Corio strateji değiştirerek yatırımlarından ayrıldı

Sonra peşpeşe büyük yatırımlara girdi. Ardından bazı projelerden çıktı, bazılarını durdurdu. Corio Türkiye CEO'su Koray Özgül, "Bu kararlar keskinlikle kriz nedeniyle alınmadı, gayrimenkul yatırımcıları da zaman zaman portföy değişikliği yapar" diyor.

Hollandalı alışveriş merkezi yatırımcısı ve işletmecisi Corio, 2005 yılında Akmerkez'in yüzde 46.5 hissesini satın alarak Türkiye pazarına girdiğinde sektörde her şey toz pembe görünüyordu...
Pazarda potansiyel büyük, rekabet azdı. Ancak bu dönem pek uzun sürmedi. Önce rakipler ortaya çıktı. Corio ile aynı tarihlerde Türkiye'ye gelen Hollandalı Multi TurkMall ve Alman Ece'nin ardından Hollandalı Redovco ve İngiliz Aerium gibi devler de pazarda boy gösterdiler. Sadece yabancılar değil potansiyeli gören Türkiye'nin önde gelen şirketleri de bu yarışa girdiler.

2007'de sadece yabancıların AVM yatırımları 15 milyar dolara dayanmış, o yıl sonundaki faaliyete geçen toplam AVM sayısı 179'u bulmuştu. Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği'nin (AMPD) öngörüsüne göre 2008-2010 yılları arasında da 170 yeni AVM kapılarını müşterilere açacaktı.

Peki piyasa bu kadar çok alışveriş merkezim kaldıracak büyüklükte miydi? Yatırımcıların bir araya geldiği, herkese açık konferanslarda bu hesaplar yapılıyor, hemen arkasından da "dikkatli olun" mesajları veriliyordu.
Tam bunlar tartışılırken, şok bir gelişme yaşandı. 2008'de AVM'lerin sayısı değil, global kriz patlamıştı. Krizden en büyük darbeyi de Türkiye'nin en büyük dördüncü sektörü olan perakende (birinci enerji, ikinci sağlık ve üçüncü eğitim) aldı. Bu gelişme, perakende sektörü ve bu sektörün güçlü oyuncusu AVM'ler için bir dönüm noktasıydı.
Öyle ki sonraki süreçte birçok şirket yatırım planlarım gözden geçirecek, masaya yepyeni oyun planları gelecekti. Tıpkı Akmerkez'in büyük ortağı Corio'nun yaptığı gibi.

CORİO BAZI PROJELERDEN ÇIKIYOR
Halen Türkiye'de 1 milyar dolarlık AVM portföyü olan, Avrupa'nın en önemli AVM yatırımcısı ve işletmecilerinden Corio, Türkiye pazarında adın 2005'te Akmerkez'in yüzde 46 alarak duyurmuştu.
Şirket arka arkaya satın alma yaptı, yeni projelere girdi. Portföyündeki proje sayısı 2. yılına gelindiğinde 10'u bulmuş
Konut ve alışveriş  merkez. karışımı olan İstanbul'un Anadolu Yakası'ndaki Akasya Acıbadem projesi ile İstanbul Avrupa Yakası'nda (Esenyurt) yine konut ve alışverişin bir bileşimi olan Akkoza proejinde Corio küçük hissedar (Akkozar'da yüzde50, Akasya'da yüze 7) konumundaydı. Ayrıca Adapazarı, Ada, Denizli Teraspark, Tekirdağ, Tekira,  Ankara  365 gibi hali hazırda açık olan alışveriş merkezlerinin de sahibiydi Corio. Bunların dışında 2010 Mart'mda açılması planlanan Bursa Anatolium ile Malatya ve Tarsus'da yapım aşamasında olan AVM projeleri de bulunuyordu. Şirket bütün bu portföyü gözden geçirdi ve bir ay önce Akasya Acıbadem ve Akkoza projelerinden tamamen çıktı. Malatya projesini şimdilik askıya aldı.

BİR AVM'NİN OTURMASI EN AZ BEŞ YIL
Corio CEO'su Koray Özgül, bütün bu değişikliğin arkasında yatan nedenleri anlatırken, gayrimenkul yatırımcılarının da zaman zaman portföylerinde değişikliğe gidebileceklerini, bunun doğal bir süreç olduğunu söylüyor "Bu kesinlikle küresel kriz nedeniyle alınmış bir karar değil. 1.5 yıl öncesine dayanıyor" diyor ve ekliyor: "Biz Akkoza ve Akasya projelerinden çıkış kararını  2008'in Ağustos aymda almıştık." Peki şirket bu projelerden neden çekildi? Hangi faktörler Corio'yu bu kararı almaya yöneltti? Özgül, "Biz bu kararı aldığımızda kriz ortamı yoktu ama Türkiye'de

OLUMSUZ HABERLER YABANCIYI ETKİLEDİ
Kriz sürecinde perakendeciler ile AVM yatırımcıları arasında büyük gerginlikler yaşandı.  Çoğu AVM'de de, belirli süre için kira indirimlerine gidildi. Koray Özgül, bu süreçte perakendeciler ile AVM'ler arasında karşılıklı yanlış anlaşılmaların olduğunu kabul ediyor. Ancak yabancı yatırımcıların en çok kepenk kapatmalar (bazı AVM'lerde kiracılar yüksek kiraları protesto edip mağazalarını açmamıştı) ve kira kontratlarının yeniden gözden geçirilmesiyle ilgili haberlerden etkilendiğini söylüyor. "Olaylar çok büyüdü, bu haberler 2009'un en kalıcı hasarıydı. 'AVM'ler kapanacak, yaprak dökümü olacak' dendi. AVM'ler kapanmaz ancak konsept değiştirir. Çocuk giyimine veya yemeğe yönelir ama kapanmaz." Ancak şu anda AVM yatırımcılarıyla perakendecilerin yeniden diyalog kurmayı öğrendiklerini söylüyor. Bunu da olumlu bir gelişme olarak değerlendiriyor.
 
AVM pazarında bir düzeltme olacağını tahmin ediyorduk. O dönemde arsadan başlayan AVM projelerinin Türkiye'de zor işleyen bir süreç olduğunu gördük. O süreçten soğuduk. Her ülke için bu süreç zor işliyor ama Türkiye'de ekstradan zorluklar var" diyor. Peki nedir bu ekstra zorluklar? Özgül'e göre Türkiye'de her şey yeni yeni yerine oturuyor. Arsadan AVM yatırımı yapmanın ciddi bir maliyeti var: "En az iki yıl inşaatta kaybediyorsunuz, bir yıl konseptiyle uğraşıyor, iki yıl da açıldıktan sonra oturması için bekliyorsunuz. Bir anlamda bütün yük AVM'yi yapanın üzerine kalıyor. Biz bu süreçten çıkmak istedik. Kriz öncesinde, yani 2008'de bazı projelerden çıkmaya karar verdik, ancak anlaşmaların sonlandırılması kriz dönemine denk geldiği için, sanki kriz sonucu alınmış kararlarmış gibi algılandı. Bu doğru değil."
 
PAZARDA FAZLA OYUNCU VAR
Bu durumda Corio'nun yeni stratejisi nasıl olacak?
Özgül'e göre bundan sonra izlenecek strateji, hazır ve işleyen AVM'lere yatırım yapmak... Corio'nun CEO'su, pazarda yeterince AVM olduğuna inanıyor. Bu AVM'ler içinde kısa ve orta vadede satışa çıkanlar olacağını tahmin ediyor. Bunun en önemli nedeni ise gelişmiş pazarların tersine, Türkiye'de AVM sahibi çok sayıda şirket bulunması.
"Avrupa ve benzeri pazarlarda AVM'lerin işletmesini üstlenen şirketlerin sayısı 3-4 tanedir. Türkiye pazarı bunun tam tersi, çok dağınık" diyor ve devam ediyor Özgül: "Çok sayıda yatirımcı, işletmeci var. Sektörün verimliliği yakalayabilmesi için ölçek ekonomisinin ortaya çıkması lazım. Önümüzdeki süreçte AVM'ler tek elde toplanacak. Biz de buna göre pozisyon aldık."
AVM'lerin el değiştirmesi önce AVM yatırımlarının yoğun olduğu bölgelerden başlayacak, sonraki dönemde diğer bölgelere yayılacak. Ankara ve İstanbul'un bu bölgelerin başında olduğunu söylüyor Koray Özgül. İstanbul'da daha dar bölgeler düşünüldüğünde de Büyükdere aksı ile E-5 üzerini gösteriyor ve "Biz bütün bu bölgeleri izleyeceğiz" diyor.
Peki Corio için Türkiye pazarı hâlâ eskisi gibi cazip mi? Koray Özgül'ün bu soruya verdiği cevap çok net: "Düşünün ki AVM'ye giden müşteri sayısı her yıl yüzde 10, satışlar ise yüzde 30-50 arasında artıyor. AVM'ye gidenlerin yüzde 65'i ayda iki kez bir AVM'nin kapısından içeri giriyor ve her gidişlerinde ortalama olarak 2 saatlerini orada geçiriyorlar." Özgül, bu rakamlara bakıldığında insanların bakkala gider gibi AVM'ye gittiğinin anlaşıldığını söylüyor: "Genç bir nüfus var, zaten parayı gençler harcar. Dinamikler açısından muhteşem, güçlü bir pazar söz konusu. Yani bizim için Türkiye pazarı tabii ki hâlâ çok cazip. Sadece yeni bir dönem başladı, herkes bu döneme göre kendini ayarlamak durumunda."
Koray Özgül, bu dönemin izleme ve dengeleri görme zamanı olduğunu söylüyor. Sadece AVM tarafında değil, konut, otel ve ofis gibi gayrimenkulun tüm alanlarında yabancı yatırımcılar açısından benzer bir trendin yaşandığım düşünüyor.

GELECEK NE DİYOR?
Peki bu yılki iş planlarında neler var? Bu sorunun cevabını sektörün geneline bakarak veriyor Koray Özgül... 2010-2012 dönemindeki organize perakendenin büyümeye devam edeceğine inanıyor. Üç yılın sonunda organize perakende ticaret 70 milyar dolardan 90 milyar dolara çıkacak. Ancak AVM yatırımları için aynı iyimser tablodan bahsetmek pek mümkün değil. AVM işinde kısa vadede yabancı yatırımcı gelmeyecek, orta vadede ise ancak nadiren gelebilecek.
Özgül'e göre, bazı sektörler alışveriş merkezlerinden çıkacaklar. Eskiden AVM piyasasındaki yükselişi görüp bu alana yatırım yapan tekstilcileri
 
Koray Özgül, önümüzdeki dönemde alışveriş merkezi işletmelerinin belirli ellerde toplanacağını, buna hazırlandıklarını söylüyor.
 
artık görmek mümkün olmayacak örneğin. Yatırım aşamasındaki AVM'lerin kimi arsa kimi de proje olarak kalacak. "AVM yapım maliyetindeki bütçenin yüzde 30'u arsa, yüzde 70'i inşaata gidiyorsa, yüzde 30'u harcamış bile olsanız, kâr getirmeyeceğini düşündüğünüz bir proje için bütçenin yüzde 70'ini harcamazsınız. Bu arsayı başka bir şekilde değerlendirmeyi düşünürsünüz" diyor Özgül ve devam ediyor: "Özellikle de nakdi olmayan yatırımcılar için bu böyle olacak. Bankaya gidip yüzde 12 faizle kredi alıp, yılda yüzde 12 kazanamayacağı bir işe kimse yatırım yapmaz."
AVM'LERDE KİRALAR EN ALT SEVİYEDE DAHA DA DÜŞMEZ
Kriz döneminde düşüşe geçen kiraların artık tabana oturduğunu düşünüyor Koray Özgül. Önümüzdeki dönemde kiraların daha fazla düşmeyeceğini tam tersi yavaş yavaş yükseleceğim söylüyor. AVM yatırımcıları açısından, yeni dönemin en önemli sorunu ise kiraların sürdürülebilirliği olacak.
2010'a yeni bir stratejiyle adım atan Corio'nun bu yıla dönük iş planlarını ise şöyle anlatıyor Koray Özgül: "2010 yılında bir parça daha yerin süpürülmesine devam etmeyi istiyoruz. Portföyümüzde olan işlerden iki tane devam eden projemiz var. Bursa Anatolium çok büyük bir proje. Mayısa kadar tamamlayıp, çocuklarımızın arasına katmamız lazım. Tarsus'taki projemizin inşaatı da devam ediyor. Yıl içinde onu tamamlamayı planlıyoruz. Bunlar zaten dolu dolu bir 2010 demek. Bunun dışında 2010'nun ikinci yarısında Türkiye'yi daha dikkatli bir şekilde izlemeye başlayacağız. Çünkü yeni fırsatlar doğmaya başlıyor. 2009 biraz toz dumandı, şimdi bu toz bulutu dağılıyor. Toz bulutu aşağıya iniyor, yılın ikinci yarısından itibaren ne nedir, ne değildir daha net görülebilecek."
Meryem Tek/CNBC-e BUSINESS