Bu zamanda emlak fiyatları göreceli midir?

Bu zamanda emlak fiyatları göreceli midir?

İnşaat sektörü ülkemizin amiral gemisi olması nedeniyle bu tür kriz ortamlarında da yoluna devam etmesi gibi bir zorunluluğu vardır.



Ancak son zamanlarda gayrimenkul satışlarının düşmesi ile daralan piyasa şartları sektörün önüne satmak istiyorsan mecburen;

Gayrimenkul fiyatlarını indirmek,
   2- Satışlarını uzun vadeli tutmak gibi 2 alternatifle baş başa bırakıyor. Bazı şirketler ise bırakın vadeyi, fiyatlarını bile düşürmedikleri gibi duruşunu bile bozmadılar. Şu anda arzda ki projelerin pazarlamaları ise aynı çıfıt çarşısı gibi. Basından takip ettiğimiz kadarıyla alıcıların dikkatini çekmek için ev, tatil, araba, süpürge, koltuk takımı, ev sinema sistemi, Lcd tv vs.vs. gibi cazip teklif ve süslemelerle hatta 1 ev alana 1 ev bedava gibi kampanyalar düzenleyerek pazarlama yaptıkları görülüyor. Dikkat edilirse bu tarz pazarlama ve satış vizyonu maalesef her sektörde var. İnşaat piyasasına sonradan giren `inşaat işinde para var, en iyisi bizde bu işe girelim' diyenler ise bugün bu rüzgar' ın ters döneceğini hesap edemeyen sektöre yabancı şirketlerdir. Şimdi ise bu şirketler günü kurtarma derdinde. İşin tabi sonucunda birde konut kredileri ödenmediği için bankalara geçen evlerin ilan furyası da başladı. Zaman bizi haklı çıkardı ve 2.el piyasa şartları rayiç değerler konusunda daha belirgin olmaya başladı. Allah herkese kolaylık versin.


Bakınız ülkelerin tarihlerinde siyasi ve ekonomik krizler veya buhranlar olabilir ama gelecekten endişe edilmesi ve toplumsal moralin bozulmasının piyasalar üzerinde ne kadar etkili olduğu yaşanan örneklerle görülmelidir. İnsanlar gelecekten korkmaya başladıklarında bilin ki istikrarımız erozyona uğramaya başlayacaktır. Bu durum maalesef bütün piyasaları etkiler ve fiyatlarda dibe vurur. Geçen hafta içinde basında Saygıdeğer büyüğüm Sayın Hüsnü ÖZYEĞİN' in piyasalar ve gelecek üzerine açıklamaları vardı. ABD ve AB iyileşmeden bizde iyileşemeyiz diyordu, aynen katılıyorum. Durum onu gösteriyor ki hükümetinde, bankalarında, sektöründe işi zor. Ülkemiz istikrarının muhafazası için alınacak tedbirler gerekirse tedrici olarak gelişen Dünya ve piyasa şartlarına göre uygulamak ve teyakkuzda tutmak zorunda diye düşünüyorum.


Şu anda arz da olan pazarlama ve satışları devam eden gayrimenkul projelerinin bir talihsizliği de son 2 senedir arsa, inşaat ve diğer girdilerin fiyat ve maliyetlerde ciddi oranda artışlar yaşanmasıdır. Haliyle bu durum da Emlak satış fiyatlarına yansıması gerekirken aksine düşme eğiliminde. Bugün ki piyasa koşullarında şirketlerin çok cüzi karlar ve neredeyse zararına yaptığı satışlar ise yatırımcılar için kaçırılmaması gereken bir fırsattır. Burada ki durum tamamen daralan likidete ve pazarda çok alternatifin bulunmasından kaynaklandığını söyleyebiliriz. Ancak işin rengi önümüzde ki bahar'dan itibaren değişmeye başlayacaktır. Benim şahsi düşüncem en erken 2009 yılı, 3. çeyreğinden itibaren piyasalarda iyileşmeler görülecek ve 2010 yılında ise piyasaların normale döneceğini düşünüyorum. Nasıl ki 2004-2006 döneminde yapılan satışlar özleniyor ve hayal gibi düşünülüyor, bu günkü satış rakamları da ilerleyen dönemlerde de tam bir hayal olacaktır. Son günlerde ciddi şekilde baş gösteren likidite azlığı bankacılık ve finans kurumlarını etkilediği gibi sağlam ve güvenilir müşterinin kredi taleplerini de riskli bulmakta, hatta alıcının muteber bir müşteri bile olması maalesef günü kurtarmasına yetmemektedir. Her zaman yazdım, özellikle projelerde %70-90 gibi oranlarda kredi kullandırılması banka ve finans kurumları açısından ciddi riskler taşımaktadır. Geçmişte kredi kullanan bu tür alıcıların satın aldığı mülklerin değerinde yaşanan düşüşler nedeniyle ortaya çıkan zarar bir tarafa, tabi Alıcı'nın işini kaybetmesi veya ticari durumunun değişmesi ile ortaya çıkacak tabloyu düşünmek dahi istemiyorum.


Bir diğer konu da değerleme uzmanlarının rapor tutacağı bir gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde satış ofisinin rakamını mı yoksa kendi bulduğu rakamı mı Emlak' ın satılabilir değeri olarak raporuna yazacağıdır? İşte burası tam bir muamma. Banka vereceği kredinin geri ödemesinden kuşkulu, Gayrimenkul eksperi Emlak' ın değerinden kuşkulu, Alıcı' yı sorarsan o zaten her şeyden kuşkulu! Maazallah piyasa dengesini ve mizanını kaybetmemeli.

Aksi halde bu gemi rotasını şaşırır.


Bakınız piyasada ki bu fiyat erozyonundan açık söylemek gerekirse maalesef inşaat şirketleri sorumludur. Banka ve finans kurumları ile sektörün arasında oluşan bu güvensizlik ve geri ödenmeyen krediler tamamen inşaat şirketlerinin işgüzarlığından kaynaklanmaktadır. Satış yapmak için kredi miktarlarını artıran bu şirketler değerleme ve ekpertizleri de afaki rakamlarda olmasını ve piyasa rayiçlerini şişirmek gibi bir gafletle iş yaptıkları için bugün sıkıntı yaşıyorlar.

Sonuç zaten malum. Ne ektiysen onu biçiyorsun. Ancak bankaların hiç mi suçu yok? Var tabi ki. Geçmişte şişen likideteyi satmak isteyen iş bilir profesyonellerinde burada büyük hatası var. Hep söylüyorum ekspertiz raporunun %90 ını kredi kullandırmak büyük bir gaflettir. Bunu 2004 yılında üst düzey bir bankacıya söylediğimde `Azizim, her taraftan dolar fışkırıyor, satmamız lazım' demişti, kulakları çınlasın. Burada riski alan banka, sonuçta sektör de parasını kasasına koydu.

O zaman bu bankaları suçlamakta ne derece doğrudur? Aslında yatırımcılar ve alıcılar açısından söylüyorum; bugün yeni bir projeden ev satın almaya gittiğinizde satış rakamları inanın piyasa koşullarına göre görecelidir. Duyuyorum her müşteri aynı projeden aynı zaman diliminde farklı farklı fiyatlarla ev alıyor. İyi de bu müşterilerin komşu olacağı unutuluyor galiba!

Şirketler hala öğrenemediler, satış başlı başına değerler ve prensipler manzumesidir. Çünkü müşteriye karşı bir şirketin mahcubiyet yaşaması o kurumun tüm itibarını ve güvenini zedelemez mi? Tabi ki müşteri pazarlık gücünü kullanacaktır, ama şirketlerin de aynı insanlar gibi bir ticari ruh taşıması gerekmez mi? Bu tür şirketler sonradan oyuna katılan mızmız çocuklar gibi.

Dikkat ediyorum inşaat sektörü ile ilgili her müşterinin geçmişte yaşadığı kötü bir tecrübe mutlaka var. Demek ki sektörel disiplin, ticari ahlak ve zihniyet olmadan uzun vadede iş yapmak kimsenin harcı değil.


Bu kadar risk taşıyan bir piyasada şirketlerde kendi kendine finans ve ödeme tabloları ile işi kotarma peşinde. Tabi fiyatların bu kadar erozyona uğradığı bir dönemde risksiz gayrimenkul var mıdır sorusu sorulmalıdır. Ancak böyle dönemlerde bu sorunun sorulması kimsenin işine gelmez. Kimse de benim yoğurdum ekşidir demez. Halbuki ahşap sistemle inşa edilen evler ise bu risklerin dışındadır. Ahşap sistemli evlerin bu tür krizlerden etkilenmemesinin en büyük sebebi sistemin alternatifsiz olmasından kaynaklanıyor. Çünkü alternatifi ve emsali olmayan bir mal veya mülk `elmas' gibidir. Bugün ülkemizde betonarme sistemle inşa edilen projelerin bu tür siyasi ve ekonomik krizli ortamlarda USD bazında ciddi fiyat erozyonuna uğraması sektör ve yatırımcılar açısından büyük dezavantajdır. Geçmiş yazılarım da da yazdım ve ahşap sistemin satış yönünden risksiz gayrimenkuller olması nedeniyle bu değerlendirmelerin dışında olması işin ne kadar doğru ve iyi yapıldığını göstermektedir.

İyi haftalar. 

huseyinkuru@sunflower.com.tr