Sitelerde geçici yönetim hataları!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için '' sitelerde geçici yönetim hataları '' konusunu kaleme aldı. İşte, Nihat Dönmez'in yazısı....
Hukuki olarak tek, mevzuatsal olarak iki tip site yönetiminden bahsedilebilir. Geçici ve daimi yönetim. Siteler kat maliklerince ilgili kanun ve siteye özel oluşturulmuş yönetim planı çerçevesinde yönetilir. İnşaat izni için kurulması gereken kat irtifakı sürecinde, mevcut irtifak sahipleri,o süreçteki potansiyel kat malikleridir. Doğal olarak anagayrimenkulün yönetiminde onlar söz sahibi olacaktır. Doğal olarak da yönetim planını bu kişiler hazırlar, tapu idaresine verir, böylece site yönetimi fiilen başlamış olur. Kat Mülkiyet Kanunu 73. maddede belirtilen geçici yönetimde bu kişilerce kurulur, yine yönetim ve denetim kurulları da kat irtifak/ mülkiyet sahibi olan bu kişilerce atanır.
Geçici yönetimler hukuki ve ticari olarak yaptıkları hatalarla müşterileri olan kat malikleriyle adli ve sosyal çatışmaya girebilir:
Örneğin, geçici yönetimin hizmetleri de genellikle yatırımcı ve müteahhit olan kat irtifakı sahiplerince, yine kendilerinin kurduğu bir yönetim firmasına verilir, bunun yanında bir de yönetim planına bir madde konarak bu firmanın belli bir süre değiştirilemeyeceği belirtilir veya değiştirilmesi zorlaştırılır, hatta geçici yönetim süresi de yıllar boyunca sürecek şekilde belirtilir.
Oysa bu yaklaşım hem hukuken geçersiz hem de ticari ve imaj olarak müteahhitlere, imalatçı firmalara büyük zararlar verir.
Hukuken geçersizliği; geçici yönetimler inşaatın bitiminden sonra en fazla bir yıl devam edebilir ve hiçbir kimse, makam yönetim planına özel bir madde koyarak bir yönetim veya hizmet işi için bir veya birden fazla tüzel veya özel kişi ile anlaşarak malikler birliğinin iradesini kısıtlayamaz, vasiyet altına alamaz.
Yönetim firmasının ticari kaygılı olmasından dolayı site aidatında % 30’a yakın fazla gider, müteahhit tarafından kurulduğu için ise, geri dönüşüm gerektiren imalatlar vb. malik-müteahhit sürtüşmelerinde, aynı antipatinin yönetime, yönetimde bir sorun çıktığında ise aynı antipatiyi müteahhide maliklerce yönlendirilmesi sonuçlarını ortaya çıkar. Müteahhit hiçbir gelir elde etmediği, hatta bir çok konuda sübvanse etmesine rağmen, aidatların fazlalığından dolayı malikler müteahhit firmayı suçlarlar. Yönetim firmasının yöneticileri ve personeli de maaşını müteahhitten aldığından, maliklere taraflı davranırlar.
Bunun aksi olarak, müteahhitlerden bazıları da hiç işi bilmeyen, bu konuda eğitimi olmayan, kendisinin de bilmemsinden dolayı denetleyemediği kişilerden bir yönetim kurabilir. Maalesef, bu durumda da yukarıdaki negatiflikler yaşanır.
Tecrübeli tavsiyemiz, müteahhitler ne yönetim firması kursun, ne yönetim hizmetlerini dış bir firmaya versin, ne de ezberden organizasyonlarla site bünyesinde yönetim ve hizmet birimleri kursun. Hepsinin firmaya, firma imajına-markasına zararı vardır.
Yapılacak olan saha tecrübesi ve akademik detayı ile konuya hakim olan Site Yönetimi Danışmanları üzerinden site hizmet planını oluşturtup, sakinler memnuniyeti ve emlak değer artışına yönelik aidat miktar ve hizmet kalitesini yakalamaktır.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
