2009'da satılan ev ve işyerinin vergisi nasıl olacak?

Gayrimenkulün edinme şekli, elde bulundurma süresi ve elde edilen kazanç tutarına göre de ortaya çıkan kazancın beyan edilip, vergi ödenmesi gerekiyor.
1 Ocak 2007'den sonra edinilen gayrimenkullerin beş yıl, bu tarihten önce edinilenlerin ise dört yıl geçtikten sonra satılması halinde, tutarı ne olursa olsun elde edilen kazanç değer artış kazancı sayılmıyor. Dolayısıyla elde edilen kazanç için beyanname verilmesi ve vergi ödenmesi gerekmiyor.
Yine, ivazsız (bedelsiz) olarak (bağış, veraset vb.) edinilen gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergilendirilmiyor. İvazsız edinilen gayrimenkullerde elde bulundurma süresi de aranmıyor. Gayrimenkul 1 yıl, 2 yıl, 5 yıl, ne kadar süre ile elde tutulmuş olursa olsun, elde edilen kazanç vergilendirilmiyor.

SATIŞ KAZANCINA 7.600 TL İSTİSNA UYGULANIYOR
Gayrimenkul satış kazançlarının vergilendirilmesinde, 2009 yılı için 7 bin 600 TL istisna uygulanıyor.
Beş yıl (2007'den önce edinilenlerde dört yıl) içinde yapılan gayrimenkul satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesi için kazanç tutarının, 7 bin 600 TL'lik istisna tutarını aşması gerekiyor. Kazancın 7 bin 600 TL'yi aşmaması halinde beyan edilmesi gerekmiyor. Başka gelirlerden dolayı beyanname verilmesi halinde de gayrimenkul satış kazancı beyannameye dahil edilmiyor.

VERGİLENDİRİLECEK SATIŞ KAZANCI
Gayrimenkul satışından doğan kazancın vergilendirilmesi için;
- Satılan gayrimenkulün, bir bedel karşılığında edinilmiş olması,
- Edinme tarihine göre, edinme tarihiden itibaren 5 yıl (2007'den önce edinilenlerde 4 yıl) içinde elden çıkarılmış olması,
- Kazancın, elde edildiği yıl için belirlenen istisna tutarını aşması gerekiyor.

ELDE BULUNDURMA SÜRESİ NASIL HESAPLANACAK?
Gayrimenkulün elde bulundurma süresine ilişkin dört ve beş yıllık sürelerin hesaplanmasında edinme tarihi ile satış tarihi gün, ay ve yıl olarak dikkate alınıyor. Örneğin, 25 Nisan 2005 tarihinde edinilen gayrimenkulün dört yıllık elde bulundurma süresi 25 Nisan 2009 tarihinde doluyor. Gayrimenkul bu tarihten sonra satılmışsa, elde dilen kazanç vergilendirilmiyor. 

GAYRİMENKULÜN EDİNME TARİHİ
Dört ve beş yıllık sürelerin hesabında iktisap (edinme) tarihi olarak;
- Satın almada tapuya tescil tarihi,
- İnşa edilen gayrimenkullerde yapı kullanma izin belgesinin (iskânın) alındığı tarih,
- Kooperatif ortaklarına tahsis edilen gayrimenkullerde tahsis tarihi,
- Arsa karşılığında alınan konut ve işyerinde yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih, dikkate alınıyor.
Cebri (zorla) icra ve şüyuun izalesiyle (ortaklığın kaldırılmasında) edinme halinde tapuya tescilden önce resmi işlemlerin tamamlanmasıyla iktisap gerçekleşiyor.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile teslim alınarak kullanılmaya başlanan gayrimenkulün iktisap tarihi ise taşınmazın tasarruf hakkının mükellefe bırakıldığı tarih oluyor.

KAZANÇ NASIL HESAPLANACAK?
2009 yılında satılan gayrimenkulün değer artış kazancı hesaplanırken:
- Önce iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere Üretici Fiyat Endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılacak. Ancak endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.
- Endekslenmiş edinme bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.
- Ortaya çıkan kazançtan 2009 yılı için belirlenen 7.600 TL istisna düşülecek.
- Kalan kısım değer artış kazancı olarak yüzde 15'ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecek.
Satış kazancı, 25 Mart Perşembe günü mesai bitimine kadar beyan edilip, hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenecek.

ÖRNEK: 2005 Kasım ayında 100 bin TL'ye alınan gayrimenkul, 2009 Şubat ayında 150 bin TL'ye satılmıştır.
Satış, dört yıl içinde gerçekleştiği için elde edilen kazanç, değer artış kazancı sayılacak. Ancak, kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini belirlemek için aşağıdaki hesaplamaların yapılması gerekecek.
Endeksleme, gayrimenkulün maliyet (edinme) bedeli olan 100 bin TL üzerinden yapılacak.
Endeksleme oranının hesaplanmasında esas alınacak ÜFE endeks değerleri Ekim 2005 için 123,52; Ocak 2009 için 156,65 olup, endeksleme de esas alınacak oran;
(156,65-123,52) / 123,52 = 0,268
Endekslenmiş bedel (iktisap bedeli); (1 + 0,268) x 100.000 = 126.800 TL
Safi kazanç ise; 150.000 - 126.800 = 23.200 TL
olacak ve 2009 yılı istisna tutarı olan 7.600 TL'yi aştığı için beyan edilmesi gerekecek.
Vergi ise şöyle hesaplanacak:

2009 yılı değer artış kazancı:    23.200 TL
İstisna tutarı:    - 7.600 TL

Safi irat (vergi matrahı):    15.600 TL
Ödenecek gelir vergisi:    2.685 TL

YURTDIŞINDAKİLERE HİÇ YOK 
Yurtdışında ikamet edenlerin Türkiye'de elde ettiği kâr payı ya da temettü gelirlerinin tutarı ne olursa olsun beyan etmeleri gerekmiyor.
ÖRNEK: Ali ZEYBEK'in ortağı olduğu limited şirket 2009 yılında kâr dağıtımı yapmış olup, vergi kesintisi öncesi hissesine düşen kâr payı 100.000 TL'dir.  Şirket, kâr payı üzerinden yüzde 15 (15.000 TL) vergi kesintisi yapıp, 85.000 TL net kâr payı tutarını banka hesabına yatırmıştır. 
ÇÖZÜM: Ali Bey'in 2009 yılında elde ettiği kâr payının yarısı gelir vergisinden istisna olup, kalan tutar 22 bin TL'lik beyan sınırını aştığı için kâr payını beyan etmek zorunda. Vereceği beyannamede beyan edeceği safi iradın ve ödeyeceği verginin hesabı aşağıdaki gibi olacak.
Ali Bey'in kâr payı geliri üzerinden yapılan vergi kesintisi, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden fazla olduğu için, vergi ödemeyeceği gibi 3.475 TL vergi iadesi alabilecek.

2009 yılı kâr payı geliri:    100.000 TL
İstisna tutarı:    - 50.000 TL

Safi irat (vergi matrahı):    50.000 TL
Hesaplanan gelir vergisi:    11.525 TL
Mahsup edilecek GV (Yıl içinde kesilen):    - 15.000 TL

İadesi gereken gelir vergisi:    3.475 TL

Kâr payı beyan eden üste vergi iadesi alacak
2009 yılında elde ettiği işyeri kira gelirini beyan edecek on binlerce, belki de yüz binlerce vatandaş gibi, 2009 yılında kar payı veya temettü geliri elde edenler de bu gelirlerini beyan ettiklerinde, vergi ödemeyecekleri gibi vergi iadesi alabilecekler.
İşyeri kira gelirlerinde olduğu gibi, kar payı ve temettü gelirinde de 2009 yılı için 22 bin TL'lik beyan sınırı var. Ayrıca kâr payı ve temettü gelirlerinin yarısı gelir vergisinden müstesna.
Buna göre, 2009 yılında elde ettiği temettü ve kâr payı tutarı 44 bin TL'yi aşmayanlar beyanname vermeyecekler. Aşanlar ise 25 Mart akşamına kadar bu gelirlerini beyan edecekler. Ancak temettü ve kâr payını beyan edenlerin büyük çoğunluğu vergi ödemeyeceği gibi vergi iadesi alacaklar. İade, 2009 yılında 44 bin TL ile 239 bin TL arasında kâr payı veya temettü geliri elde edenler için söz konusu olacak.

İADE NASIL ÇIKIYOR?
Temettü ve kâr payı dağıtan şirket tarafından temettü veya kâr payının tamamı üzerinden yüzde 15 oranında stopaj (gelir vergisi kesintisi) yapılıyor. (239.000 TL'nin stopajı 35.850 TL)
Temettü ve kâr paylarının yarısı gelir vergisinden istisna olduğundan yarısı beyan edilip vergi bu tutar üzerinden hesaplanıyor. Yani, 239.000 TL temettü veya kâr payının yarısı olan 119.500 TL beyan ediliyor, bunun vergisi de 35.850 TL oluyor.
Beyan edilen gelir üzerinden hesaplanan vergiden, kesinti yoluyla ödenen vergi mahsup ediliyor. Hesaplanan vergi ile kesinti yoluyla ödenen vergi 239 bin TL kâr payında başabaş geliyor.
İstisna uygulaması nedeniyle vergi matrahı yüzde 50 oranında azalınca, 239 bin TL'nin altındaki kar payı ve temettü geliri için hesaplanan vergi, kâr payı veya temettü ödemesinden yapılan vergi kesintisinden daha az çıkıyor. Bu durumda da vergi iadesi söz konusu oluyor.

KİM, NE KADAR VERGİ İADESİ ALABİLECEK (TL)
Brüt           Kesilen   Beyan      Hesap.     İade
Temettü        Vergi     Edilecek   Vergi      Edilecek
Geliri                  Tutar                 Vergi
45.000      6.750     22.500        4.100         2.650
60.000      9.000     30.000        6.125         2.875
80.000     12.000    40.000        8.825        3.175
100.000    15.000    50.000       11.525       3.475
150.000    22.500    75.000       20.275       2.225
200.000    30.000    100.000     29.025       975
239.000    35.850    119.500     35.850       -
Metin Taş-Sezgin Özcan / Akşam