Caddelerde kiralar prestij arayışı yüzünden arttı!

İşlerini büyütmek için AVM'lere yönelen perakendeciler marka bilinirliklerini artırmak için ise caddeleri tercih ediyor. Özellikle uluslararası markalar ‘flag ship' adı verilen prestij mağazalarını caddelerde açıyor ve yerliler de onları takip ediyor. Artan talep caddelerdeki kiraların son iki yılda yüzde 30'a yakın yükselmesine neden oldu. Bu yıl da yüzde 10 dolayında artış bekleniyor.

Türkiye'de son 10 yılda perakende sektörünün büyümesinde alışveriş merkezlerinin (AVM) rolü yadsınamaz. Markalar pazar paylarını ve iş hacimlerini AVM'ler sayesinde büyüttü. Bu durum bir dönem caddelerin geleceğinin sorgulanmasına bile neden olmuştu. Ancak bugün caddelerde mağaza açmak markalar için bir prestij meselesi haline gelmiş durumda. Pek çok perakendeci marka bilinirliğini artırmak ve sürdürülebilir kılmak için caddelere yöneliyor. Daha çok görünür olunması, AVM'lere göre daha az olmaları, açık hava farklılığı, caddeleri AVM'ler den üstün kılan özelliklerden sayılıyor.

Özellikle uluslararası markalar 'flag ship' olarak adlandırdıkları prestij mağazaları için caddeleri tercih ediyor. Yabancı markaların gölgesinde kalmak istemeyen yerli markaların da caddelere yönelmesiyle son birkaç yıldır bu alanda kıyasıya bir rekabet yaşanıyor.

YÜZDE 10 ARTIŞ BEKLENİYOR

Talep artışının yanı sıra organize perakendenin konumlanabileceği perakende caddelerinin sınırlı sayıda olması ve kısıtlı gayrimenkul arzı kiraların yükselmesine neden oluyor. Orta ve büyük ölçekli mağazalarda özellikle son iki yıllık süreçte döviz bazında yaklaşık yüzde 20 seviyelerinde kira artışları gözlemlenirken, küçük ölçekli mağazalardaki kira artış oranı ise yüzde 30 seviyelerine ulaşıyor.

Perakende ve gayrimenkul danışmanlık şirketi Jones Lang La Salle (JLL) Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Direktör Yardımcısı Roni Saris, caddelere olan talebin hala canlı olduğunu ve perakendecilerin büyüme süreçlerine bu yıl da devam ettiklerini söylüyor. Saris, "Kurdaki dalgalanmadan ve seçim sonrası oluşabilecek olası bir politik istikrarsızlıktan bağımsız olarak, yıl sonuna kadar kiralarda yüzde 10ün üzerinde artış olabilir" diye konuşuyor.

YENİ BİR İŞ MODELİ

Markaların bu yarışı yeni iş modellerinin gelişmesine de neden oluyor. Caddelerdeki eski binalarda istedikleri fiziksel koşulları bulamayan perakendeciler, yeni lokasyonlarını gayrimenkul şirketleriyle işbirliği yaparak açıyor. Eski binaları satın alan gayrimenkul şirketleri, bu binaları anlaştıkları perakendecinin isteklerine göre renove ediyor. Bunun karşılığında ise perakendeciler kiralama sözü veriyor. Son dönemde bunun pek çok örneğine rastlamak mümkün.

Roni Saris, özellikle kurumsal yatırımcıların ve geliştiricilerin perakende markalarıyla ortak hareket ederek markaların ihtiyaçları doğrultusunda yatırım yapmayı tercih ettiklerini ifade ediyor. Saris, zaman zaman tarafların aralarında ön anlaşmalar yaparak gayrimenkul alımları gerçekleştirdiklerini de belirtiyor. Son dönemde İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi, Nişantaşı Abdi İpekçi Caddesi, Teşvikiye Caddesi ve bunları takiben öne çıkmaya başlayan Beşiktaş'taki Köyiçi ve Ortabahçe caddeleri, Kadıköy'deki Bahariye ve Mühürdar caddeleri, Bakırköy İstasyon Caddesi, Ümraniye Alemdağ gibi yaya trafiğinin ve perakende alışveriş potansiyelinin yüksek olduğu caddelerde çok sayıda gayrimenkul yatırımı gerçekleşti. Geçtiğimiz birkaç yıl içinde Mavi, Koton, Mango, Nike gibi markalar, kimi zaman bina sahipleriyle kimi zaman gayrimenkul şirketleriyle anlaşarak kendilerine uygun mağazalar inşa etti.

BEYMEN-AKİŞ İŞBİRLİĞİ

Bunun en yakın örneklerinden biri Beymen ve Akiş Gayrimenkul arasındaki işbirliği oldu. Cadde mağazacılığına odaklanma kararı alan Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO), Kadıköy Bağdat Caddesi'nde bulunan Uşaklıgil apartmanını satın alarak burayı Beymen için yeniden inşa edecek. 2016'nın eylül ayında açılacak mağazanın tüm özelliklerini Beymen belirleyecek, îlk yıl 3,6 milyon dolarla başlayan yıllık kira her yıl yüzde 3 artacak. Bu proje için 50 milyon dolarlık bir yatırım yapılması öngörülüyor. Bağdat Caddesi'ne 190 milyon dolarlık yatırım yapmayı planlayan Akiş Gayrimenkul, farklı şirketlerle de projelerine devam edecek. Bağdat Caddesi'nde uzun süredir mağaza aradıklarını söyleyen Beymen Genel Müdürü Elif Çapçı ise bu işbirliği sayesinde Beymen'e yakışacak bir mağazaya sahip olacaklarını belirtiyor.

GÖZLER BAĞDAT'TA

Önümüzdeki 2-3 yıllık süreçte özellikle Bağdat Caddesi'nde gelişim ve dönüşüm hızının diğer caddelere göre daha yüksek olması bekleniyor. Bağdat Caddesi'ni yeni arz bakımından Abdi İpekçi ve son olarak da İstiklal caddeleri takip ediyor. İstiklal Caddesi'ni tarihi eser niteliğindeki binalardan oluşturğunu için geliştirme projeleri diğer caddelere göre daha az.

İstiklal'de açtığı mağazayı kendisi yenileyen H&M kısa bir süre önce Bağdat Caddesi'nde 'flag ship' olarak adlandırdığı dünyadaki sayılı amiral gemisi mağazalarından birini açtı. Bu mağazada birkaç gayrimenkul firmasıyla ortak çalışan şirket, önümüzdeki dönemde de bu gibi işbirliklerine sıcak bakıyor.

CHANEL ARAYIŞTA

Dünyanın önemli Fransız moda markalarından Chanel'in de Bağdat Caddesi'nde bir binayı yenileyerek mağaza açmaya hazırlandığı ifade ediliyor.

81'i cadde, 182'si AVM olmak üzere Türkiye genelinde 263 mağazası bulunan Koton, pek çok caddede ikinci hatta üçüncü mağazasını açmak için araştırma yapıyor. Koton Yönetim Kurulu Başkanı Yıl¬maz Yılmaz, "Bizim için kirası uygun, mimari açıdan sorunsuz tüm cadde mağazalarını adet mağaza açılışı yapmayı planlıyoruz, bunların 10-20 kadarı cadde mağazası olacak" diyor

FLO, Polaris ve Sport in Street markalarıyla mağazalaşan Ziylan Grup da caddelere önem veren markalardan biri. Grubun. 168 cadde, 179 AVM mağazası bulunuyor. FLO için 500, Polaris ve Sport in Street için 250'şer mağazaya ulaşma hedefi koyduklarını söyleyen Ziylan Grup CEO'su Burak Övünç, tüm il merkezleri ve gelişmiş ilçelerdeki caddeleri mercek altına aldıklarını belirtiyor. Caddelerdeki flagship mağaza furyasına katılmaya hazırlanan Boyner, iki senede 10-15 bin metrekare büyüklüğünde bir flagship mağaza açmayı planlıyor. Alternatif lokasyonlar üzerinde çalıştıklarını söyleyen Boyner Genel Müdürü Deran Taşkıran, 2015'te ise yedi mağaza açacaklarını söylüyor.

BAĞDAT'A 10 YENİ PROJE GELİYOR

Roni Saris, Bağdat Caddesi'nde 2015 yılı içerisinde 10'un üzerinde yeni bina geliştirme projesinin hayata geçirilmesini beklediklerini söylüyor. Saris, "İstiklal Caddesi'nde beş, Nişantaşı Abdi ipekçi Caddesi'nde ise altı yeni projenin hayata geçirilmesi yönünde yatırımcıların ve perakende markalarının çalışmaları olduğunu biliyoruz. Dolayısıyla gelinen noktada pazardaki arz ve talep eş zamanlı hareket ediyor ve bu da caddelerin gelişimine ve organize bir hal almasına olanak sağlıyor" diye konuşuyor

Ekonomist