Tarlabaşı'nda kentsel dönüşüm düğümü halen çözülemedi!

Beyoğlu Belediyesi tarafından geliştirilen Tarlabaşı Yenileme Projesi İstanbul’un en iddialı kentsel dönüşüm projesi. Projenin 278 binayı kapsayan 1. etabında yapılacak yenilenme çalışmalarının ihalesini Çalık Grubu’na bağlı GAP İnşaat kazanmıştı. Ancak belediyenin kamulaştırma tebligatına karşı mülk sahiplerinin dernek kurarak dava açmaları ve projenin iptalini Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne (AİHM) götürmeleri projeyi arapsaçına çevirdi.

Tarlabaşı Yenileme Projesi kapsamında 278 binayı kamulaştırıp restore ettirmek isteyen Beyoğlu Belediyesi, mal sahiplerine kamulaştırma tebligatı göndermişti. Ancak uygulamanın haksız olduğu ve mal sahiplerine mallarına karşılık ucuz fiyat verildiği gerekçesiyle önce Tarlabaşı Mülk Sahipleri ve Kiracıları Kalkındırma ve Sosyal Yardımlaşma Derneği’ni kuran 150 mülk sahibi projenin iptaline yönelik bir dava açmıştı. Hatta bu dava ile yetinmeyen mülk sahipleri projenin iptalini Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne (AİHM) götürmüşlerdi.

Tarlabaşı Projesi’nin iptalini konu alan davanın Danıştay’da olduğunu söyleyen Tarlabaşı Mülk Sahipleri ve Kiracıları Kalkındırma ve Sosyal Yardımlaşma Derneği Başkanı Ahmet Gün, “Dava Danıştay’a gideli 7-8 ay oluyor her an bir karar çıkabilir. Bize yapılan haksızlığı önleyecek bir karar çıkmasını umutla bekliyoruz” diyor.
GAP İnşat üstlendi
Mart 2007’de yapılan ihaleyle Çalık Grubu’na bağlı GAP İnşaat’a verilen proje kapsamında, Tarlabaşı Caddesi’nden Taksim’e doğru çıkarken, sol tarafta kalan Beyoğlu Emniyet Amirliği ile Keresteci Recep Sokak arasındaki alanın yenilenmesi planlanıyordu.
Projeye göre, GAP İnşaat 21 bin metrekare alanda, 63 bin metrekare inşaat yapacak. Bina altlarına dört, beş katlı otoparklar açılacak. İçinde alışveriş merkezleri, restoranlar, oteller yer alacak. Arka sokaklar ise konut alanı olarak planlandı.
100 milyon doları bulması beklenen yenileme çalışmaları tamamlandığında, Tarlabaşı birinci etabın değerinin yarım milyar doları aşması bekleniyor.
Kentsel dönüşüm proje alanında 520 konut, 209 işletme bulunuyor. Son dönemlerde boşalan ya da boşaltılan 334 konut bulunuyor. Bu bölgede toplam 2 bin 650 kişi yaşıyor. Proje alanındaki 278 binanın yüzde 95’i özel mülkiyet, diğerleri ise kilise ve hastanelerin sahipliğindeki muhtelif vakıflara ait binalardan oluşuyor.

Tarlabaşı’ndan sonra kentsel dönüşümde sıranın Balat’a gelmesi bekleniyor. Beyoğlu Belediye Başkanı Ahmet Misbah Demircan ise projenin bir ihya projesi olduğuna dikkat çekerek şunları söylüyor:

“Tapu sahiplerinin yüzde 70’i ile anlaşmaya vardık. 234 mülk sahibi ile satış vaadi sözleşmesi, 30 hissedarla uzlaşma tutanağı imzaladık. 36 kişiye ulaşılamadı. 172 tapu sahibiyle kamulaştırma işlemleri sürüyor. Uzlaşma sağlanamayan tapu sahiplerinin oranı yüzde 30. Bina değerlerini, ‘SPK Lisanslı Bağımsız Değerleme Şirketleri’ belirliyor. Dava açıldığında, mahkemenin tayin ettiği bilirkişi heyetleri son sözü söylüyor. Belediye tarafından, mülk sahipleri aleyhine 180 civarında dava açıldı. 150 mülk sahibi de dernekleri vasıtasıyla kamulaştırmanın iptali için mahkemeye başvurdu.”

Fiyatlar arttı
Tarlabaşı Caddesi üzerindeki iş yerlerinin kirası, büyüklüğüne göre bin 500 ila 2 bin lira arasında değişiyor. Konut kiraları ise 600 lira civarında. Arka sokaklarda ise 250-400 lira arasında değişiyor. Tarlabaşı Yenileme Projesi’nin tamamlanmasıyla birlikte bölgede fiyatların artması bekleniyor. Bölgede yapılan kavganın 3-5 milyar dolarlık rant nedeniyle yapıldığına da dikkat çekiliyor.
Kiraların ve konut fiyatlarının ne kadar artacağını, İstanbul’un en merkezi yerleri olarak kabul edilen Beyoğlu’ndaki Galata ile karşılaştırabiliriz. Galata’da, Tarlabaşı gibi büyük yenileme yapılmazken sadece binalar restore edildi. Buna karşın son üç yıl içinde fiyatlar yüzde 50-60 oranında arttı. Birkaç yıl önce 1+1 bir daire alıcı bile bulamazken, bugün en ucuzu 160 bin liradan satılıyor. 3+1, 120 metrekarelik bir evin kirası artık bin 600 liradan başlıyor.

Arapsaçına dönen projede mülk sahipleri ile İstanbul Mimarlar Odası da dava açarak projenin iptalini istedi. İstanbul Mimarlar Odası Çevre Etki Değerlendirme Kurulu Sekreteri Müceyla Yapıcı projeye karşı çıkma sebeplerini şöyle özetliyor:

 “Temmuz 2005’te, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun çıkarıldı. Bu yasa, tarihi eseri koruyarak dönüştürmeyi değil, tüm eserleri tamamen yıkarak yerine farklı bir doku getirmeyi öngörüyor. Bununla da yetinilmeyip, Temmuz 2006’da Bakanlar Kurulu, belediyelere, benzerleri savaş gibi özel durumlarda görülen, ‘acele kamulaştırma’ yetkisi verdi. Bu yetki ile yerel yönetimler, istediği yere el koyabilir.”

Altı yıldır gündemde
Tarlabaşı Yenileme Projesi, yollar dâhil, yaklaşık 23 bin 400 metrekare. Yenileme projesinde üretilen 13 bin 333 metrekare otel dışında, satılabilir 45 bin 202 metrekare konut, 7 bin 846 metrekare apart-rezidans alanı ile 30 bin 76 metrekare çarşı ve ofis oluşturulacak. Bu alanlar dışında, 49 bin 131 metrekare otopark, depo ve sığınak da var.

Tarlabaşı Yenileme Projesi’nde sürecin nasıl işlediğini dernek başkanı Ahmet Gün şöyle anlatıyor:
“2005 yılında, Tarlabaşı Caddesi üzerindeki tapu sahipleri tek tek telefonla aranarak, belediyeye çağrıldı. ‘Buraları güzelleştireceğiz; herkes ön cephesini boyatsın’ dendi. Rengi bile onlar seçti. Boyattık. 2006’da, tapu sahiplerini ada ada (kamulaştırılacak dokuz ada var), 30-40 kişilik gruplar halinde belediye topladılar. ‘Biz Anıtlar Kurulu’nu aradan çıkardık. Parası olanlar binasını restore etsin. Maddi durumu uygun olmayanlar için Dünya Bankası’ndan 20 milyon dolar düşük faizli para alacağız, bize müracaat ederseniz, borç karşılığında tapuya şerh düşeriz’ dediler. Toplantıya gidenlerden, geldiklerine karşılık imza aldılar. Sonra ‘biz herkesle anlaştık’ diye o imzaları gösterdiler. Süreç öyle kaldı.”

Mayıs 2011’de başlayacaktı
Tarlabaşı Yenileme Projesi’ ihalesini alan Çalık Grubu’na bağlı GAP İnşaat’tan bir yetkili projeyi şöyle anlatıyor:
“Proje Gerçekleştirme Payı olarak belediyeye yüzde beş, mülkiyet sahiplerine kat karşılığı yüzde 42.3 (toplam 26.179 metrekare) teklifinde bulunduk. Proje, Bülbül, Çukur ve Şehit Muhtar mahallelerini kapsıyor. 20 bin metrekarelik alanda 210’u tescilli sivil mimarlık örneği 278 bina restore edilerek, iki buçuk yıl içinde sahiplerine teslim edilecek. Proje ile büyüklükleri 50 ile 100 metrekare olan küçük tarihi evlerin, beşerli onarlı gruplar halinde birleştirilip tek blok haline getirilmesi planlanıyor. Bloklar oluşturulurken, binaların dış cepheleri korunacak. İçlerinde alışveriş alanları, konutlar, butik otel ve pansiyonlar bulunacak. Tüm konutlar için yer altı otoparkları ve sosyal faaliyetler için yaya alanları yer alacak. 10 milyon liralık kamulaştırma öngörülüyor.

Mülk sahipleriyle uzlaşma süreci Mart 2010’da tamamlandı. Yüzde 70 oranında uzlaşma sağlandı. Tahliye süreci başladı. Uzlaşmayanlar ile ilgili kamulaştırma süreci devam ediyor. Tescilsiz binalar yıkıldı. Mayıs 2011’de inşaata başlayıp iki buçuk yılda tamamlayacaktık ama davalar sürüyor.”

Levent Gökmen/Ekonomist