Ali Ağaoğlu: Konutta fiyatlar daha da artacak

Ali Ağaoğlu: Konutta fiyatlar daha da artacak Ali Ağaoğlu: Konutta fiyatlar daha da artacak

Global kriz ve siyasi çalkantılar konut sektöründe 'bekle-gör' psikolojisi yarattı.


Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu yaşı olmayan bir adam. Geçmişten çok gelecekten, yeni projelerden konuşmayı seviyor. İnşaat sektöründeki tecrübesinin 25 yılı aştığını söylerken bile "Yaşım 22" diyor. Ağaoğlu, İstanbul'da en çok proje üreten inşaat şirketlerinden birinin sahibi. Arazi stoğu açısından da en bereketli olanı. Ağaoğlu'nun proje bekleyen 25 yeri var.

Malum 2007'de gayrimenkul piyasasında beklenen hareketlilik mortgage'a rağmen yakalanamadı. Umutlar 2008'e bırakıldı ama 2008 de kötü geldi. Yurtdışındaki dalgalanma, Türkiye'de iç siyasetteki gerginlik derken bir duraklama dönemine girildi. Bir süredir yüzde 15-20 arası büyüme gösteren inşaat sektörünün geleceğini, fiyatları konuştuk.

Belirsizlik etkiliyor

Sohbete geçmeden önce Ağaoğlu'nu kısaca tanıtalım. Ağaoğlu Oflu. Babasının maddi durumu hep iyi olmuş. Lise sonda onu okuldan alıp işin başına getirmiş. 1977'de cebindeki 25 kuruşa kadar babasına devredip, kendi işini kurmuş. 1981'de yaptığı inşaatlar dikkat çekmiş. Ağaoğlu, iş yaşamındaki geçmişini anlatırken, "Eskiden deniz kumuyla inşaat yapılırdı, bizden önceki kuşaklar gibi olmadık biz" diyor.

Sizi sektörde diğerlerinden ayıran nedir?

Burnum iyi koku alır. Genlerimde bu iş var. 25 yıl önce aldığım arsalara bugün inşaat yapıyorum. İstanbul'un nereye doğru büyüyeceğini gördüm. Nasıl evde oturmak istiyor insanlar bunu biliyorum.

2004'te konut satışları arttı. Konut kredileri geldi.

O yıl İstanbul'da 400 bin konut yapıldı. 2005 de canlıydı.

Artık doyma noktasına gelindi mi?

`Bu kadar konut yeter' diyeceğimiz durum yok. İstanbul'da yılda 1 milyon yeni konut yapılmalı.

Çok değil mi?

Artık kimse eski evinde oturmak istemiyor. Bunun başlıca nedenleri deprem riski ve konutların eski olması. Konfor arıyor herkes. Güvenlik çok önemli. Bu yüzden İstanbul'da yeni konuta talep her zaman var.

Konut sektöründe kriz var mı? ABD'deki krizden Avrupa etkilendi, Türkiye'de durum ne?
Kriz demek doğru değil ama haklısınız sorun var. Belirsizlik var. Türkiye ekonomisi gelişmekte olan bir ekonomi. Olumsuz etkileyecek beklentisi bile bizi etkiliyor. Yurtdışında hâlâ büyük fonlar güvenli liman arıyor. Türkiye bunu fırsata dönüştürebilir, ama iyi yönetilmeli.

Siyasi çalkalanma var...

Hiç yapılmaması gereken şey oldu. Siyaset yine gerdi piyasayı. İnsanlar olumsuz etkileniyor.

Bu size nasıl yansıdı?

2001 krizi gibi olmaz ama "bekle-gör" psikolojisi oluştu. Konuta talep sürüyor ama insanlar önlerini görmek istiyor, haklılar da. `Faizler düşer' diye bekliyorlar.

Cebinde 30-50 bin doları olan orta sınıf bir aile "Konut alabilirim" diyordu, şimdi durum nasıl?

Hâlâ öyle ama korku oluştu. Hemen önlem aldık. Banka kredilerinden ürken müşterilerimiz için formül geliştirdik.

Nasıl gitti satışlarınız?

Ciddi satış yaptık. İnsanlara ödeyebilecekleri taksit ortamını sağlarsanız geliyor. Müşteriler iktidardan çok bize güveniyor.

Müşteriniz orta sınıf...

Evet. B grubu. A ve A artı'ya ürettiğimiz proje yüzde 1 kadardır. Benim hedefim hep B grubu oldu. Bu sınıf dünyanın her yerinde konutu uzun vadeli ödemelerle alır.

Türkiye'de yeni bir sistem...

Evet. Türkiye'de uzun süre nakit parayla alındı konut. Yakalanan istikrarla konut kredisi ürün oldu. Faiz çok düştü. İnsanlar alım yönünde harekete geçti. 2006 Mayıs'ında kırılma oldu. Aslında o zamandan beri "bekle-gör" psikolojisi oluştu. 2008 daha iyi olur diye beklerken global krizle siyasi kriz birleşince bu psikoloji yayıldı.

Bu sizi nasıl etkiledi?

Üretim sürüyor. Etkilenmeyiz.

Satışlara yansıma olmadı mı?

Kendi kredilendirme sistemimizi yaptığımız için büyük yavaşlama hissetmedik.

Konut fiyatları tavan yaptı, bundan daha fazla artmaz görüşü var. Bu görüşe katılır mısınız?

Hayır, fiyatlar artacak.

Fiyatlar şu an tabanda

Ama çok konut yapıldı, "bekle-gör" psikolojisi dediniz.

"Bekle-gör" psikolojisi var ama bu geçici. Fiyatlar artacak çünkü mevcut konut stoğunun yüzde 70'i oturulacak durumda değil.

B grubuna yaptığınız konutların fiyatları ne kadar?

Nitelikli konutlarda metrekare fiyatı 1.500-2.000 dolar arası. Özel projelerde 5.000 dolara çıkıyor. İstanbul'da ağırlıklı üretim B grubu.

Fiyatlar ne kadar artar?

Londra'ya bakın metrekare fiyatı en düşük 2.000 pound.

Ama İstanbul Londra değil. İngiltere'deki orta sınıfla aramızda çok fark var...

Haklısınız, gelir seviyemiz düşük. Alım gücü arttırılmalı. Mortgage'ın kullanımını ekonomik dalgalanma engelledi. Bugün rekabet var ve bu müşteriye yarıyor. Ben fiyatların tabanda olduğunu düşünüyorum.

İstanbul'da yabancıların gayrimenkule ilgisi sürer mi?

Şu anda dünyada net yatırım yapılacak iki şehir var: Moskova ve İstanbul. Yabancıların sayısı da emlak fiyatları da artacak. Türkiye'de konut kredileri stoğu GSMH'nın yüzde 4'ü seviyesinde. Avrupa'da oran yüzde 50. Türkiye'de yüzde 15'e geldiğini düşünün. GSMH 700 milyar dolar olsa yüzde 10'u 70 milyar dolar eder. Büyüme potansiyeli var. Bankalara göre bir aksama yok. Türk insanı evinin borcuna sadık. Göreceksiniz bu dönem geçici olacak.

Ağaoğlu'nun devam eden projeleri

Eltes Güneşi... Ataşehir'in doğu kısmındaki 285 dönümlük arazi üzerinde yaklaşık 3 bin konut yapılacak.

Ümraniye'de, 100 milyon dolarlık yatırımla ve 2008 yılında açılması planlanan 500 yataklı bir kongre oteli yapılıyor.

nAtaşehir ve Çamlıca'da 2009 yılında açılması planlanan iki otel projesi daha bulunuyor.

Yatırım maliyeti 200 milyon dolar olan Merter'deki İstanbul Meşrubat Sanayi'nden alınan 86 bin metrekarelik arazi üzerinde, B gelir grubuna yönelik yaklaşık bin 500 adet konut yapılacak.

150 milyon dolarlık yatırımla Maslak Ayazağa'da özel bir kentsel dönüşüm projesi kapsamında 1.000 konutluk proje gerçekleştirilecek.

My World Ataşehir projesinin ön cephesindeki arazide Adalet Bakanlığı için 144 konutluk iki kulenin inşaatını sürdüren Ağaoğlu, Ümraniye'de de 50 bin metrekarelik bir iş merkezinin yapımına başladı.

Yabancıya satış yasağında yanlıştan dönerler

Siz yabancılara konut satmak için Bodrum'da bir proje başlattınız. Yasada sorun çıktı, projeniz ne oldu?

Bodrum'da 10 bin konut, golf sahaları yapacağım. Yabancılara satacağım. Yabancıya konut satışında yaşanan terslik geçici. Yanlıştan dönerler. Türkiye her sene 1 milyon gencine iş vermeli. Kaynak ihtiyacı var. Çanakkale'den Güney Sahilleri'ne kadar Avrupalılar'ın ikinci konut merkezi olmalıyız. İspanya bunu başardı. 2.2 milyon konut sattı yabancılara. O parayla da sahillerini yeniledi. Akşam yatıyorsunuz başka, sabah başka kanun. Böyle olmaz. Yasayı zamanında eksiksiz yapmalılardı.

İstanbul kültür şehri değil gecekondu başşehri


Kentsel Dönüşüm Projeleri sizin söz ettiğiniz yapı stoğunu yenilemek için üretildi. Sizce nasıl gidiyor?
Çok yavaş. İstanbul, 2010 kültür şehri oldu, biz de otellerimizi bitireceğiz 2010'a kadar. Ama bakıyorum İstanbul'a, kültür şehri değil, gecekondu başşehri. Devlet bu konuda kararlı ve hızlı olmalı.

İstanbul Belediye Başkanı olsanız ne yapardınız?

Elime kazma küreği alıp insanları mağdur etmeden yıkım yapardım. Dünyada örneği çok, yapılamaz diye bir şey yok. O insanlara da yazık. Sağlıksız koşullarda oturuyorlar. Şehir çarpık şekilde büyüyor. Günümüzü patinaj yaparak geçiriyoruz.

İlk, tek ve sonsuz aşkım kızım

Ali Ağaoğlu zaman zaman magazin haberlerine konu oluyor. Uzun zamandır eşinden ayrı. Sohbetimiz sırasında kızının fotoğraflarına bakıyoruz. 15 yaşındaki kızı Sena için, 'İlk, tek ve sonsuz aşkım kızım, ondan önemli bir şey yok, oğlumun da yeri ayrı ama babalarla kızların aşkı başka olur' diyor.

Bu arada Ağaoğlu 20 yıldır helikopter kullanıyor. 1985'te Uludağ'daki Oteli'ni yaptığında almış helikopterini. 'Zaman fakiriyiz. 24 saat bana yetmiyor. Şehrin farklı yerlerindeki projelere kısa zamanda gidiyorum, bir buçuk saatte Bodrum'daki proje alanına iniyorum. Helikopterimden vazgeçemem. Havaalanlarının müşterisi değilim" diye konuşuyor.

En zor günüm

Bürokrasi hep zorluyor

Şu gün çok zordu diyemem. Ama 25 yıldır, onbinlerce konut yaptım. Her projenin arkasında en az 100 imza var. Bürokrasi çok zor Türkiye'de.

Elif ERGU / Vatan