Anadolu fabrikaları müteahhitlerin gözdesi oldu!

Arsa stokunun sınırlı olduğu İstanbul'daki gelişmelere paralel olarak Anadolu'nun büyüyen kentlerinde de fabrika ve eski yapıların dönüşme çalışmaları hız kazandı. Kısa bir süre önce İstanbul'un fabrika arazilerinin gayrimenkul projelerine dönüşmesine ilişkin bir kapak haberi hazırlamıştık. Bu kez Anadolu'nun sanayi kentlerini ele aldık... 

İnşaat sektöründeki büyüme ile birlikte özellikle İstanbul, markalı konut üreticilerinin proje geliştirme yarışına girdikleri bir şantiye alanına dönüştü. Arsa stokunun yetersizliği, gayrimenkul geliştiricilerini fabrika arazileri, eski yapılar gibi yapıları dönüştürme yarışına soktu. 

Geçtiğimiz haftalarda İstanbul'da yaşanan kentsel dönüşüm çalışmalarını ve bu süreçte kent merkezinde son kalan fabrika arazilerini mercek altına alan bir kapak haberi hazırlamıştık. Bu haberimizin ikinci ayağını oluşturan Anadolu'daki kentsel dönüşüm konusunu da dergimizin sayfalarına taşıyoruz. Bu çerçevede, Anadolu'nun ekonomisi gelişen kentlerinden olan Ankara, Adana, Bursa ve  İzmir  kentlerindeki dönüşüm projelerini ve dönüşüm bekleyen yerleri araştırdık. 

İzmir'de Dünya Ticaret Merkezi Alanı (Basmane Meydanı), Uzundere Gübre Fabrikası; Ankara'da  Ankara  Ticaret Odası binası, AŞTİ (Ankara Şehirlerarası Terminal İşletmesi); Adana'da Paksoy Sabun ve Yağ Fabrikası, Mavruk Çırçır Fabrikası,  Adana  Yem Fabrikası, Alptekin Un Fabrikası gibi kent merkezinde ya da merkeze yakın fabrika ve dönüşüm bekleyen alanlara ulaştık. 

TSKB Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Bilge Beller Özçam, 6306 sayılı 'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi' kanununun, yayınlandığı günden beri büyük ilgi gördüğünü, kanunla başta büyükşehirler olmak üzere bütün şehirlerin dikkate alınarak, bölgelerde 'kentsel dönüşüm alanları' ilan edildiğini söylüyor. 

FABRİKALAR KENT DIŞINDA Yüreğir Ilçesi'nin Sinanpaşa Mahallesi'nde ilan edilen kentsel dönüşüm alanında ise, değişim hızlı bir şekilde devam ediyor. Optimum AVM, HiltonSa Otel, Sheraton Otel bölgenin çehresinin değişmesinde etkili olurken, buraya olan talebi arttırdı. Bölgede diğer mahalleler için de kararlar alındığı ama çalışmalara başlanmadığı vurgulanıyor. 

Çukurova Ilçesi'nin Belediye Evleri Mahallesinde ve Sarıçam Ilçesi'nin Mehmet Akif Ersoy Mahallesinde ilan edilen kentsel dönüşüm alanlarında modern projeler planlanıyor. 

Adana'da sadece Gürsel Paşa Pınar Bölgesi'nin imara açık tek bölge olduğunu, onun dışında proje iiretilemediğini söyleyen Adana Yapı Müteahhitleri Derneği Başkanı Murtaza Kılçık, "Bu durum kentte inşaat sektörünün daralmasına neden oluyor. Adana'da arsa maliyetleri konut maliyetlerinin çok üzerinde. Fabrikalar kent dışında kaldığı için henüz bu konuda da çalışmalar yapılmıyor" diyor. 

KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARI 

Adana Büyükşehir Belediyesi'nin Sinan Paşa. Fatih. Göl, Ziya Paşa, Köprülü ve iki Binler mahallelerini, Seyhan İlçe Belediyesi'nin Barış-İsmet Paşa ve Bey-Barbaros mahallelerini kentsel dönüşüm alanı ilan ettiğini belirten Özçam, şöyle devam ediyor: "Yüreğir İlçe Belediyesi, Başak, Kışla, Yavuzlar, Serin Evler, Karacaoğlan, Akıncılar, Sinan Paşa ve Kışla mahallelerini; Çukurova Belediyesi, Belediye Evleri Mahallesi ni; Sarıçam Belediyesi, M. Akif Ersoy- Yıldırım Beyazıt mahallelerini kentsel dönüşüm alanı ilan etti. Buralarda 1-2 katlı müstakil binalar, tehlike anında yardım araçlarının giremeyeceği dar sokak araları ve düzensiz yapılar mevcut." Genellikle il merkezleri dışında yer alan sanayi ve fabrika tesisleri, kentlerin gelişmesi ve nüfus yoğunluğunun artmasına bağlı olarak kent merkezleri ile yakın konuma geçiyor. Yeni arsa stoku ihtiyacı doğrultusunda. yatırımcılar eski fabrikaları yıkıp yerlerine yeni ve lüks yaşam alanları oluşturma eğiliminde. Büyük şehirlerde fabrika arazileri yıkılıp yerine yeni projeler yapılıyor. 

Ancak Adana'da arsa stoku sorunu yaşanmaması ve sanayi alanlarının kent dışında olması nedeniyle fabrika dönüşümü yapılmıyor. Şuan için Adana'da kentsel dönüşüm alanları seçilirken, eski yapılaşma alanları ve binaların tehlikeli olduğu düşünülen bölgeler tercih ediliyor. 

ANKARA'DA DURUM NE? 

Kentsel dönüşüm çalışmalarının hız kazandığı kentlerden biri olan Ankara, sanayi bölgelerinin ve fabrikaların dönüşümüyle dikkat çekiyor. Örneğin Maltepe Havagazı Fabrikası, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından arkeolojik sit alanı ilan edilirken, 2006'da Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından yıkıldı. Sanayi tarihi açısından öneme sahip yapının korunmaması tepki çekerken yapının yeri bugün işporta pazarı oldu. 

Kentte bir başka örnek ise Atatürk OTEL YATIRIMCILARININ İŞTAHINI KABARTIYOR Anadolu'nun gelişen kentleri son yılarda kentsel dönüşüm projeleri üreten inşaat firmalarının yanı sıra otel yatırımcılarının da iştahını kabartıyor. 

Er Yatırım AŞ Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, 2012 yılından itibaren 300 milyon dolarlık bir bütçeyle 10 yılda Türkiye genelinde gelişen kentlerde 2-3 yıldızlı 20 otel yapıp yabancı zincirlere kiralamayı düşündüklerini söylüyor. 

Bu amaçla İstanbul Ataşehir ve İzmir Bayraklı'da otel planladıklarını belirten Çelikkanat, "Kentsel dönüşümde ön plana çıkan Bayraklfdaki gelişimi görerek biz de orada yerimizi almak üzere harekete geçtik. Orada bir otel planlıyoruz. Anadolu'nun gelişen kentlerinde başka projelerimizle yer alabiliriz. Bunun için arayışlarımız sürüyor" diyor. 

Orman Çiftliği'nin (AOÇ) yapılaşmaya açılması. Atatürk Orman Çiftliği'ndeki tarihi bira fabrikasının yıkıma karar veren TBMM tepkilerle karşılaştı. Ancak Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu 1. doğal sit olan ve 3- derece sit'e dönüştürülen AOÇ'taki Tekele ait tarihi bira fabrikasının yıkılarak kongre merkezi ve sosyal tesis yapılmasına karar verdi. Projenin detayları henüz belirlenmedi. 

Bir diğer dönüşüm projesi olan Ankara - Konya Yolu üzerindeki Ankara Un Fabrikası, önemli iş merkezleri ile kamu kurumlarının yer aldığı ve ticari aktivitelerin yüksek olduğu bir bölgede kaldı. Yapılan imar planları ile arazinin rantı yükselirken yatırımcıların dikkatini çekti. Fabrika yıkılıp yerine geçtiğimiz yıl Cavcav Center isimli otel, Ankara'nın en büyük AVM'si ile ofis ve konut projesi yapılmaya başlandı. Toplam 120 bin m2 kapalı alanlı projenin 2015'te tamamlanması bekleniyor. 

BURSA HIZLI YENİLENİYOR

Türkiye'nin 4. büyük ili olan Bursa, planlı sanayi alanlarının gelişimi ile birlikte, Yıldırım, Osmangazi, Nilüfer merkez ilçeleri ile birlikte hızlı bir gelişim ve değişim süreci yaşıyor. Faaliyetteki 8 adet OSB'ye 4 yeni sanayi bölgesi daha eklenecek olması, kentte konut sektörünün uzun zaman canlı kalacağını gösteriyor. Bu doğrultuda kent, özellikle OSB'lerin yoğun olarak bulunduğu batı yönüne doğaı gelişiyor. Yıldırım ve Osmangazi ilçeleri, son dönemle önemli dönüşüm projeleri ile ön plana çıkıyor. Bursa Tüm Emlakçılar Odası Başkanı Ahmet Gür, kentte son dönemlerde merkez ilçelerde birbirinden farklı büyüklüklerde ve amaçlarda belirlenen kentsel dönüşüm alanlarında, kente ve kentsel yaşama katkı sağlayacak projeler geliştirildiğini söylüyor. Söz konusu bu dönüşümler, büyük oranda çarpık ve sağlıksız bir şekilde gelişen konut stokunun rehabilite edilmesi şeklinde yapılıyor. 

Sanayi alanlarının dönüşüm çalışmaları ise Yalova Yolu'nun doğu ve batısında yer alan küçük ölçekte sanayi ve ticari yapıların yoğunlaştığı mahallelerde, Demirtaş OSB, otogar çevresi, Alaşar, Panayır ve Doğanevler mahallelerinde planlanıyor. 

Planlı gelişen bir sanayi kenti olan Bursa'da kent merkezinde dönüşüme konu olabilecek sanayi alanı yok denecek kadar az. Bu alanlardan en önemlisi, Bursa sanayisine ciddi katkılar sağlayan ve bir zamanlar iplik fabrikası olarak kullanılan Merinos fabrikasıydı. Burası bugün kongre merkezi haline gelmiş durumda. 

Önemli bir turizm, ticaret, fuar ve liman kenti olan İzmir, sanayileşme ile birlikte hızlanan yoğun göçten olumsuz yönde etkilenmesiyle dikkat çekiyor. İzmir'de üst ölçekli planlar ile yerleşim bölgelerinin yaklaşık yüzde 40'ına karşılık gelen 47 bin dönümlük kısmın iyileştirmeye yani kentsel dönüşüme ihtiyacı olduğu belirlendi.

İZMİR DÖNÜŞÜYOR 

İzmir Büyükşehir Belediyesi, kentsel dönüşüm çalışmalarına, öncelikli olarak Afete Maruz Bölge' ilan edilen, can ve mal güvenliği olmayan, yaklaşık 2 bin 300 adet riskli yapının tahliye ve yıkımlarını gerçekleştirerek başladı. İzmir'de "Afete Maruz Bölge" olarak ilan edilen üç bölgenin kentsel dönüşümü tamamlanırken, "Yerinde Dönüşüm Alanı" olarak ilan edilen yedi bölgede de kentsel dönüşüm sürüyor. 

Afet riskini önlemek üzere, Kadifekale'de 420 dönüm, Yeşildere'de 20 dönüm ve Gürçeşme'de yaklaşık 20 dönümlük alan yenileniyor. 

Yerinde dönüşüm çalışması ise Bayraklı'da 600 dönüm, Uzundere'de 320 dönüm, Ege Mahallesi'nde 70 dönüm, Ballıkuyu'da 480 dönüm, Aktepe-Emrez'de bin 220 dönüm, Örnekköy'de 180 dönüm, Torbalı'da 60 dönüm ve Bayındır'da 130 dönümlük alanı kapsıyor. 

İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Aziz Kocaoğlu, İzmir'in kentsel dönüşümde pilot il seçildiğine dikkat çekerek, kentte konutlarla birlikte sanayi alanlarının da dönüştürülmesi gerektiğine işaret ediyor. Kocaoğlu, "Türkiye'nin batılı yüzü olan kentimizin yapılaşma konusunda da yol alması gerekiyor. Bunun için öncelikle kentin içinde yer alan fabrikalar OSB'lere taşınmalı ve bunların arazilerinde dönüşüm projeleri üretilmeli'' diyor. 

EKONOMİST