Arsa ve arazi alırken nelere dikkat edilmeli?
Bu soru değerleme uzmanı olarak bana sorulan en sık sorulardan biridir. Bu sebeple bu yazımda bu konuyu ele almaya karar verdim. Ancak bu konuya kısaca değinmeden önce bazı terimlerin öğrenilmesinde yarar var diye düşünüyorum.
Arsa ve arazi nedir? Arazi imar uygulaması geçmeyen toprak parçasıdır. Arsa ise belediyelerin imar uygulaması yaptığı, yapılaşmaya müsait alanlardır. Arazilerde imar uygulaması yapılmadığı için imar durumları belli değildir; ayrıca düzenleme ortaklık payları (DOP) düşülmemiştir.
İfraz ve tevhid nedir? İfraz; imar planı tamamlanmış yerlerde, plan koşullarına uymak şartıyla bir parselin birden fazla parsele dönüştürülmesi işlemidir. Tevhid ise birden fazla bitişik parselin birleştirilmesi işlemidir.
Düzenleme Ortaklık Payı nedir? Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi genel hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüz ölçümlerinden %40'a kadar düşülebilen miktardır.
Taban alanı nedir? Işıklıklar ve çıkmalar hariç binanın yatay iz düşümünün arsa zemininde kapladığı alandır. Yapı nizamı (TAKS) ile belirlenen parsellerin bahçelerinde yapılacak müştemilat binaları taban alanı içine katılır. Taban alanının parsel alanına oranına Taban Alanı Katsayısı denir.
Toplam inşaat alanı nedir? İskanı mümkün olan bodrum katlar ve çatı araları dahil asma kat, çekme kat ve diğer bütün katların alanlar toplamıdır. İnşaat alanının parsel alanına oranı Kat Alanı Katsayısı (KAKS)(E= İnşaat Emsali) olarak adlandırılır.
Yukarıdaki terimlerden kısaca bahsettikten sonra arsa- arazi alırken nelere dikkat etmeliyiz, ana hatlarıyla onları öğrenelim.:
Öncelikle alınacak arsanın Kadastro'da, Tapu Müdürlüğü'nde ve İmar Müdürlüklerinde incelenmesi gereklidir. Bize gösterilen yeri mi alıyoruz? Burada doğabilecek riski engellemek için tapunun bağlı bulunduğu harita ve kadastro müdürlüklerine müracaat edip, harç yatırıp arsanın yerini belirlemek gereklidir.
İmar durumunun öğrenilmesi gerekmektedir.
Arsa veya arazi hisseli midir? Hisseli arsaları önermiyoruz. Ancak mutlaka alınması gerekiyorsa diğer hissedarlardan olur alınması ve rizaî taksim yapılmış olması gereklidir.
Üzerindeki takyidat durumu nedir? Bu da Tapu Müdürlüklerinden öğrenilebilecek bir bilgidir.
Üzerinde ruhsatsız, kaçak yapı mevcut mu? Eğer arsanın üzerinde işgalci durumda birileri ikamet ediyorsa almamanızı tavsiye ederim.
Bunların dışındamMümkün olduğunca ana yollara yakın, topografik olarak düz veya az eğimli (manzara faktörü varsa arazinin çok eğimli olması kabul edilebilir), yüksek gerilim hatlarından uzak, rekreasyon için ayrılmış alanlara yakın, yola olan cephesi geniş, düzgün biçimli arsa ve arazileri tercih etmenizi tavsiye ediyorum.
E-mail: [email protected]
