8 maddede site yönetiminde kat irtifakı ve kat mülkiyeti!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "site yönetiminde kat irtifakı ve kat mülkiyeti" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1- Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir.
2. Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar:
3. Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli izinleri alınmış ve tapuya tescil edilmiş olmasına rağmen henüz fiili-hukuki anlamda tamamlanmamış yapının bölümleri üzerindeki haktır.
4. Kat irtifakı, tapu kütüğünde aynı sayfada yer alırken, kat mülkiyetinde her bir bağımsız bölüm için ayrı bir sayfa açılır.
5. Kat mülkiyeti, her türlü ön alım, ortaklığın giderilmesi vs. kısıtlama ve istisnalardan sıyrılmış olması dolayısı ile psikolojik olarak para karşılığı bulabilmesi daha kolayken, kat irtifakında bu yoktur.
6. Kat irtifakı da kat mülkiyeti gibi halk arasındaki “ arsa tapu- arsadan gelen paydaşlıktan ayrı bir mülkiyettir.
7. Kat irtifakı kurulu, kurulu kalmış yerlerde de Kat mülkiyet Kanununun yönetimle ilgili hükümlerin geçerli olup olmadığında uyuşmazlık-tartışma yoktur. KMK madde 17: “... kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı fiilen tamamlanmamış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanılmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”
8. Gözlemlerimizde, toplu yapılarda da bu kanun hükmü, parsel bazlı değil yapı bazlı olarak geçerlidir. Ancak, bu yapılarda yönetim planı üzerinde kurulması öngörülmüş ve genellikle imalatçı firma yaklaşımıyla olan geçici yönetimler tarafından ticari-marka vb. kaygılarla, özellikle giderlerin paylaşımında malik lehine farklı uygulamalarla karşımıza çıkabilir, maliklerden biri Hakimin müdahalesini istemedikçe de davaya konu olmamaktadır.
