Türkiye'de konut kredilerinin gelişimi

Arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve işgücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası ve bu piyasanın önemli bir kısmını kapsayan konut, ülke ekonomilerinin canlanması açısından son derece önemlidir. Ülkemizde İkinci Dünya Savaşı yıllarına kadar ulusal düzeyde sistemli bir konut politikası izlenmemiş; ancak 1950'li yıllarla birlikte hızlı kentleşmeye bağlı olarak ağırlaşan konut sorununu ve yaşanan finansman problemlerini çözmek amacıyla, çeşitli konut politikaları izlenmiş ve yeni kurumlar oluşturulmuştur.

Bugüne kadar ülkemizde uzman finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir kurumsal konut finansman sistemi bulunmamakta, mevcut konut üretimi ve finansmanı çoğunlukla kurumsal olmayan bir yapı içerisinde gerçekleştirilmektedir. Kurumsal olmayan bu yapı içerisinde; kişilerin konutları bir seferde satın almaları, yapı kooperatifleri yoluyla konut edinimi ve kişilerin kendi yapılarını kendilerinin inşa etmeleri gibi yöntemler yer almaktadır.

Ülkemizin kurumsallaşmamış konut finansman yapısı içerisinde konutlar, çoğunlukla orta ve üst gelir grubunda yer alan kişilerin zaman içerisinde edindikleri birikimlerini kullanmaları veya yakınlarından borçlanmaları yoluyla, konutların bir seferde satın alınması şeklinde sağlanmaktadır. 

Konut sahibi olmayı planlayan ancak bunun için yeterli birikimi olmayan kişilerin kurumsal olmayan bu yapı içerisinde başvurdukları yöntemlerden bir diğeri ise, yapı kooperatifleridir. Bu yöntemde kooperatifler, belirli bir dönem sürecinde üyelerinden taksitler halinde kaynak toplamakta ve bu kaynaklara paralel olarak konut inşaatını gerçekleştirmektedirler.

Kişiler, sağladıkları arazi üzerinde yapı malzemelerini satın alarak kendileri ya da yakınları ile birlikte kendi konutlarını da inşa edebilmektedirler. Bu çerçevede yapılan yapılar arasında en bilineni gecekondu şeklinde yapılan yapılardır. Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik sıkıntılar ve bu sıkıntıların kişilerin gelirlerine yansıması, kişilerin nitelikli konut edinmelerini engellemektedir. Bu durum, kurumsal olmayan bir yapı içerisinde gecekondu gibi düşük finansmanla konut üretiminin gelişmesine ve kişilerin standartların altındaki konutlarda yaşamaya devam etmelerine sebep olmaktadır.

Öte yandan, geleneksel konut finansmanı sistemimizde konut alıcılarına fon desteği sağlayan ya yeni kurumsal örgütlenmeler oluşturulmuş ya da mevcut kurumlar bu yönde destek sağlamışlardır. Ülkemiz gayrimenkul piyasasına finansman desteği sağlayan mevcut kurumlar arasında, sosyal güvenlik kurumları ve ticari bankalar sayılabilir. Devlet tarafından konut sektörüne finansman desteği sağlamak ve politika üretmek amacıyla oluşturulan kurumsal örgütlenmeler ise, 1958 yılında kurulan Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ve 1984 yılında kurulan Toplu Konut İdaresi (TOKİ)'dir.

Konut alıcılarına finansman desteği sağlayan mevcut kurumlardan Sosyal Sigorta (SSK), Bağ-Kur, ve Ordu Yardımlaşma (OYAK) kurumları hem konut inşa etmişler hem de konut edinmek isteyen üyelerine konut kredisi sağlamışlardır. 1963 yılından itibaren üyelerine konut kredisi sağlayan SSK, 1984 yılında TOKİ'ye bağlı Toplu Konut Fonu'nun kurulması ile birlikte yeni konut kredisi vermeyi durdurmuş ve üyelerine yeni kredilerin Fon aracılığıyla verilmesini istemiştir. Bağ-Kur, prim ödeyen sigortalılarına 1976-1980 yılları arasında ipotekli konut kredisi vermiş; ancak kredi olarak dağıttığı fonların yüksek enflasyon karşısında kısa sürede erimesi nedeniyle finansman sorunları yaşayan kurum, 1980 yılında kredi verme işlemini durdurmuştur. OYAK ise, 1963 yılından bu yana üyelerine ipotekli konut kredisi vermeyi sürdürmektedir.

Geleneksel konut finansman sistemimizde yer alan mevcut kurumlardan bir diğeri olan ticari bankalar ise, ancak 1989 yılından itibaren Pamukbank'ın öncülüğünde konut kredisi alanına girmişlerdir. 1958 yılında Bakanlar Kurulu'nun aldığı karar uyarınca T.Emlak Bankası, T.Öğretmenler Bankası ve T.Vakıflar Bankası dışında kalan bankaların 1979 yılına kadar ipotekli konut kredisi açmaları engellenmiştir. 1979 yılından sonra ise, ucuz konut kredisi vermek cazip olmadığı için T.Emlak Bankası dışındaki diğer ticari bankalar, bu alana ilgi göstermemişlerdir. Ancak, 1989 yılından sonra bankalar, tüketici kredisi çerçevesinde riski dağıtmak ve yeni kaynak yaratmak amacıyla kısa vadeli konut kredisi vermeye başlamışlardır.

1990'lı yıllarda ve 2000'li yılların başında ülke ekonomisinde yaşanan finansal krizlerin sonucunda ülke ekonomisinde yaşanan istikrarsızlık ve buna bağlı olarak döviz kurlarının kısa zaman içerisinde aniden yükselmesi sonucunda kredi borçlularının birçoğu geri ödemelerde güçlük içerisine girmiş, yeni kredilerin açılması sınırlı hale gelmiştir.

Ticari Bankalar Tarafından Kullandırılan Konut Kredileri

Yıllar Konut Kredisi Hacmi
1994 5 Milyon YTL
1995 2 Milyon YTL
1999 46 Milyon YTL
2000 673 Milyon YTL
2001 48 Milyon YTL
2002 258 Milyon YTL
2003 786 Milyon YTL
2004 2,6 Milyar YTL
2005 12,4 Milyar YTL
2006 23,4 Milyar YTL
03/2007 24,5 Milyar YTL
06/2007 26,9 Milyar YTL

Kaynak: http://www.tbb.org.tr 

Yukarıda yer alan tablodan ve grafikten de görüldüğü üzere ekonominin büyük bir sıkıntı içinde olduğu 1995 ve 2001 yıllarında ticari bankalar tarafından kullandırılan konut kredilerinin hacminde ciddi daralmalar olmuş; ancak faiz oranlarının hızlı bir şekilde düştüğü 2000 ve 2003 yıllarında ise, kullandırılan konut kredilerinin hacminde önceki yıllara göre büyük bir artış meydana gelmiştir. Ayrıca son birkaç yıldır ekonomimizdeki canlanmanın verdiği iyimser havayla birlikte tüketici kredisi kullanımında, özellikle de konut kredisine yönelik talepte hızlı bir artış olduğu görülmektedir. 

Tüm bu göstergeler yeni yılda da konut kredilerinin finans ve gayrimenkul sektörü açısından son derece önemli olduğunu göstermektedir…

Ali HEPŞEN

İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ

İŞLETME FAKÜLTESİ

FİNANS ANABİLİM DALI

ÖĞRETİM ÜYESİ

[email protected]