Adana Gazipaşa'da işyeri piyasası hareketli, konut piyasası durgun!

Adana Gazipaşa'da işyeri piyasası hareketli, konut piyasası durgun! Adana Gazipaşa'da işyeri piyasası hareketli, konut piyasası durgun!

TSKB Gayrimenkul Değerleme Adana Şubesi Değerleme Uzmanı Derman Gökçe Baran Seyhan Bölgesi'ndeki gelişmeleri www.emlakkulisi.com için analiz etti!



 

Seyhan İlçe’si  Adana  İli’nin Merkez İlçesi’dir. Denizden 40 Km. içeride kurulan Adana İl’i, Seyhan Nehri’nin iki yakasına yayılmış olmakla birlikte batı yakada Seyhan ve Çukurova, doğu yakada ise Yüreğir ve Sarıçam İlçe’leri yer almaktadır. Yüreğir ve Seyhan İlçe’lerini M.Ö. 6.yy' da yapılmış 317 m . Uzunluğunda 21 gözlü tarihi Taşköprü ile birbirine bağlamıştır.

 

Adana’nın merkez İlçe’si Seyhan tüm ulaşım arterlerini bünyesinde barındırmaktadır. Bu durum bölgenin reklam kabiliyetini ve ticari hacmini artırmaktadır.

Bölgede ulaşım:
KARAYOLU İLE ULAŞIM: D-400 Karayolu: Doğu ile batıyı birbirine bağlayan (Gaziantep-Şanlıurfa-Konya-Antalya) bir anlamda eski İpek Yolu’nun görevini üstlenmiş ve bölgenin ticari gelişimi açısından önem arz etmektedir.

TEM OTOYOLU: İlçe sınırlarımızda mevcut 4 bağlantı noktasından  günlük ortalama 15.000 taşıt trafiği ile Akdeniz, İç Anadolu ve Güneydoğu’yu birbirine bağlayan önemli geçiş noktasıdır. Ayrıca kent içi trafik açısından da önem arz etmektedir, özellikle D-400  karayolunun yoğunluğu TEM otoyolu sayesinde azalmış ve şehir içi trafiği rahatlamıştır.

DEMİRYOLU İLE ULAŞIM (Adana Garı): Aylık ortalama 350.000 yolcu kapasitesine ulaşan demir yolu taşımacılığı bölgeyi İç Anadolu, Marmara ve doğuya bağlayan önemli ulaşım yoludur. Ayrıca yük taşımacılığı da ticari hayat açısından önem arz etmektedir.
HAVAYOLU İLE ULAŞIM (Adana Şakirpaşa Havalimanı): Yurt içi ve yurt dışı olmak üzere günlük ortalama 60 sefer (30 kalkış-30 iniş) yapılmaktadır. Bölgenin ticari gelişimine büyük katkı sağlamaktadır.

Adana’nın her türlü imkanından sonuna kadar faydalanan merkez semti Gazipaşa’da işyeri piyasası hareketli, konut piyasası ise durgun seyrediyor. Adana’nın en hareketli işyeri piyasasına sahip Ziyapaşa, konut alanında oldukça durgun. Bunun başlıca nedeni ise, bölgelerin yerleşimini  tamamlaması. Dolayısıyla semtte ancak eski binalar yıkılarak yenilerine yer açılıyor. Şehrin büyümesine paralel olarak Adana’daki konut talebi de artmaktadır.  Şu anda, üst gelir grubunun ikamet ettiği alanlar çoğunlukla şehir merkezinde bulunan Seyhan İlçe’si sınırlarındaki Kurtuluş , Reşatbey ve Cemalpaşa semtlerinde bulunmaktadır. Bu iki semti, bölgenin ana arteri olan Atatürk Caddesi ayırmaktadır. Kimliğini kaybetmeden günümüze kadar gelen ve cazibesini yaşatan yerleşim alanlarından Gazipaşa, Ziyapaşa Bulvar’ları, Reşatbey Mahalle’si, ticari merkez olmaya başlamıştır. Bölgede zemin katlarda birçok kafe bar işletmesi, lüks mağazalar bulunmaktadır. Bu bağlamda bölgede zemin kat m² birim fiyatları 20.000 TL’ye kadar çıkmıştır. Bölgede konut nitelikli 1 ve 2. Kat seviyesindeki meskenler büro olarak kullanılmaktadır. Bu dairelerin ortalama yıllık kira bedelleri 15.000 TL’dir. Ancak üst katlara çıktıkça binaların çok eski olması sebebiyle fiyatlar düşüş göstermektedir. Genel olarak  kentte kira fiyatları 170 m² ve 250 m² arasında değişen  daireler için yıllık 7.000 ile 15.000 TL arasında değişiyor. Yaklaşık 30, 35 yıllık dairelerin m² birim fiyatları 1.000 TL ile 1.200 TL arasında değişim gösterirken yeni bina m² birim fiyatlarının 1.500 TL/m² ile 5.000 TL/m² arasında değişim göstermektedir.  Bölgede apartmanlar 6 ile 12 kat arasında değişmektedir. Eski yapılar 6 kat civarında iken, arsa yokluğundan dolayı yıkılıp eski binaların yerlerine yeni yapılan binalar genellikle 10 ile 12 kat arasında değişiyor. Bölgede yüksek apartmanların yanı sıra bahçeli dubleks evler de bulunuyor. Bu semtlerdeki konut alanlarının ciddi bir kısmı sadece kapıcı hizmetlerine sahip tekli apartman bloklarından oluşmaktadır. Bu konut birimleri modern konut üretiminin sunduğu imkânların sadece bazılarına sahip olduğundan yeni dönem site anlayışındaki mevcut konutlardan farklıdır. Bu modern yapılaşma , tüm ihtiyaçları karşılayan site örnekleri daha çok Türkmenbaşı Bulva’rı, Mavi Bulvar, Pınar Mahalle’si üzerinde yoğunlaşmaktadır.

Ülkemiz genelinde temel taşlarının İstanbul’da atıldığını düşündüğümüz site kavramı aslında toplumsal farklılıkların  giderek çoğalmasıyla birlikte bir pazarlama tekniği olarak ortaya çıktığı gözlemlenmektedir. İnsanların şehrin kaosundan, farklı karşılaşmaların getireceği süprizlerden korunma isteği, konut ihtiyaçlarında en önemli taleplerden biri haline geldi. Ortaya çıkan örneklerin hemen hepsinde aslından ayrışmanın da ötesinde idealize edilmiş bir yaşam biçimi sunan projeler, her şeyin kendi içerisinde çözülmeye gayret edildiği, ayrışmış ama kendi içinde bütün olmaya gayret eden yeni bir sosyal yaşam düzeni sunuyor.

Yeni gelişim alanı olarak gösterilen Türkmenbaşı Bulvar’ı, Pınar Mahalle’si, Mavi Bulvar ve Kanalüstü bölgesi lüks ve orta gelir grubu alıcılara hitap eden site anlayışının hayata geçtiği bölgedir.

Pınar Mahallesi, eski yapılanması düşük gelirli alıcıların ikamet ettiği alan olmakla birlikte kentsel dönüşüm sonucu inşaat firmalarının talep gösterdiği orta ve üst gelir grubu alıcılar için konut ürettikleri bir bölgedir. Bu bölgede konut fiyatlarının m² birim fiyatları 800 TL ile 1.200 TL arasında değişim göstermektedir. Adana'da da bir çok markalı konut projesinin konuşlandığı Türkmenbaşı Bulvar’ı lüks konutların yer aldığı ve inşaat firmalarının gözde bölgesi olarak son yıllarda yerini almaktadır. Bu bölgede konut fiyatlarının m² birim fiyatları 1.100 TL ile 1.500 TL arasında değişim göstermektedir.  Hızla büyüyen bu bölge üzerinde arsa m² birim fiyatları 1.300 TL ile 1.600 TL arasında değişim göstermektedir.  Bu bölgenin gelişim sahası olarak gösterilen Kıyı Boyu Caddesin’de arsa m² birim fiyatları 700 TL- 1000 TL arasında değişim göstermektedir.

*Bu çalışma TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.