AMAN DİKKAT!

Genel seçimlerin yapılması ve geçen dönemde olduğu gibi tek partili bir iktidar, konut sektörü açısından siyasi istikrarın devamı olarak algılanmıştır. Ve buna paralel olarak önümüzdeki günlerde ekonomik istikrarla da sektörün nasıl bir seyir izleyeceği ortaya çıkacaktır. Merkez Bankasının faiz indirmesini beklemeden bankalar tarafından belirlenen düşük faizli mortgage modelleri konut alıcısına önemli mesajlar vermektedir. Bu konuda rekabetin artacağı ve bunun da potansiyel alıcıların lehine olacağı açıktır. Merkez Bankası verilerine göre önümüzdeki bir yıllık sürede faizlerin aylık %1 seviyesine inmesi mümkün gözükmüyor. Aylık faizlerin %1,40 ile %1,15 arasında gerileyen bir seyir izleyeceği tahmin ediliyor. Buna paralel olarak inşaat maliyetlerindeki artışlar ve bu artışın konut satış rakamlarına yansıması faizlerdeki düşme seyrinin avantajını hissettirmeyeceği tahmin ediliyor. Konut almak isteyenler açısından - doğru seçim yapmak kaydıyla - daha fazla beklemek alıcıların zararına olacak, ertelemek, alıcıyı konutu daha yüksek maliyetlerle almak zorunda bırakacaktır.

Gelin bir de önümüzde ki zamanlarda daha kolay konut alabilmemiz için durum analizi ve yapılması gerekenlere göz atalım....

Türkiye'ye benzer bir pazar olması açısından İspanya örneği sanırım önümüzde nasıl bir süreç olacağı konusunda bizlere ipuçları verecektir. Mortgage vasıtası ile İspanya emlak sektörüne giren kaynak tutarı 475 milyar EUR dur. Bu rakam İspanya milli gelirinin yaklaşık % 52 sidir. Türkiye'deki emlak fiyatları da on yıl önceki İspanya düzeyindedir. Avrupa Birliği süreci ve yabancı sermayenin ilgisi devam etmesi durumunda mortgage vasıtası ile beş yıl içinde Türk Emlak Sektörüne girecek olan kaynak 100 milyar $ seviyesindedir. Amerika emlak sektöründe ise mortgage ile konut sahibi olma oranı %65'dir. Bu analizden yola çıkarak önümüzdeki dönem konut sektörü açısından parlak gözükmekte ve 10 yıllık bir zaman içerisinde İspanya ile aynı seviyeye gelmesi beklenmektedir.

Devlet İstatistik Enstitüsü verilerine göre nüfusumuz her yıl yaklaşık 1,2 milyon, konuta ihtiyaç ise yaklaşık 300 bin adet artmaktadır. Toplam konut açığı 2,5 milyon iken 2006 yılında ruhsat sayısı 546.000 olmuş 2007 de ise ruhsat sayısının 700.000'e ulaşması beklenmektedir. Buna ilave olarak Türkiye de bulunan yaklaşık 17 milyon konutun % 55 i ruhsatsız, % 60 ı yirmi yaşın üzerinde ve %40 ı ise tadilat gerektirmektedir. Tüm bu veriler ışığında 2015 yılına kadar Türkiye'nin konut açığı 7-8 milyon civarında olacak ve bu ihtiyacın %30 u mortgage ile karşılanacak olup yaklaşık 2,2 milyon konut satın alınacaktır. İstanbul da önümüzdeki on yılda konut ihtiyacı kullanım, yenileme ve yatırım olmak üzere üçe ayrılacaktır. Bu ihtiyacında giderilebilmesi en az on beş yıllık bir süreç de mümkün gözükmektedir.

Bu hedeflerin gerçekleştirilmesi tabi ki ülkemizin sosyal refah seviyesinin artması ile mümkün olabilecektir. En temel vatandaşlık haklarından biri olan konut edinmenin hayal olmaktan çıkması için gelecek 5 yıllık planlamada kişi başı milli gelirin 10.000$ olması gerçekleştirilmeli,  TOKİ  ve KİPTAŞ gibi sosyal konut üreticileri, geçmiş performanslarını devam ettirmelidir. Yine kentsel dönüşüm projelerine hız vermek sureti ile çarpık kentleşmenin önüne geçilmeli, daha yaşanılır alanlar için arsa üretimi sağlanmalıdır. Merkez Bankasının ise yurtdışında olduğu gibi kredi faizlerini aşağı çekerek, konut alıcıları açısından maliyeti düşürmesi gerekmektedir. Bankaların ise alıcı profiline uygun mortgage modelleri ve sisteme uygun ödeme değil ödemeye uygun sistem geliştirerek konut alıcılarının endişelerini gidermelidir. Örneğin Amerika da 2005 - 2006 yılında başlayan konut satışı patlamasında düşük faizli ve 30 yıl vadeli, peşinatsız mortgage kredileri etkili olmuştur.

Konut satın alma konusunda verilmiş kararların ertelenmesi, bekletilmesi ya da geciktirilmesinin maliyetlerine dikkat çekmek ve önsezilerinize ilave olarak genel durumu özetlemek sureti ile kararlarınızdaki riskleri minimize etmekti hedefimiz. Bir sonraki hafta görüşmek dileğiyle.