SİT alanındaki gayrimenkul sahiplerinin hakları neler?

23.07.1983 tarih ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (KTVK) kapsamına alınan taşınmazlar, mülkiyet hukukumuz açısından özellik arz etmektedir. Türkiye'de; özel ve tüzel kişilerin taşınmazlar üzerindeki haklarının kullanım esasları Türk Medeni Kanununun eşya hukuku ile ilgili kuralları etrafında belirlenmektedir. 2863 sayılı KTVK ile mülkiyetin kullanımına ilişkin olarak getirilen düzenlemeler ise; Türk Medeni Kanunun belirlediği mülkiyet esasına getirilmiş "kısıtlayıcı bir parantez" olarak kabul edilebilir.  

1) HER TÜRLÜ ÖZEL MÜLKİYETE KONU TAŞINMAZ; KÜLTÜR-TABİAT VARLIĞI KANUNU İLE BELİRLENEN KORUMA KAPSAMINA ALINABİLİR. KORUMA KURULU KARARLARI ALEYHİNE "İPTAL DAVASI" AÇMAK MÜMKÜNDÜR.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (KTVK) ilkeleri incelendiğinde, "kültür-tabiat varlığı"; "sit alanı" ilan edilmek bakımından, taşınmaz cinsleri arasında herhangi bir ayrım yapılmamıştır. Kanunda öngörülen koşulların mevcut olması halinde; konut, arazi,arsa vs nitelikli her tür-cins taşınmaz "koruma" kapsamına alınabilmektedir.

Kültür tabiat varlığı-sit alanı tespiti şeklindeki koruma kurulu kararları "icrai" nitelikli sonuç doğurduğundan; karardan zarar gören taşınmaz malikleri idari yargıda iptal davası açabilirler.

2)"KÜLTÜR TABİAT VARLIKLARI" DEVLET MALI NİTELİĞİNDEDİR. BU TAŞINMAZLARDA, İZİNSİZ MÜDAHALE VE KULLANMA YASAĞI SÖZ KONUSUDUR.

Tapuda şahsınız adına kayıtlı olsa dahi, taşınmaz, korunması gerekli "kültür tabiat varlığı" olarak ilan edildikten sonra özel mülkiyet hakkınız istisnalar dışında ortadan kalmaktadır. Koruma kapsamına alınan bir taşınmaz; 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanun (KTVK) ve kanunun alt düzenleyici hukuki metinlerle belirlenmiş sınırlayıcı düzenlemelerine tabidir.

2863 sayılı KTVK nın 9 ncu maddesi uyarınca; koruma yüksek kurulunun ilke kararları ile koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında; inşaî ve fizikî müdahalede bulunulamaz, bunlar yeniden kullanıma açılamaz veya kullanımları değiştirilemez. Bu kapsamdaki bir taşınmazda esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, yakma, kazı veya benzeri işler inşaî ve fizikî müdahale olarak kabul edilmektedir.

3) HANGİ TAŞINMAZLAR BAKIMINDAN MÜLKİYET SAHİBİNE HAZİNE ARAZİLERİ İLE TRAMPA HAKKI TANIMIŞTIR?

2863 sayılı Kanun uyarınca taşınmazları "koruma" kapsamına alınan taşınmaz üzerinde malikinin mülkiyet hakları kısıtlanmakta ve bu kişilerin mağduriyetlerinin giderilmesi önemli bir sorun olarak ortaya çıkmaktadır.

Bu çerçevede; gerçek kişilerle, özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan, içinde korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunması nedeniyle sit alanı ilan edilen ve kesin inşaat yasağı getirilen taşınmaz maliklerine, anılan taşınmazlarını hazine arazileri ile "trampa"(değiştirme) hakkı tanınmıştır. Sit alanları ile ilgili "trampa" hakkı; 1990 tarih, 20427 sayılı; "Kesin İnşaat Yasağı Getirilen Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Bulunduğu Sit Alanlarındaki Taşınmaz Malların Hazineye Ait Taşınmaz Mallar İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik" çerçevesinde kullanabilmektedir.

4) SİT ALANI KAPSAMINA ALINAN TAŞINMAZ MALİKLERİ İSTERLERSE TRAMPA SIRASINDA, HAZİNECE YAPILACAK DİĞER TAŞINMAZ SATIŞLARINDA ÖDEME ARACI VASFI TAŞIYAN RESMİ BİR BELGE VERİLEBİLMEKTEDİR.

4706 sayılı "Hazineye Ait Taşınmazların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" un 6 ncı maddesi ile sit alanı ilan edilmiş bir taşınmaz malikine yeni-özel bir hak tanınmış bulunmaktadır.

Kanunun 6 ncı maddesinde; " 21.7.1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, sit alanı ilan edilmiş ve onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilmiş arsa ve arazilerin, Hazineye ait taşınmazlarla değiştirilmesi işlemlerinde, taşınmaz maliklerinin kabul etmesi halinde Hazineye ait taşınmazların satış işlemlerinde ödeme aracı olarak kabul edilmek üzere, taşınmazın bedelini gösteren bir belge verilir.Belgenin işleme tâbi tutulacağı tarihteki bedeli, belgede yazılı bedele kıymet takdir tarihinden itibaren kanunî faiz uygulanmak suretiyle tespit edilir." hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıdaki düzenleme ile; sit alanı içerisinde kalan taşınmaz mal maliklerinin istemeleri halinde; kesin inşaat yasağı getirilen I. ve II. derece arkeolojik ve I. derece doğal sit alanında taşınmaz malı bulunanlara Maliye Bakanlığınca düzenlenen ve taşınmaz malın bedelini gösteren bir belge verilecektir. Anılan belge; hazineye ait taşınmaz mal satış ihalelerinde bir "öncelik hakkı" getirmemektedir. Ancak; ihalede, ihale bedelinin karşılanmasında ödeme aracı olarak kullanabilmektedir.

Avukat Mehmet Parlak

E-mail: [email protected]