12 maddede toplu yapıların yönetimine ilişkin mevzuat!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "Toplu yapıların yönetimine ilişkin mevzuat" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
14 maddede toplu yapıların yönetimine ilişkin mevzuat 1. kısım için tıklayın
1. Kanun metnini fıkra sırası ile incelemeye devam edersek:
Maddenin ikinci fıkrası:
“Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.”
2.Genellikle imar adaları tek bir parselden oluşmakta veya imalatçı ticari veya marka kaygısı ile firma parselleri birleştirerek inşaat yapı iznini aldığından, ada dediğimiz imar kavramı fiili olarak tek bir parsel olmuş olur. Bu durumdaki toplu yapılar birinci fıkraya tabi olmuş olur.
3. Zaten ikinci fıkranın girişi “..., bir adada birden çok parsel yer alıyorsa ...” şeklinde bir ifade ile başlamaktadır.
4.Fıkranın ilk cümlesi ile, toplu yapı kapsamında olup da birden fazla parselden oluşan adadaki ortak yerlerin, o adada bulunan tüm parsellerdeki tüm bağımsız bölümlerin maliklerinden oluşan kat malikleri kurulu tarafından yönetileceğini ve yönetim şeklinin de bu kurul tarafından kararlaştıracağını hükme bağlamıştır.
5.Buradaki kurul, bir anlamda aslında ve zaten bu parsellerde inşaat yapı iznini alan yönetim planını ortak irade, uzlaşı ile hazırlanıp, imza altına alacak olan toprak sahibi/ yatırımcı/imalatçı firma sahipleridir. Sonuçta yönetim planı tanımlı anagayrimenkulün ilk ve yüksek uzlaşılı kat malikleri tutanağıdır.
6.İşte burada, kiminde binlerce bağımsız bölümün bulunduğu birden fazla parselde malikleri bir araya toplamak fiilen çok da kolay olmadığından ve kurulların da illa eş zamanlı ve yerli bir ortamda oluşabileceği göz önüne alındığında kanun koyucu, fıkranın ikinci cümlesinde, kanunla ada kat malikleri kuruluna verilmiş olan, adayı yönetme yetkisini yönetim planına konacak bir hükümle ada temsilciler kuruluna bırakılabileceği tavsiye hükmüne yer vermiştir.
7.Yönetim planında böyle bir hükmün yer alması zorunlu değildir, ancak yönetim planında böyle bir hüküm yer almışsa, usulüne uygun olarak değiştirilmedikçe artık bu hüküm bağlayıcıdır ve kanuna uygundur.
8. Kat malikleri usulüne uygun bir süreç yürütüp, yönetim planını değiştirip, bu yetkilerini temsilciler kurulundan alabilir veya olmayan bu yetkiyi temsilciler kurulan ilkten veya sonradan ikinci, üçüncü defa verebilir, tekrar alabilir.
9. Yetkinin temsilciler kuruluna bırakılıp bırakılmayacağı konusu tavsiye hüküm iken, temsilciler kurulunun var olması amir hükümdür. Ancak ve yine bu temsilciler kurulunun nasıl oluşacağı inisiyatifi yönetim planı (yani kat malikleri kuruluna) bırakılmıştır. Eğer, yönetim planında temsilciler kurulunun nasıl oluşacağına ilişkin bir hüküm yoksa, ikinci fıkranın üçüncü cümlesindeki şekilde bir düzenleme geçerli olacaktır.
10.Tavsiye edilen ve pratik olan; bloklardan yönetici değil temsilci seçimin yapılarak bu temsilciler kurulun oluşturulmasıdır. Çünkü yönetici seçilmesi durumunda aşağıdaki ve arzu edilmeyeceğine inandığımız ve site yönetimini kaosa sürükleyecek olan süreç oluşabilecektir:
11.Her şeyden önce yönetici seçimi ciddi olarak ilgili bloktaki tüm kat maliklerinin arsa payı ve sayı nitelikli çoğunluk zorunluluğunu ve dışarıdan yönetici adaylarının olabilirliği imkanını getirecektir. Yüzlerce hatta yüzlerin üstünde bağımsız bölümlerden oluşan blokların varlığı fiili bir gerçek iken, maliklerin toplantılara ilgisizliği de özellikle büyük şehirlerde had safhada iken, söz konusu blokta kanuni anlamda atanmış bir yönetici söz konusu olmayacak ve onun üzerinden yürütülecek işlerin hukukiliği de sakat duruma düşecektir. Bunun yanında yönetici seçiliyorsa illaki orada kat malikleri kurulu bloğu ile ilgili yönetsel işlere ilişkin karaları temsilciler kuruluna bırakmış demektir, yani blokta bir kurul, bu kurulun defteri, yöneticisi hatta deneticisi olmak durumundadır.
12.Oysa temsilci seçiminde özellikle bir nitelikli karar yoktur ve genellikle de (yönetim planında açıkça yazılmış ise de kesinlikle) temsilciler kat malikidir, kat maliki olmalıdır. Kat mülkiyeti kültüründe hatta hukukunda nasıl ki deneticiler kat maliki olmak zorunda ise, bunun ciddi bir kanun koyucu emri olduğu, aynı yaklaşımın temsilcilere de uygulanması temsilin ciddiyetini ortaya koyacaktır.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
www.siteyonetimkitaplari.com
www.konutsitesiyonetimi.com
