Seyrantepe – Ayazağa’ya piyango vurdu!

Seyrantepe ve Ayazağa bölgesi, İstanbul’un alışveriş ve iş merkezi olarak öne çıkan bölgelerinden. Özellikle Seyrantepe bundan 5 yıl önce Türk Telekom Arena Stadyum projesi ile dikkatleri üstünde topladı. Türk Telekom Arena’yı takiben İBB ve Şişli Etfal Hastanesi’nin Seyrantepe’ye taşınma kararı alması bölgenin değerini artıran hamleler oldu. Ayrıca Cendere Vadisi’ndeki fabrikaların bölgeden tahliye edilerek, bu arsaların “ticari imar” kazanması bölgenin çehresini değiştirecek gelişmelerden oldu. Bunun yanı sıra 2010 yılı sonunda Emlak GYO ihalesi ile Maslak Ayazağa’da yer alan arazinin Ağaoğlu grubu tarafından hasılat payı karşılığı satın alınması da bölgedeki önemli gelişmelerden. 

Son dönemde arsa arzı ile dikkat çeken bölgelere olan talebin nedenlerini anlatan EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Direktör ve Lisanslı Değerleme Uzmanı Özdil Şahin, “Şişli, Levent ve Maslak’taki ofis binalarında çalışanlar açısından bakıldığında, yakın çevrede deprem sonrası yapılmış konut projelerinin sayısı oldukça az. Büyükdere Aksındaki mevcut rezidans projeleri ise oldukça yüksek fiyatlı. Bu bölgelerde çalışanlar arasında yeni konutlarda oturmak isteyenler ya Avrupa yakasındaki daha uzak bölgeleri tercih ediyor ya da her gün köprü trafiğine katlanarak Anadolu Yakası’ndan işlerine gidip geliyor. Durum böyle olunca, iş merkezlerinin yakınında geliştirilmiş, alışveriş olanakları vb. sosyal hayatı da kendi içinde barındıran yeni konut projelerinin talep görmesi kaçınılmaz” değerlendirmesinde bulundu. 

Ayrıca Büyükdere aksındaki ofislerdeki doluluk oranları yüzde 95’lerin üzerinde. Hal böyle olunca alternatif ofis binalarına ihtiyaç da artıyor. Özellikle Seyrantepe ve Kağıthane bölgesinde yeni geliştirilen ofis projeleri lokasyon ve fiyat avantajı ile Büyükdere aksındaki ofislere alternatif teşkil ediyor. 

Nitelikli projeler değeri katlıyor 

2000’li yıllarda ivme kazanmaya başlayan Seyrantepe – Ayazağa’nın değerini yükselten yatırımlar arasında TT Arena’nın bitişiğindeki arazide yer alan Seyrantepe Mix projesi, eski Evyap fabrikası arazisi üzerinde geliştirilen Vadi İstanbul ve Maslak 1453 projesi öncelik taşıyor. Bu projelerin ortak özelliği ise konut, ofis, otel, alışveriş gibi olanakları barındıran karma kullanıma sahip olmaları. 

Ayrıca Cendere Vadisi Kentsel Yenileme Projesi kapsamında bölgenin yeni bir ekonomik ve sosyo-kültürel merkez olarak planlandığını söyleyen Özdil Şahin, “Proje kapsamında arsalara verilen yeni imar ile turizm, konut ve ticari fonksiyonların yanı sıra eğitim, bilişim ve teknoloji merkezleri, sanat galerileri, sinema, tiyatro, konferans salonları ve film stüdyoları planlanlanıyor “ diyerek bölgenin bir kültür merkezi olarak da öne çıkacağını belirtti. 

Yatırımlar fiyatları etkiliyor 

Son dönemlerin gözde lokasyonları olarak öne çıkan Seyrantepe ve Ayazağa bölgesine olan talep fiyatların da etkilenmesine neden oluyor. Nitekim Eva Gayrimenkul Değerleme Araştırma Grubu’nun 2012 sonunda çıkardığı İstanbul Markalı Konut Sektör Raporu’da bu durumu destekliyor. Rapor kapsamında 2011-2012 yılları arasındaki yaklaşık 1.5 yıllık bir süreçte bölgeler bazında konut fiyatlarındaki artış oranlarına göre; markalı konut projeleri açısından son 1.5 yıl içerisinde Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka bölgesinde yüzde 21’lik bir artış yaşanmış iken, Seyrantepe-Kağıthane bölgesinde bu artış yüzde 11 oldu. Maslak bölgesindeki konut projelerinde Aralık 2012 itibari ile metrekare birim fiyatları 5 bin 600 TL – 8 bin 400 TL aralığında iken, Kağıthane bölgesinde 2 bin TL – 3 bin TL aralığında gerçekleşti. 

Seyrantepe – Ayazağa’da ulaşım 

Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’ne yakın konumda olan bölgede ayrıca, Taksim- Maslak metrosu TT Arena projesi ile Seyrantepe’ye de uzatıldı. Kağıthane Cendere Yolu üzerinden Piyalepaşa-Kağıthane ve Bomonti-Dolmabahçe tünel projeleri ile yeni ulaşım güzergahları oluşturuldu. Bunun yanı sıra, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin Beşiktaş-Mahmutbey arasında planladığı ve mevcutta ihale aşamasında olan metronun da Kağıthane’den geçmesi planlanıyor. 

Bölgedeki yeni konut, ofis ve AVM projeleri tamamlandığında, bölgedeki trafiğin artması ise kaçınılmaz. Ancak, metro gibi karayoluna alternatif ulaşım projelerinin yakın bir gelecekte hayata geçmesi durumunda bölgede ulaşımın rahatlayacağı düşünülüyor.  

Konutlar yüksek prim yapacak 

Seyrantepe ve Ayazağa’da önümüzdeki dönemde bölgede gerçekleşecek projeler ile bölgenin çehresinin değişeceğini anlatan Özdil Şahin, “Cendere Vadisi yeni ve farklı bir görünüm kazanacak. Günümüzde ofis kiralamalarında aranan en önemli kriterler, prestij unsuru olarak Merkezi İş Alanlarına yakın olmak olduğu kadar; sosyal hayata, alışveriş ve yeme-içme olanaklarına da yakın olmaktır. Bu açıdan bakıldığında, bölgede geliştirilen projelerin Büyükdere Aksına  yakın olmaları ve karma kullanıma sahip olmaları bir avantaj. Ayrıca bu projeler içinde yer alacak doğru büyüklük ve ve fiyat seviyesindeki konutlara talebin yüksek olacağını ve bu sebeple de konutların yüksek oranda prim yapacağını söylemek mümkün” açıklamasında bulundu. 

Önemli yatırımlarda fiyatlar ne durumda? 

Artaş Grup, Aydınlı Grup ve Keleşoğlu İnşaat tarafından Ayazağa’da hayat verilen 3 bin konutlu Vadistanbul projesinde 1+1, 2+1, 3+1 ve 5+1 dubleks daire alternatiflerinin olduğu görülüyor. Tamamının 2016’da teslim edileceği projede 398 bin TL’ye ev bulmak mümkün, 1 milyon 904 bin TL’ye de. 

Bölgenin değerine inanan yatırımcılardan biri de Eroğlu Gayrimenkul. Şirketin toplamda 830 daire barındıran Seyrantepe Mix Project’te 1+0’dan 4+1’e kadar birçok daire seçeneği var. Projeden ev bakanlar için fiyatlar 313 bin TL’den başlıyor, 1 milyon 856 bin TL’lik rakamlara kadar çıkıyor. 

Ağaoğlu İnşaat imzasıyla yükselen Maslak 1453 ise 4 bin 700 daireyi içinde bulunduruyor. Aralık 2015’te sahiplerine teslim edilecek projede fiyatlar 277 bin TL’den başlıyor. 

Şebnem BER/Emlakkulisi.com