ancak belirsizliğin uzun vadeye yayılması halinde yüksek enflasyon bu sefer tam tersi etkide bulunarak gayrimenkul piyasasının lehine çalışmaya başlayacaktır.

Ekonomik belirsizliğin en önemli etkisi ekonomik büyümenin sekteye uğramasıdır. Özellikle koalisyon hükümetleri karşılıklı dengeler içermek zorunda olduğundan kuvvetli ekonomik büyüme oranlarının yakalanması mümkün olmayabilir. Bu durum daha az sanayi binası ve ofis talebi demektir. Aynı şekilde bireylerin tüketim harcamaları da geleceğe yönelik korku ve endişeler nedeniyle yavaşlar. Bu durum özellikle ticari gayrimenkul, mağaza, dükkan talebini negatif şekilde etkiler. Sonuç olarak kısa vadede yatırımcılar kira beklentilerini yükseltirler ancak uzun vadede ekonomik büyümenin azalması ticari gelirleri azaltacağı için kiralara da olumsuz şekilde yansıyacaktır. Gayrimenkul piyasalarının istikrarlı şekilde büyüyebilmesi için ekonominin büyüyor olması gereklidir. Hükümetin kurulamaması, başarısız koalisyonlar ve büyümeyi destekleyen bir iktisat politikası izlenememesi durumunda gayrimenkul piyasası sağlıklı şekilde büyüyemez, yalnızca para sahipleri korunma amacıyla gayrimenkul biriktirmeye başlarlar.

Kredi faizlerinin yükselmesi, geçmişte daha düşük oranlardan borçlanmış olanlar için göreceli olarak bir rahatlama imkanı getirir, zira enflasyon kredi borçlarının ödenmesini kolaylaştırır. Bu durumda faizler yükselirse halihazırda konut kredisi kullanmış olanlar kendilerini şanslı hissedeceklerdir. Ancak aynı durum yeni borçlanmak isteyecekler için ise bir handikaptır. Ekonomi büyümezse bireysel gelirler artamaz ve kişisel gelirler içinde konut kredilerinin payı yükselir ve insanlar bütçesel anlamda zorlanmaya başlar ve gayrimenkul taleplerini ertelerler.

Tüm bunların müteahhitler için anlamı nedir? Kısa vadede gayrimenkul talebinin duraklamaya girmesini bekleyebiliriz. Enflasyonun istikrar kazanacağı ve yükseleceği beklenirse para sahipleri tekrar gayrimenkul talep etmeye başlayacaklardır. O zamana kadar yüksek reel faizlerden faydalanmayı tercih ederler. Bu etkiden dolayı kısa vadede arz da kısılacaktır. Arz daralmasının orta ve uzun vadede fiyatları yükseltici etkisi olacaktır. Yani enflasyona paralel olarak arzın daralmasının da etkisi ile uzun vadede gayrimenkul fiyatları artmaya başlayacaktır. Ancak bu çalkantı, yeterli sermeyesi ve nakit akışı olmayan şirketleri zora sokacaktır. Yani kısa vadede konut talebinin ertelenmesi küçük müteahhitleri vuracaktır. Bu da dikkatli olunmazsa sektör çapında bir güvensizliğin yayılmasına ve yatırımcıların ürkmesine neden olabilir, zira halen Tüketici Kanunundan gelen alıcıyı koruyucu düzenlemeler hayata geçirilememiş durumdadır.

Türkiye hem politik hem de ekonomik anlamda çok senaryolu bir döneme girmiştir. Gayrimenkul piyasası bir ülkenin uzun vadeli ekonomik büyümesinin barometresi gibidir. Sağlıklı bir büyüme dönemi sağlanamadığı sürece gayrimenkul piyasaları da sağlıklı şekilde büyüyemez. Gelecek günler önemli belirsizliklere ve bu nedenle önemli ekonomik çalkantılara gebe. Bundan en hızlı ve fazla etkilenen sektörlerden birisi de gayrimenkul sektörü olacaktır.

Kürşat Tuncel