Emlakkulisi.com sektör buluşması gerçekleşti!

Türkiye'nin ilk ve tek emlak sitesi www.emlakkulisi.com'un 2017 yılının ilk sektör buluşması bugün Antill B Kule Kat: 54'te gerçekleştirildi. Katılımcıların yoğun ilgi gösterdiği toplantıda sektörün sorunları masaya yatırıldı. 

Toplantı Tebernüş Kireçci'nin konuşması ile başladı...

Sevgili konuklar 2017'nin ilk toplantısına hoş geldiniz. İlk toplantı diyoruz ama yaklaşık 2 buçuk yıldan beri bir araya gelmiyoruz. Son toplantı olmayacak. 2017 planlamamız; her 3 ayda 1 toplantımız var. Bir sonraki toplantı Ramazan Bayramı faktörünü de göz önüne aldığımız zaman Mayıs ayının 20'lerinde olacak. Onu bilhare maille arkadaşlarım gönderirler.

Görüşmeyeli, böyle bir toplantıda görüşmeyeli 2 buçuk yıl oldu. Ne yapıyorduk, niye görüşmedik? Biz zaten Riva'da her hafta sonu toplanıyorduk. Her cumartesi günleri, sektörden gelen arkadaşlarımızla haftalık toplantılara dökmüştük. Ama doktor kebabı yasaklayınca ister istemez toplantıları da bitirdik. Ama Nisan ayında son tahliller var. Ona göre belli olacak. Önümüzdeki Eylül ayından sonra Riva toplantılarına devam edeceğiz.

Sektörün en günahkarı Varol Beydir, biliyorsunuz. 2 buçuk yılda ne değişti? Piyasada ne değişti, ne oldu? Değişen bir şey yok aslında, işler daha da kötüye gidiyor. Genel olarak baktığımız zaman. Ama işler kötüye gidiyor derken işleri kendi içerisinde ikiye ayırmak gerekiyor. Bir; müşteri cephesi, iki sektör cephesi. Müşteri cephesinde işler süper. Gayet iyi. Neden? Alternatif çoğalıyor. Reel bazda ciddi fırsatlar çıkıyor. İşte 60 aya 0 faiz kampanyası, 120 aya 0,45, 240 aya 0,79. Ev almadım ama faiz oranlarını doğru hatırlıyorum. Dolayısıyla bunlar tüketici açısından eşsiz fırsatlar. Diğer taraftan baktığımız zaman, piyasalardaki en büyük sıkıntı, en büyük sorun şu: Arz hep aynı kitleye yönelik geliyor.Bunu zaten 2013'te de, 2014'te de, 2015'te de söylüyoruz. Yani özellikle B, B+, A grubuna yönelik arzda ciddi bir şişme var. Önümüzdeki dönemde bu eğilim devam edecek.

2017'de ne olacak? Yılın 2. çeyreğinde? Biliyorsunuz referandum sonrası ne olacağı önemli. Kampanyalar açısından baktığımız zaman çok fazla bir şey kalmadı. 60 aya 0 faiz, en fazla olacak şey 120 aya 0 faizdi ama, ciddi anlamda inşaatların tamamlanıp veya tamamlanmaması endişeleri dile getirir ister istemez. Neden? Kurtarabilecek fiyatlar değil. Kurtarabilecek finansal sistemler değil. Doğru mu söylüyoruz Sefer Bey? Bu saatten sonra ne yapılması gerekiyor? Ben sizi dinleyeyim ondan sonra ne yapılması gerektiğine dair reçeteyi sıralayacağım.

İlk konuşmacı cesur birini arıyoruz. Cafer Beyden başlayalım. 

Cafer İnan - CFR Yapı YKB

"Firmalar kendi arasında bölgesel fiyat politikası belirlemeli"

Merhaba. Şimdi nereden başlayalım, bilmiyorum. Sonuçta burada satış ağırlık bir ortam gözüküyor. Biz iki seneden önce sürekli her hafta toplanıp, kendi aramızda konuşurken durumun buralara geldiğini yavaş yavaş görüyoruz. Görmüştük yani.Bunlar, şuan da biraz da siyasi baskılarla bankaların kredilerin oranlarını düşürüyor olması. Az önce Sefer Beyle sohbet ettik. Biraz ondan bilgi aldım. Onu satayım bari. (Tebernüş Kireçci: Onları Sefer Bey satacak..) Yok ona pek bir şey bırakmamak adına, şimdi bizim tahminimiz 2017'de faiz oranlarının zaten bir süre sonra özellikle referandumdan sonra artacak olmasıydı. Faiz oranları arttıkça, artık dayanılmaz bir hale geldikçe konut faiz oranları da artmaya başlayacak. Ben 1 üstünde bekliyorum ama Sefer Bey 1.10 üzerinde dedi. Bu şuna getiriyor: Artık firmalar kendi içerisindeki yapılandırmayı, kendi vadelendirmelerini, bankaların üzerine eskiden atıyorlardı. Bankalar da firmaların üzerine atıyordu. Ama görüyoruz ki farklı farklı yöntemler bulmaya başlıyorlar. Herkes kendi denizinde boğulmaya başladı. Eğer bir konsensus kurulmazsa ve bu faizler artmaya başlarsa satış sıkıntıları yaşanmaya başlayacak. 

Yani firmaların kendi arasında bölgesel olarak bir fiyat politikası belirlemesi lazım. Anlaşmaları yaparken kat karşılığı anlaşmalardan, kim daha çok verirse onun üzerine değil de, belli bir oranlarda kendi içlerinde anlaşma yapmaları lazım. Mesela bankalar kendi aralarında nasıl belli bir politika güdüyorlar ise.  Dönem dönem yani, Kadir Kurtulmuş burada yok sanıyorum. O çok doğru bir tespit yapmıştı. Bankalar firmaları sömürüyor tarzında diye. Ben de ona çok katılıyorum.  Artık inşaat firmaları, ben yıllardır iş geliştirme ve pazarlama yapıyorum, son bir buçuk yıldır inşaat yapmaya başladım. Olayın içine girdikten sonra farklı şeyler görmeye başlıyoruz. Yani ortadaki görünen yer daha farklı gözükmeye başladı.

Şimdi şunu biz şunu görmeye başlıyoruz. Planlama yaparken artık, ürünün maliyetini nerede tutabileceğimizi bilemediğimiz için, örneğin bu Kasım ayındaki çalkalanma döneminde bizim maliyetlerimiz ilk hedeflerimizden yüzde 15 arttı. Yüzde 30'lara kadar çıkmıştı. Demek ki mesele sadece çok hızlı satmak değil, doğru fiyatta, doğru yerde ve zamanda satabilmek. Şimdi biz yap-sat modeline döndüğümüz için sektör olarak, ne yapıyoruz? Çok hızlı satmak beceri gibi gözüküyor. Ama bu sefer topladığımız para, hedeflediğimiz ciroya yaklaşmadığı için, veya maliyetler arttığından karlılık düşmeye başlıyor. Ben Dumankaya'yla Galatasaray projesi ile ilgili konuşurken, yüzde 8-10 karlılıkla çalışmaya başladık demişlerdi. Şimdi eskiden sektörde biliyorsunuz yüzde 25-30'lar vardı. Ve 3'te 1 oranında para kazanılması lazım. Şimdi yüzde 10'lar yüzde 15'ler bile iyi rakamlar kazanıyor. Artık pazarlama argümanları da birbirinden çok kopyalanmaya başladı. Yani hepimiz aynı şeyleri yapmaya başladık. Dolayısıyla karşıdaki tüketici, farklı şeyler görmüyor. Konseptler de birbirine benzemeye başladı. Sizi piyasa da zorluyorsa artık ya siz farklı bir şeyler yapacaksınız ya da sektörden çekileceksiniz.  E mecburen bu işin içine girdiniz, devam ettirmeniz gerekiyor projeleri. Sefer Bey'in söyleyecekleri, ondan aldım bu bilgiyi. Yani bu işe girdik devamını getireceğiz. Bu sefer projeler peş peşe geldikçe kaos daha da büyüyor. Şuanda sektörde senin bildiğin rakamlara çok hakim değilim ama firmanın, büyük firmanın çok büyük borçları var. Borçlar da kolay ödenebilir borçlar değil. Ya bir bankaya, bir finansmana mecbursunuz veya satış yapmak zorundasınız. Ama satışı istediğiniz fiyattan yapamıyorsunuz. Sonuca geleyim, ben 2017'yi nasıl görüyoruz diye düşünürsek, kendi bazımızda bulunduğumuz bölge ve konseptimiz açısından sıkıntı yaşamıyoruz. Ama gene başka bölgelere girmekle ilgili tereddütlerimiz var. Onu da genelde erteliyoruz. Ama kendi bölgemiz Şile olduğu için, Şile'de şuanda rahatız. Ben referandumdan sonra 1'lerin üzerine çıkacağına inanıyorum faiz oranlarının ve kısır döngüye gireceğiz yine. Fakat herkes ayakta kalmak için mücadele edecek ve çıkacak. Sonuçta potansiyel var. Öyle görüyorum.

Tebernüş Kireçci

Peki, teşekkür ederiz. Hemen Sefer Bey'e soralım. Faiz oranları ne olacak? Bu borçlar ödenecek mi, ödenmeyecek mi?

Sefer Altıoğlu - Mint Yapı YKB

"İnşaat sektörü Türkiye üzerinde stratejik sektör oldu"

Merhabalar. Sefer Altıoğlu ben. Ben öncelikle Tebernüş Bey'e teşekkür ediyorum. Gerçekten sektörü böyle bir arada, insanları bir araya getirip ortak akıl oluşmasına katkı yapıyor, sorunların tartışmasına katkı yapıyor. Sektörün bir yandan da abisi, babası ne güzel.  

Bize bankacılıkta hep şey derler: 3 tane stratejik sektör var diyorlar, 1-enerji, 2-bankacılık, 3-iletişim. Bunların üçü stretejik sektördür. Bunların kimin tarafından kontrol edildiği, kimin tarafından yönetildiği çok önemli. Onun için bunlar lisanslı sektörler. Yani Türkiye'de isteyen televizyon kuramaz, isteyen banka sahibi olamaz, isteyen enerji sektörüne kafadan dahil olamaz. Bunların hepsi lisanslı hariçten. Bana göre, inşaat sektörü Türkiye üzerinde stratejik sektör olmuş. Neden stratejik sektör olmuş? Ben öyle tanımlıyorum, yani bu kuramsal, teorik geleneğin içinde yok ama bence öyle olmuş. Neden öyle olmuş? Çünkü inşaat sektörü Türkiye'de krediler toplamının yüzde 20'sini şuan domine ediyor.Tüketici yani vatandaşa kullandırılan konut kredisi ile şirketlere kullandırılan kredinin toplamına bakıldığında bankacılıktaki kredi hacminin yüzde 21-22'si konut-inşaat sektörüne öyle ya da böyle verilen kredi.

Tebernüş Kirecçi

En büyük pay hangisinde?

Sefer Altıoğlu

İnşaat.

Tebernüş Kirecçi

İnşaattan sonra enerji mi? Tekstil mi?

Sefer Altıoğlu

İnşaattan sonraki sektör, kesin emin olamadığım için söyleyemiyorum ama 10'lar civarında payı. Aradaki farkı düşünün. Yani inşaatı, inşaat firmalarına verilen olarak görürseniz o da 10'lar civarında. Ama bence inşaat, inşaat firmalarına verdiğimiz kredi diye tanımlayamayız. Bir de yarım kalan, devam eden projelerden dolayı kullandırılan bizim bankacılık bilançolarında konut kredisi görünen ama aslında firmanın inşaat üretilmesi için bankanın bloke ettiği paralar var, krediler var. Dolayısıyla inşaat sektörü çok önemli bir sektör olmuş. Türkiye'de lokomatifin ta kendisi olmuş. Bu yanlış mı? Yok, doğru. Yani Avrupa'ya bakın. Kişi başı geliri 10 bin dolardan 20-30 bin dolarla götüren özellikle 10-20 arasında hep lokomatif. Birkaç ülke istisna. Almanya istisna. Hollanda istisna. Hollanda değil pardon İngiltere ve diğer Akdeniz ülkelerinde, Amerika'da. Ekonomiyi kişi başı 10 bin dolardan 20-25 bin dolara götüren sektör inşaat sektörü lokomatif olarak. Bu, Türkiye'de bu anlamda yanlış değil. Bu doğru bence. Fakat ben nacizane yani burada bu kadar sektör duayeni varken cahillikten istifade biraz atayım, tutayım. Kişisel olarak gördüğüm şöyle bir şey var.Stokların ihtiyaçların dışında olmuşmuş bir stok sorunumuz var bence. Yani ihtiyaçlarla ilgisi olmayan. Ben çok basit 3 tane şeyi görüyorum: 1- İhtiyaçların ötesinde, üstünde bir ofis stokumuz var. İhtiyaçların üstünde ve ötesinde mağaza mı diyoruz, dükkan mı diyoruz? Böyle bir shopping mi diyoruz, böyle bir alanımız var. İhtiyaçların ötesinde bir büyük konut stokumuz var. Şimdi benim babamın 7 tane çocuğu vardı, benim 1 tane kızım var. Benim babam inşaatçılık yapsaydı 4+1'den aşağı yapmazdı. Ben de, biz de Mint markası olarak 1+1,en fazla 2+1 yapalım diyoruz. Çekirdek aile olarak. Çünkü Türkiye'de hane başına 3,5 lere falan geldi biliyorsunuz nüfus. Doğuda 7-8'lere falan çıkıyor ama batıda 3,5 - 3,7'lerde falan. Dolayısyla ihtiyaçla ilgili olmayan bir stok var. Bir yanlış yapmışız. Bu yanlış da, şuan ben yine belli başlı büyük firmalara bakınca, banka borçları ile bu yanlış, benim kendimin yanlış diye tanımladığım stoka bakıyorum yaklaşık aynı. Yani bu yanlış stok olmasaydı aslında bizim inşaat sektöründeki, lokomatif büyük inşaat firmalarımızın, eli taşın altında olan firmalarımızın belki banka borcu olmayacaktı ya da olmama noktasında olacaktı. Buna oturup ağlayalım mı, ağlamamak lazım. Çözüm geliştirmek lazım. Tabi ki benim kişisel önerim şu: Yani bunu kamu ile beraber çalışıp, ne ihtiyaç varsa bunlar neye dönüştürülebiliyor ise, yani gerekirse bu kentsel dönüşümde geçici tahsis ettiğimiz konutlara mı, lojistik depolara mı? Yani ofis diye yaptık. Ofis olarak gitmiyor. Ne yapalım 20 sene onu mu bekleyelim,başka lojistik firmaların kullanabileceği alanlara mı dönüştürelim? Yine herkes dükkan kirası bekliyor, kimse hayal kurmasın 30 dolar, 40 dolar. Öyle bir hayal yok. 5 dolara bunu depoya vermek lazım. Bekleyip, sadece memleketini seven ve matematik bakan bir insan olarak konuşuyorum, yani başka hiçbir şey değil. Bunların hepsi memleketin varlığı çünkü, Ahmet'in, Mehmet'in değil.

Faiz konusuna gelince, şimdi bankacıların böyle şeyi vardır. Gizemli tarafları vardır. Benimde hiç sevmediğim bir tarafı şudur: Ben 1989 Ocak'ta başladım. Kambiyo Dış İşlemler diye bir şey, öyle bir anlatıyorlar ki yani emin olun Mars'ı daha sade anlatıyor gazeteciler. Bu iki Marstan daha komplike bir şey. Kambiyo falan. Sonra işin içine girince baktı ki, ya bizim İstanbul'dan Kayseri'ye yaptığımız ticaretin, Hamburg'tan İstanbul'a olanıymış. Başka da hiçbir şey değil. Biz Kayseri'deki Mustafa Amcayı tanıyoruz, araya tanıdık koyuyoruz, daha az teminat istiyoruz. Hans bizi tanımadığı için, Hans bankayı kefil istiyor. İşin özü bu. O yüzden bu bankacıların abartan, komlikasyon kazandıran duruşları var. Faiz çok basit. Şimdi hepimiz bu enflasyonu biliyoruz değil mi? Enflasyon ilan ediliyor TÜİK tarafından. TÜİK her ne kasar spekilasyon konusu edilse de zaman zaman, TÜİK bana göre çok doğru çalışan, verimli verilere sahip sağlık bir kurum. Özellikle son dönem AB ile uyum çalışmaları tamamlandı. Milli gelirler arttırıldı. Bunların hepsi doğru şeyler bence. TÜİK diyor ki Şubat sonu itibariyle: Ey Türk halkı, sizin yıllık enflasyonunuz 10,3. Mart'a ilişkin beklentiler var. Mart'ta ne olur enflasyon diye soruyorlar, bu akıllı bankacılara. Hepsi diyor ki yarım puan 0,70-1 ilave olur. Yani kabaca 11 olacak bizim Mart sonu enflasyonumuz gibi gözüküyor. İnşallah 10 olur, inşallah 9 olur. Ama 11 olduğunu varsayıyoruz. Nisan'da da bu artar diyorlar. Kurun etkisi. Kurun etkisi genelde 8 ay sonra yansıyor enflasyona ve her kur artışı yüzde 30-35 oranında enflasyona geliyor. Yani kur yüzde 70 arttığında çarpı 0,35 kadar enflasyonu yukarı taşıyor. Şimdi Nisan sonu gibi de 11,5-12 enflasyon beklentileri var. Ama ben gitmeyeyim ileri. Bu ay sonu 11 enflasyon olduğunu varsayalım. Şimdi 11 enflasyon ne demek? Hepimiz amortismanı biliyoruz. Enflasyon ekonomik aşınma Türkçesi. Yani sizin 100 liranız varsa yüzde 10 da enflasyon varsa, cebinizde tutarsanız önümüzdeki sene bugün 100 liraya aldığınız şeyi 110 liraya alıyorsunuz. Yani yüzde 10 aşınıyor. Dolayısı ile bu aradakine faiz diyemeyiz. Bu aşınma bedelidir. Faiz nasıl hesaplanıyor? 11 enflasyon varsa, vatandaş biraz kar ister. En az yüzde 10 da o ister. 12 faiz demek. Yani 11 enflasyon olduğu yerde 12 devlet faizi, hazine bonusu faizi. En güvenli faiz, riski 0 olan faiz. Yani kimse Sefer'e 12 ile vermez. Çünkü Sefer'in riski var. Devlet 12 verir. Şimdi banka da diyor ki. Ben şimdi Ayşe Teyze'nin verdiği parayı aldım. Bunu 12 ile hazine bonusuna yatırmak yerine Sefer ya da Tebernüş gelmiş, konut kredisi istiyor. Kim bunlar kardeşim diyor. Bakıyor sicillerine temiz. Bari yüzde 10 da ben risk primi koyayım diyor. Bunlar devlet kadar sağlam değil. 12 ediyor 13. Bu en iyimser tahmini söylüyorum yani. 13/12 yaptığımızda da arkadaşlar konut kredisi faizi çıkıyor. Bu kadar basit. O da 1,1 kabaca diyorum. Dolayısıyla ben diyorum ki. Ben bankada genel müdür yardımcılığı yaptım. Bugün apko toplantısındaydım. Pazartesi günleri toplanır. Bugün banka konut kredisi faizi 1,10'dur. Aradaki nedir? Yani aradaki olsa olsa bu topyekün başlattığımız Milli Seferberlik sürecinde bankacıların da katkısı, fedakarlığıdır. 0,90 ile 1,10 arasındaki farı konuşuyorum. Dolayısıyla olağan şartlarda, serbest piyasa şartlarında faizin artması kuvvetlidir. Olasılık olarak önümüzde duruyor.  Cafer Beyin çok doğru söylediği bir şey var. Ben hiç anlamıyorum ama bizim de ekip bu son kura artışı ile beraber maliyetlerin yüzde 15 ile 20 arasında arttığını söylüyor. Dolayısıyla bir taraftan maliyetler, bir taraftan satın alma, faiz ve tüketici güveni azaldığı için bence sektörün yapması gereken şu: Önümüzdeki dönemi kar edeceğim v.s. falan değil de, elindeki yanlış stoğu mümkün olduğu kadar kullanılabilir hale dönüştürmeye bakmak lazım. Yaptığımız sattığımız ürünler de kimse kar hesabı etmiyordu bana göre. İşi yürütmeyi, markayı ayakta tutmayı, itibarı korumayı önceleyip, karı bir süre sonraya bırakmalı. İsmet diye bir bankacı var hepiniz duymuşsunuzdur. Vakıflar Bankası Genel Müdürüydü en son. Başbakanlık müsteşarlığı da yaptı kısa bir dönem. Onun çok güzel bir lafı vardır. "Devir kar devri değil, ar devri." diyordu bazen. Bence  sektör için de biraz ar devri gibi gözüküyor. Herkese sağlıklı ve güzel günler diliyorum. Teşekkür ederim.

Can Özçiçek - Propa İnşaat CEO'su

"İhtiyatlı iyimser olmamız gerekiyor"

Herkese merhaba. Ben de Sefer Beyin kaldığı yerden ufak bir katkı yapmak istiyorum. Şimdi devir kar devri değil, ar devri. Tabi hepimi piyasanın genel durumundan bahsediyoruz. Ekonominin genel gidişatını öngörmeye çalışıyoruz. Ben bakmamız gereken başla bir noktanın da firmaların kendi içleri olduğunu düşünüyorum. Öyle bir dönemdeyiz ki birçok belirsizlik var. Birçok parametre kötüye gidiyor. Dolayısıyla firma yöneticileri, ortakları, sahipleri firmaların kendi içine bakıp bu dönemde özellikle nakit akışını çok dikkatli yönetmesi önemli. Şimdi BBDK verileri ile ilgili ufak bir katkı. Aralık 2016 BBDK verilerinde şöyle bir tablo var. Toplam banka kredileri içinde inşaat sektörünün payı 8,12 Aralık 2016 itibariyle.  Toplamda inşaat sektöründeki bütün firmalar, konut, alışveriş merkezi, ofis, bütün segmentler, taahhüt ve geliştirme dahil 140 milyar liralık kredi kullanmışız. Burada empiyel denen başka bir veri var. Takibe dönüş oranı. Empiyel şuanda yüksek çevremizde ve Aralık'ta 3,69 olmuş. 2015'ten itibaren hep yükselişte. Şimdi şunu söylemeye çalışıyorum.  Biz, işin satış tarafına bakalım, tüketiciye nasıl daha ulaşılabilir yöntem buluruz bunları düşünelim, önümüzdeki siyasi belirsizliklerin ne olacağına dair öngörmeye çalışalım veya sektörde çok genel anlamda neler yapılabilir? Kat karşılığı alan firmaların bir konsorsyum kurup piyasadaki arsa maliyetlerini belki lokal bazda, ilçe bazında, mahalle bazında aşağı çekmesini, bütün bunları konuşalım ama bu dönemde asıl önemli olan kendi ofisinizde masanızda oturduğunuz zaman sizin için nakit akışınız. Benim korkum şu evet, referandum sonucunu hep birlikte göreceğiz ama ondan sonra mutlaka enflasyonun bir yansıması olacak. Biz de maliyet tarafına baktığımızda yüzde 15. Çünkü en son demir aldığımızde tonu  bin beş yüz liraya almışız. Şimdi  bin dokuz  yüz liraya almışız. Bu da totalde yüzde 3,5 gibi bir yansıması oluyor maliyete. Bütün bunlar olumsuz gelişmeler ama firma bazında, nakit akışını çok iyi yönetmeniz lazım. Çünkü bütün bu risklere karşı önleminizi almazsanız sonuçta şu olacak. Bu biraz önce verdiğimiz 3,69 takibe dönüş oranı belki bu yıl sonunda 4,5'lara çıkacak. Yani çok yüksek bir oran. Belki ondan sonraki yıl biraz daha artacak.  Dolayısıyla firmaların kendi içine bakmaları önemli.  Ve hep birlikte ihtiyatlı iyimser olmamız gerekiyor.  Ama iyimserliği ve umudu da bırakmamız gerekiyor. Belki yeni proje geliştirme,  yeni risklere girme, yeni borçlanma  konusunda ihtiyatlı olacağız, ama iyimserliği de bırakmamız lazım. Çünkü konut sektörü Türkiye'nin hakikaten en önde gelen sektörü. Gayri safi yurt içi hasıladan aldığı pay da, eğer faizlerde çok büyük bir zıplama olmazsa ve siyasi belirsizlik biraz daha azalırsa, geçen sene 1 milyon 345 bin konut satılmış, bu sene bilmiyorum, herkesin teker teker fikrini alalım ben 1 buçuk milyon olacağını da düşünüyorum. 

İbrahim Ekşi - İdealist GYO A.Ş. YKB

"Arsa fiyatlarını indirmek lazım"

Herkese iyi günler. Ben sonunda konuşmak isterdim yaklaşık uzun bir zaman aranızda yoktum ama dönem arkadaşların dediği gibi koruma dönemi. Bizim esas aşağı yukarı 58 yıldır inşaat sektöründeyiz. Dolayısı ile iki tarafı da aşağı yukarı biliyorum. Buradaki durumdan daha kötü. Şuanda Kampüs hastanesi olarak Erzurum'da 1.900 yataklı hastane yapıyoruz. Aldığımızda dolar 2,16 liraydı şuanda malumlarınız. Demir 680 bindi, şimdi 2 bini geçti.Ama inşaat sektöründe en az yüzde 30 karla inşaat sektörüne girmek istiyorduk. Ve o şekilde de kazandık. Ama bugün arkadaşların dediği gibi yüzde 8 dahi şuanda ortada yok.  En son bu yine Emlak Konut'un hasılat paylaşımlı bir işine girmek istiyorduk, Acıbadem'de, belki biliyorsunuz. 40 bin metrekare inşaata bakıyorsunuz 40 bin liradan fiyat veriyor. 

Yapmamız gereken bence arsa fiyatlarını indirmek lazım. Hep verilenler bugüne abartı hep. Bir iş bitmeden yeni bir işe başlamamak, bu işin parasını başka sektörlere aktarmamak. Tabi bunları kendimiz de uyguladık. 58 yıldır ayaktayız. Şuanda hem inşaat sektöründe, hem gayrimenkul sektöründe  varız. Türkiye'nin en büyük işlerine girebiliyoruz. Şuanda aktif olarak, bu ortamda mevcudu korumanın bu anlamda daha iyi olduğuna inanıyorum. 2017 belki biraz sıkıntı olacak ama ben, 15 değil de en az 30 yıl inşaat sektörü Türkiye'nin yine en gözde sektörü olacak.

Oya Zingal - Mresco Türkiye CEO'su

"Konutta Katar için Türkiye radardan çıktı"

2008 yılından beri Türkiye'de faaliyetteyiz. Kuveyt merkezli bir gayrimenkul yatırım ve pazarlama şirketiyiz.  2008 yılından daha Mütekabiliyet Yasası çıkmadan önce, gayrimenkul pazarlamaya başlamıştık Körfez Coğrafyasına. Son dönemde, özellikle son 1 buçuk senede, esasında Gezi'den sonra, bir daha hiç eski günleri görmedik. Körfez Coğrafyasının Türkiye'ye olan ilgisi bildiğiniz gibi kültür birliği, din birliği, kardeşlik duyguları, sayın Cumhurbaşkanımıza duyulan sempati, Hürrem Sultan'a duyulan sempati. Behlül'ün çekildiği konutu göstererek yüzlerce konut satmıştık. Gezi'den sonra bir daha eski ivmeyi yakalayamadık. Stabilite istiyorlar. Pazara tek tek baktığımızda Kuveyt Pazarı, bir doygunluğa ulaşmış durumda artık. Mevcut olan bir gayrimenkulü satıp, başka bir gayrimenkul alma ya da kiraya verme iradesi var. Bunlardan öte, Körfez vatandaşın Türkiye'ye olan ilgisinde bir azalma var. Hem dediğim gibi doyuma ulaştı. Hem de biraz da stabilite istiyorlar. Eninde sonunda duygusal değil, para bu. Parasını koyup gidecek güvenli liman arayışı var. Hafta sonu Katar'daydım. 3 yatırımcı ile görüşmem oldu. Büyük yatırım grupları ile görüşmem oldu. Çok üzülerek geri döndüm.  "Biz niye Türkiye'den gayrimenkul alalım? Londra'dan gayrimenkul alırız." diyorlar. Yani, istikrara geri dönmemiz gerekiyor. Reformlarda biraz daha hızlı sonuç almamız gerekiyor. 

Konut üretimimizde söylenecek hiçbir şeyimiz yok. Nitelikli konutlarda gayet iyi durumdayız. Körfez'in talebini karşılıyoruz. Buna bir hanımın oturacağı evi seçmesi açısından bakarsak evet, Türkiye'yi istiyorlar. Ama yatırımcı gözüyle bakarsak Türkiye radardan çıktı. Katar için gözlemim tamamen politik, siyasi sebeplerle yapılan yatırımlar ama bireysel bir yatırımcı gelip de Türkiye'ye niye yatırım yapayım dediğinde zaten matematik devreye geliyor. Biraz önce Sefer Bey bahsetti. Rakamlar devreye giriyor. Bunlarda da biraz rekabet edemiyoruz şuanda. 

Katar'ın Türkiye ile ilgili raporunu gördüm. Türkiye'ya yatırım yapmalı mıyız konulu bir rapor. Amerika'da hazırlanmış ve 3 senaryo var. En kötü senaryo sayın Cumhurbaşkanımıza suikast ihtimali. Orada oturan yatırımcı bu ihtimaller üzerinden bakıp karar veriyor. Yatırımcının kendisi bundan karar veriyor. Ama Türkiye'yi güçlendirelim, şöyle emellerimiz var noktasına baktığımız zaman, zaten bu veriler dikkate alınmadan yatırım yapılıyor. Bu noktada stabiliteye ihtiyacımız var.

Olkan Güneş - Ak Yapı

"Kira çarpanları 300'lere geldi"

Sektöre 2,5 yıl önce girdim. 1997 yılında Eskidji'nin faaliyetleri ile başladı işimiz. Tebernüş Bey ile tartışmamızın nedeni şu: Gayrimenkulde şuanda ulaşılabilir sınırları geçtik malesef. Her bölgenin kendine münhasır bir fiyatı olmakla beraber bu fiyatın yatırım değeri insanların nazarında, yukarıda kalıyor. Halkalı bölgesine baktığımız zaman konut stoku anlamında yaklaşık 300 aya geliyor. Ben bununla 2-3 yerde daha karşılaştım ama nihayetinde tüketici şuna bakıyor. Oradaki gayrimenkul yatırımı sağlam mı? Orayı sürekli kiraya verebiliyor mu? Kira getirisi oluyor mu? Benim nacizane teorim bunun 250 ayın çok çok üstünde olduğu, 300 aya kadar geldiği yönünde.

Bir gerçek var. İnsanlar artık gayrimenkule ulaşamıyor. Bunu sağlamamız gerekiyor. Sayın Cumhurbaşkanımız yatay mimariden örnek veriyor ama artık İstanbul'un yüz ölçümü belli. Şuradan baktığımız zaman gerçekten çok kötü bir çarpık kentleşme var. Bunlar maliyet anlamında bize negatif etki yapıyor. Benim de söylemim şu, kira çarpanlarının mutlaka 300'lere geldiğini insanlara anlatmamız gerekiyor. Eğer bunu anlatmadığımız takdirde istediğimiz optiman satış fiyatlarına ulaşmamızın çok zor olacağını düşünüyorum. Her bölgede bu konuda zorlanacağımızı düşünüyorum. Benim fikrim bu.

Kutsal Karan - Turyap

"Halkalı, kendi içinde sirkülasyonu olan bir bölge"

Öncelikle teşekkür ediyorum böyle bir organizasyon için. Az önce güzel bir ifade kullanıldı. kar değil ar. Ben de aynı şeyleri düşünüyorum. Evet faizler düşebilir. Vadeler uzayabilir. Harçlar indirilebilir. Ama bunlar geçicidir. Az önce de söylenildiği gibi beklentiler var. Yükselme yönünde faizlerin, harçların geri gelmesi vs. Müteahhitlerin alacağı tedbirler vardır. İstanbul doymuştur, bir süre uzaklaşalım, İstanbul dışına çıkalım denebilir, gibi birtakım formüller bulunabilir. Ama asıl önemli olan ister marka, ister müstakil, ister tüzel, ister özel herkesin bir beraber olması gerekiyor ki güven ortamı sağlansın. Az önce hanımefendinin söylediği istikrar. Bu güven ortamı olmadığından dolayı kimse birbirine güvenmiyor. Bu kimsenin içine herkesi alabiliriz. Dolayısıyla bu güven ortamının, güven ortamını birlik, beraberlik, samimiyetle sağlanması lazım. Bizim grup toplantımıza 2 hafta kadar önce sektörün önemli bir şahsiyeti katıldı. Onun ifadesidir. Yasa çıkacak ama birlik beraberlik yok, dolayısıyla umutlu değilim dedi. (Emlakçılık Yasası) Dolayısı ile herkesin bu üzerine düşen görevi milli birlik çerçevesi içerisinde sağlaması gerekiyor.

Halkalı'ya gelecek olursak. Halkalı, İstanbul'un özel bir bölgesi. Kendi içinde sirkülasyonu olan bir bölge. 50 bin konuta ulaşan bir bölge. Evet doyuma da ulaşmış da bir bölge. Doyuma ulaşmasına rağmen Halkalı'nın farklı istikametlerinde yeni projeler başlıyor, başlamakta, başlayacak. Bunlar ne zaman satılır, kaça satılır? Bunları şuanda kestirmek çok mümkün görünmüyor. 

Halkalı'da ortalama kira çarpanı 300 civarında. Alınıp satılıyor. Kendi içinde sirkülasyonu olan ne demek? Hani arabam eskidi, ben bunu değiştireyim diye bir düşünce vardır insanlarda. Halkalı'daki, Atakent'teki  konutla ilgili durum bu. Şurada yeni proje var. Ben burada badana boya tadilatla uğraşacağıma hiç uğraşmayayım temiz temiz oturayım. Dolayısı ile Halkalı Atakent 1. Etap'tan başlayıp ve en nihayetinde şuan Tema İstanbul'da doruğa çıkan bir sirkülasyon durumu var. Böyle olunca da Halkalı-Atakent özel bir bölge olmuş oluyor. İstanbul'un farklı bölgelerinde krizler olabilir ama Halkalı Atakent'te alıcı da satıcısı da belli. Bize ihtiyaç duymadan kendi kendilerine de işlerini görebiliyor insanlar. Dolayısı ile Halkalı Atakent her zaman cazip ve bu cazibesini de en az 10 sene koruyacak gibi gözüküyor. 

Bu güne kadar 90 başlangıç dersek, şu şekilde bir grafik çizmiştir Halkalı Atakent. Ve bu grafiği önümüzdeki 10 sene Marmaray'ı, metrosu, hastaneleriyle Tema İstanbul gibi tamamlanan projesiyle sağlayacaktır diye düşünüyorum.

Olkan Güneş : İnsanlara gayrimenkulü ulaştırmalıyız!

Sadece Halkalı özelinde değil. Biz dataya çok rahat ulaşabiliyoruz. Türkiye'nin genelinde tabiki çok spesifik olan var. Bizim yatırımcılarımız da şunları söylüyor. Artık 15 yıl, 10 yıl kalmadı. Bizim enflasyonumuzun yüzde 120 olduğu seviyelerde bu rakamlar vardı ama şuan itibariyle ben müşterime şunu söylüyorum: Doğru lokasyondan mutlaka müsaitsen ev almalısın. Nihayetinde şu var. Bir gayrimenkulü alan yatırımcı bir sonraki alımında ilkinden gelen geliri de kullanıyor. Unutulmaması gereken nokta şu. İnsanlara gayrimenkulü ulaştırmalıyız. Maaşını artıramayacağımıza  göre, bazı şeyleri kısmalıyız. Örneğin oranları verirken mantıklı düşünmeliyiz. Arsa arzından kaynaklanan sıkıntılar var. Bir arsaya 40 bin lira metrekaresine fiyat veriyor. Ama neden verildi? Çünkü bir tane arsa var. Çok spesifik bir yer. Şuanda yine o bölgede Validebağ çıktı biliyorsunuz. İnanılmaz bir rakam yüzde 50,2 gibi yanlış hatırlamıyorsam rakamı. Tabi matematiğini yapmıştır insanlar, ben orada eleştirmiyorum ama, arzdan mütevelli sıkıntılarımız var. Halkalı bölgesini konuşursak, googleda çok basit baktığımız zaman orada gözüken bir arsa var. O arsa şuanda planlansa dahi, arz edilmese 50'şer dönüm, 60'şar dönem, 70'şer dönüm ve 1'den fazla arz olursa inanın ki fiyatlar stabil kalacak. Müşteri para kazandığı zaman size gelecektir, başkasına gitmez. Bizim yapmamız gereken bence bu. Rakamların artık 250'den 300'lere geldiğini telaffuz etmeliyiz ve sesli telaffuz etmeliyiz. Oranları verirken biraz daha iyi düşünmeliyiz. 

Emrah Dalkaya - Makro İnşaat Pazarlama Müdürü

"Gayrimenkul sertifikasına ciddi bir ilgi var

Gayrimenkul sertifikasında şu ara talep toplama aşamasındayız. Ciddi bir ilgi var. Özellikle muhtelifli yatırımcıların ilgisi var ama tabi biz yaptığımız reklamlarla küçük yatırımcıları da işe dahil etmeye çalıştık. Bugün artık Türkiye'de İstanbul'da özellikle 4 bin TL'nin altına düşmenin pek bir imkanı yok. Dolayısı ile konutlara ulaşmak da her geçen gün daha da zorlaşıyor. Geliştirdiğimiz bu yeni sistemle birlikte küçük yatırımcıları da oyunda dahil ediyoruz. Bunun bize ne faydası olacak? Müteahhit tarafından bir finansman maliyetlerini düşürmeye yarayacak. Konutlara ulaşmaya çalışan kitle için de, birikimleriyle projelere ortak ederek, küçük yatırımcının buradaki ranta ortak olmalarını hedefliyoruz. Durum bu. Şuanda raporlar için erken. Yarın belli olacak. Ama şuanda iyi görünüyor.

Sedat Karakütük - Nivo İstanbul Satış ve Pazarlama Koordinatörü

"Hepimiz referandumu bekliyoruz"

Genel anlamda baktığımız zaman 300 ay civarında. Ispartakule'de de projesine göre değişiyor. Avrupa Konutları, Bizim Evler,  Ağaoğlu gibi sitelerde ortalama 300 ay civarına geliyor genel anlamda. Ispartakule de, Halkalı bölgesi gibi kendi içerisinde yoğrulan bir bölge aslında. O bölgeyi tercih etmesinin sebebi insanların biraz da o bölgeye iş yerlerinin yakın olmasından kaynaklanıyor. Aslında büyük bir çile bu TEM otoyoluna bağlantı olsun, biz de her gün çekiyoruz. Bağlantı yollarının sıkıntılarını insanlar çekiyor ama bir taraftan da umut ediyor o tarafın sıkıntılarının çözüleceğine. Yeni bir bölge olduğu için bir taraftan da kendi kendine baltalamaya gidebilecek bir bölge diye düşünüyorum. Çünkü çok fazla arazi var. Çok fazla yeni konut projesi var.

Ispartakule de kendi içerisindeki müşterilere talep eden bir bölge olarak düşünüyorum. Proje anlamında da Şubat sonu itibariyle ufak bir hareketlenme başladı. Bizim biliyorsunuz iki tane projemiz var şuanda sattığımız. Hem Basın Ekspres'te hem Ataköy bölgesinde.  Ataköy bölgesi biraz daha farklı bir bölge. VIP bir bölge. Ama rekabet anlamında çok fazla üretim olduğu için İstanbul'da biraz talebin artması gerekiyor. Ama o da herkesin beklentisi olan kısım Ortadoğu. Hepimiz referandumu bekliyoruz. İnsanları aradığınız zaman referandumdan bir beklentisi olduğunu söylüyorlar. Şuan herkes frene basmış bekliyor. 

Suudi Arabistan, referanduma odaklanmış bir şekilde lanse ediliyor. Ben referandumdan sonra artacağını düşünüyorum ama daha profesyonel arkadaşlar var. Onlar daha iyi biliyor.

İlkin Kilerci - Piyalepaşa Gayrimenkul Pazarlama İletişim Müdürü

"Referandumdan sonra faiz oranlarının yükseleceğini düşünüyorum"

Yaklaşık 14 yıldır sektördeyim. Farklı şirketlerde pazarlama üzerine devam ettim. Şuanda Konat Grubu'na bağlı Piyalepaşa İstanbul projesinin pazarlama işlerini yürütüyorum. Çok marka odaklı konuşmak istemiyorum. 1.18 faizli inşa zamanında kredi verilmediği dönemleri de yaşadığımız için o zamana bakınca daha sonra 0.70'leri görünce aslında yüksek diye tabir ediyoruz. Ben referandumdan sonra faiz oranlarının yükseleceğini düşünüyorum. Ama şu durumda baktığınızda konut almanın aslında en doğru zamanı. Çünkü, dolar yükseldi. Biz dolar artışını maliyetlere yükleseydik yüzde 25 daha fazla fiyatlarla çıkıyor olmamız lazımdı. Kullanıcı yada kot alıcısı biraz daha uzun süreçlerde karar vermek istedi. Kendine özel ödeme planları istedi. Çünkü, doları varsa dolar yükseldiği için parası değerlendi. Sadece Türkiye pazarı için bakmamak lazım. Diğer ülkelerdeki Türk vatandaşları için aslında bulunmaz bir fırsattı bu dönem. Normal zamanda 2+1 alınırken, şuan 3+1 daire almaya başladılar. Yurt dışı pazarına baktığımız zaman çok olumlu yansımaların olduğunu düşünüyorum. Evet, istikrar sağlanamadığı için düşüşler oldu, süreçler uzadı ama hala İstanbul çok büyük bir marka. Yapı sektöründe önümüzdeki deprem senaryosu var. Nitelikli konut her zaman prim yapacak. Barınma en temiz ihtiyaçtır. Stok fazlası vardır yoktur bunları hep konuşuyoruz. Hala gelişmeye devam ediyor çoğu markamız. Devlet desteğe devam ediyor. Bankacılar devam ediyor. Kardan biraz daha feragat edip, tüketici lehine bir şeyler yaptık. Ekonominin aslında güçlenebilmesi için inşaat sektörü ihtiyacı var. Biraz daha optimistik bakmak gerektiğini düşünüyorum. Evet, kötü zamanlarımız oluyor ama mutlaka bunları önlemleri alınacaktır. Nitelikli konutlar mutlaka müşteri toplayacaktır. Sektöre negatif bakmıyorum. Burada ekmek var. Yapı kalitesini artırmak gerekecek. 

Elzem Sül - Folkart Yapı Satış ve Pazarlama Müdürü

"İzmir'de kriz havası yok"

7 yıl Soyak'ta çalıştım İstanbul ve  İzmir  projelerinde. 7 yılda Folkart'ta satış koordinatörüydüm. Artık serbest danışmanlık yapıyorum aynı zamanda Folkat'ta çalışıyorum. Ben İzmir gözüyle anlatayım. Biz Soyak Mavişehir'i 2.06 faiz oranlarıyla satmıştık. 1 haftada 750 tane konut satılmıştı. O dönemlerle bu dönemler tabiki bir değil ama öyle dönemler zaten olmayacak. Bundan sonra hep böyle gidecek. Şuanda ki sıkıntının temel sebebi aşırı konut olmasıdır. Acıbadem'de arabayla caddeye girilmiyor. Yinede iyimserim. İzmir'de kriz havası yok. Referandum diye kişi sayısı çok az. Folkart olarak bizim yaptığımız projeler iyi satılıyor. Projemiz Ağustos'ta teslim edilecek olmasına rağmen 2 aydır stokları tükendi. Çeşme ağır gidiyor. Çünkü orada arsa fiyatları ve projelerin fiyatları yüksek. Konut arzı çok. O yüzden sıkışıklık var. İnsanlarda bir bıkkınlık dönemi oldu. Ama yinede bende umutluyum. İzmir'de arz fazlasından söz edemeyiz. Şuan da yok. İzmir'e yatırımcılar girmeye cesaret edemiyor. İzmir'in zengini bile orta bir proje alır. İzmir'de insanların çoğu kira geliriyle geçinir. Kiranın kolay verileceği orta segmente hitap eden projeler İzmir'de daha hızlı satılıyor. İstanbul'un 8 bini oranın 4 bin veya 4 bin 500'üne tekabül ediyor. 

Mevsim Erdemir - Oryataş Satış ve Pazarlama Koordinatörü

"Sektörde kendimiz ettik kendimiz bulduk durumu var"

Sektörde kendimiz ettik kendimiz bulduk durumu var. Yani son 2000 yılından sonra 2003'lerden itibaren sektör ivme kazanmaya başladığı dönemlerde çok güzel gidiyordu her şey. O rüzgarla müteahhitler arsa değerlerinin çok üstünde maliyetlerde işlere giriştiler. Bu arsa arzını sunan arsa sahiplerinin de iştahını kabarttı. Bu denge bir yerde bozuldu. Özellikle 2007 senesinden sonra. 2007'de ben proje hatırlıyorum sattığım Kurtköy'de. Yolu olmayan bir yer. Proje finansmanı sağlayamadığımız halde, kendi bünyemizde 24 ay kredi kullandırıyorduk ki o dönemde orada Dumanyaka gibi çok büyük müteahhitler iş yapıyorlardı. Çok başarılı satıyorlardı. Biz biraz da onlarla yarıştırıyorduk projeyi. Ona rağmen gayet iyi sattık. O dönemde Cumhurbaşkanlığı seçimleri vardı, sektör krtikti. Hiçbir şey değişmesi şimdi farklı bir referandum konuşuyoruz. 2017'ye geldik. Aradan yaklaşık 10 yıl geçti. Dolayısı ile ben Türkiye'de siyasi belirsizliklerin her zaman var olacağını düşünüyorum. En az bir 50 yıl daha bu böyle devam edecek, Türkiye devam ederse. Bu zor dönemlerde bizim gemiyi yüzdürebilecek pazarlama fikirlerine ihtiyacımız var, finansman modellerine ihtiyacımız var. Çok fazla büyümeden, kendi aramızda anlaşamıyorsak bile elimizdeki numunel yatırımlarla ne yapabiliriz diyerek ilerlememiz lazım. Yani mevcut varlıkları dengeli bir şekilde, çok karlılık gözetmeden doğru zamanda doğru fiyata sattığımız zaman zaten mevcut varlık edinme konusunda ya da yeni projelere girme konusunda bir kaygımız olmayacağına inanıyorum.

Çünkü sektörün buna her zaman ihtiyacı var. Konut arzı, talebi her zaman olacak. Çünkü İstanbul büyümeye devam ediyor. İstanbul büyüdüğü gibi artık Anadolu şehirlerine de konut projeleri geliştirilmeye başlandı. İzmir diyoruz ama Denizli'de de şuanda büyük projeler yapılıyor. Yakın zamanda Antep'te var olan projeler var. Ben Kayseri'ye gittim birkaç hafta önce. Kayseri inanılmaz büyüyen bir şehir. Büyükşehir olduğununu düşünüyorsunuz ama yakından baktığınız zaman, yapılan projelere baktığınız zaman çok nitelikli işler çıkıyor. 

Anadolu'dan İstanbul'a konut yatırımına gelenler var ama Anadolu'da da yaşadığı şehirde yatırım yapanlar da var. Geçen üst düzey bir bankacı arkadaşımla konuşuyorduk. Adana'da yatırım yaptı. İstanbul'da yaşıyor. Büyük bir bankanın genel müdür yardımcısı ama bir arkadaşı ile birlikte Adana'da yatırım yaptı. Bu çok enteresan geliyor bana. (Tebernüş Kireçci: Peki kendisi Adanalı mı?) Değil. Buna rağmen yaptı. (Tebernüş Kireçci: Eşi?) Evet eşi. Finansın içinde olan insanların bu tarz yatırımlar yapması bana şunu gösteriyor: Türkiye'de hala çok potansiyel var. Fakat son dönemde yaşadığımız iki büyük sıkıntı var. Bir tanesi siyasi istikrarsızlıkla beraber yabancı yatırımcının kaçıyor olması ve arsa maliyetlerinin çok yükselmiş olması zaten çok uzun zamandır konuştuğumuz bir şey ama siyasi istikrar geldiği zaman bundan sonra bu hep dalgalanmalar devam edecek. Yüzde 100 her şey rutine girmeyecek bana sorarsanız, hiçbir zaman girmedi bu memlekette. Ama önemli olan sektörde yavaş adımlarla sağlam adımlarla ilerlersek eğer, mutlaka elemeler olacaktır ama herkes yoluna devam edecek. Çünkü bu talep olduğu sürece bu arz da var olmaya devam eder diye düşünüyorum. Çünkü ciddi bir lokomatif.

Eli Aseo - Bulvar İstanbul Genel Müdür Yardımcısı

"Arsa fiyatları satışı zor bir hale getirdi"

Nereden başlayalım, çok farklı farklı konular konuşuldu. En son Mevsim'in bahsettiği konu vardı. Ondan başlayalım. Bu geldiğimiz noktayı çok ilgilendiren bir konu. Firma ismi vermeyeceğim ama bazı müteahhitlerin inatlaşması diyeceğim. Arsalar çok hak ettiklerinin üzerinde rakamlarla müteahhitlere verildi. Kat karşılığı anlaşma oranında, hem satış fiyatı anlamında. Bugünlere gele gele fiyatları satışı zor bir hale getirdi. Bugün yüzde 50'nin aşağısında kat karşılığı anlaşma şansınız yok. Bunun üzerine katkı payı için bankaya yüklenen maliyetler yüzde 20'leri buldu en son kampanyada. Geçici birtakım çalışmalar yapıldı ama KDV oranı yüzde 18 çoğu yerde şuanda. Bunların hepsini üst üste koyarsak pazarlama maliyetlerinin artışıyla 5-6 bin liranın altında satış şansı bırakmadı tabi müteahhitlere bu da merkeze gelindiği zaman 10 bin lira seviyelerinde de yapılıyor ister istemez.  Bugün 1+1 yatırım amaçlı alınan dairelerde bile 500 bin lira ile 1 milyon liraya kadar rakamlar konuşulmaya başlandı.  Bu da satışı git gide zorlaştırıyor. Oturum amaçlı 3+1, 4+1 dairelerin konuştuğumuz zaman da rakamlar tabi çok daha fazla yükseliyor. Bu anlamda işler zorlaştı tabi ki. Bu kampanyalar da yarın itibariyle hayırlısıyla bitecek. 15 gün sonra da referandum sonuçlanmış olacak. 

Sefer Altıoğlu - Mint Yapı YKB

"Dünyadaki fotoğrafa biz de tabiyiz"

Bir şey söylemek istiyorum. Şimdi sonuçta bizim 170 milyar TL konut kredisi hacmimiz var 31/12 itibariyle. 140 milyar civarında da sektöre verilen krediler toplamda 300 milyar dersek bizim de 1,5 bir hacmimiz var. Yüzde 20'lik bir sektöre para verilmiş. Şimdi biraz önce bir hanımefendi arkadaşımız bir yolu olmayan yeri 2007'de çok kolay sattıklarını söyledi. Dönelim 2017'ye. 2017'de Türkiye'nin bir hikayesi vardı. Türkiye AB'ye, 2005'te Kopenhag kriterlerini sağlamış adaylık süreci başlatmış, reformlar, yüzde 7-8 büyüyen ekonomi, sonra 2011'de yatırım yapılabilir ülke notunu aldık. Yatırım yapılabilir ülke notunu aldıktan sonra 300 milyar dolar civarında Türkiye'ye para girdi. Şöyle bir rakam söyleyeyim toplam 15 yıllık AKP iktidarlık döneminde toplam 600 milyar dolar yabancı sermaye girdi. Son iki yılda bunun 170-180 milyar doları çıktı. Yani temel rakamlara bakalım diye söylüyorum. Yine son 2 yıla kadar Amerikan Merkez Bankası diye bir kurum var biliyorsunuz. En büyük musluk onun elinde. O musluk sürekli açılıyordu. Son iki yıldır musluk azaltılacak mı, kapatılacak mı tartışmaları başladı. Çünkü küçük küçük kısıyor. Yani Türkiye 80 milyon nüfusu yaklaşık 450 milyar dolar dış ticaret hacmi ile dünyanın genel trendi dışında değerlendiremez tabiki. Bu dünyanın genel fotoğrafı dışında değerlendirilemez. Genelde dünyadaki fotoğrafa biz de tabiyiz. Direkt etkileniyoruz. Dolayısı ile bu federal düzenin başlattığı sürecin bir sonucu da budur. Ama tabi bence konuları kısa, orta ve uzun vadede değerlendirmek lazım. Ben kısa vadede kötümserim inşaat sektörü için. Orta vadede bundan sonraki siyasi gelişmeler ve olası hükümetlerin ekonomik mevzulara hukuk ve ekonomik  reformlara bakışı çok önemli bu işlerde. Ama uzun vadede herkes iyimser. Bugün herkes Türkiye için uzun vadede iyimser. Nitekim şöyle bir şey söyledim size. 2 yıl vadeli devlet borçlanma faizleri 12 iken 10 yıl vadeler 11. Yani devlet 11 yılda, 2 yıldan daha kısa vadede borçlanıyor. 

Biz 2001'de de aynı şeyi gördük. 2001 krizi olduğunda Türkiye'nin 30 yıl vadeli Eurobondu vardı. o 30 yıl vadeli eurobondunun hiç faizi bozulmadı. Çünkü herkes Türkiye'nin 30 yılına güveniyordu. 30 yıl sonra Türkiye iyi bir yerde olacak diyordu. Ama kısa sürede faizler patladı biliyorsunuz. Dolar faizleri yüzde 100'leri buldu. Merkez Bankası gecelik yüzde 90 vererek bankalardan dolar aldı.  7 bin- 8 binler vererek TL'ler aldı biliyorsunuz. Ama  30 yıl vadesi bozulmamıştı. Bugün de baktığımız zaman yerli yabancı kurumsal yatırımcıların güveni devam ediyor. Kısa vadede benim gördüğüm kadarıyla kötümserlerin oranı yüksek ama orta vadede gelişmeleri bekle gör yapıyor. Çok önemli konut sektörüne ilişkin olarak data var. Herkesin önemsediği mortgage hacminin gayri safi milli hasılaya oranı gibi bir rakam var biliyorsunuz. Amerika'da bu 75'lerde diye tahmin ediyorum. Avrupa Birliği ortalaması yüzde 50, Türkiye'de 7. Polonya var, Polonya'da yüzde 20. Uzun vadede kötümser olmaya gerek yok. Bunu şey gibi düşünüyorum: Kışın Şubat ayı çok sert geçer. Ya geride 11 ay var panik yapmaya gerek yok boşu boşuna.

Varol Tezmen - 3S Kale

"Müteahhitler frene basmalı"

Ben esasında biliyorsunuz 2015'te emekli oldum. İlk emekliliğimi 2010 senesinde gerçekten 2015'te Tebernüş'le hiç unutmam Cityscape Dubai'den manşet atmıştı; "Varol Tezmen emekliye ayrıldı" diye.Çünkü o gün söylemiştim Tebernüş'e. Biraz dinleneyim dedim. Tabi yaklaşık 40 seneye yaklaşan bir çalışma yaşantısı var. Bunun 12-13 senesi gayrimenkul sektöründe geçti. Tabi biraz da yolu gençlere de açmak lazım, arkadan gelenlere de yol vermek lazım diye düşündüm. Biraz da dinleneyim diye ama sektör beni yine rahat bırakmadı. Önce 3S Kale'nin danışmanlığıyla başladım, ardından Avrupa Konutları'na da yine danışmanlık veriyorum. Haftanın iki günü 3S Kale'ye, 3 günü de Avrupa Konutları'ndayım.

Şimdi tabii ben özellikle diğer arkadaşların konuşması bekledim. Fikirlerini merak ettim ama sonuçta olay biraz da frene basmaktan geçiyor gibi geldi. Çünkü Halkalı'da ilk Avrupa Konutları başladığında Atakent 1'de 1.500 liradan başlamış, şuan da Tema'da ve Atakent 4'te 6 bin liralara geldi. rakamlar. Bir bakıyorsunuz gelir o kadar artmıyor. Maaşlı çalışanların geliri o kadar artmıyor.

Son 2 senedir şahit olduğum reel sektör büyümüyor. Yani ticaret yapanlar ve üretim yapanların gelirleri artmıyor. ama fiyatlar sürekli artıyor. Bunun bir noktada tıkanacağını düşünüyorum ben. Son geldiğimiz nokta da bunu gösteriyor hepimize. Biraz her ne kadar bazı arkadaşlarımız işsiz kalacak ama müteahhitlerin frene basması gerektiğini düşünüyorum. 

Arsa fiyatlarından bahsedildi. Yine böyle hasılat paylaşımı yaptığımız arsa sahiplerinden birine kampanya yapalım dedik projenin bir tanesinde tanesinde; "Ben bu arsayı bilmem kaç milyon dolara aldım, şu anda bunu satsam bu kadar para kazanacaktım, yüzde 15'lik katkıyı nasıl sağlayacağız" mantığında. Arsa sahipleri bu mantıkta devam ettikleri sürece, bu düzenin devam etmesi mümkün değil.

Metrekaresi İstanbul'da 5 bin lira ile 10 bin lira altında ev kalmadı. Gelirler artmıyor ama fiyatlar sürekli artıyor. Kampanyalarla bu işe çözüm bulunmaya çalışıyor. Mesela son kampanyada GYODER üyeleri Emlak Konut kampanyasına 60 ay 0 faizle, aşağı yukarı kredi bedelinden yüzde 25 maliyetli, daire bedeli üzerinden yüzde 18-19, bunun 6-7 puanına Emlak Konut katılıyor, yaklaşık 11 puanını  şirketler üstleniyor. Şirketler de bunun bir kısmını en azından zamla karşılıyor. GYODER projelerinde bu yok. Bu sefer yüzde  15-20 'lere yakın zamlar yapıldı. Fiyatlar zaten arsa maliyetlerinden, inşaat maliyetlerinden dolayı şişik. Bir de kampanyadan dolayı da şişiriliyor. 

Öteki taraftan yabancıya satışa baktığımızda; biliyorsunuz bir çok şeyde yerli müşterinin üzerinde yüzde 10 fiyat konuluyor. 36 ay vadeli satacağım diye bir de yüzde 810 finansman maliyeti konuluyor. Dolayısıyla fiyatlar yüzde 20-30 şişiyor. Bu sistemde çok uzun vade işin devam edeceğini düşünmüyorum ben. Uzun vadede her zaman kazandırıyor ama kısa vadede bu düzenin kazandıracağını düşünmüyorum. Hem arsa sahiplerinin biraz terbiye edilmesi açısından, hem stokların azaltılması açısından ben frene basılması açısından yanayım. Yani müteahhitlerin frene basması gerektiğini düşünüyorum

Murat Bozkurt - Areas PM Genel Müdürü

"Bütün iş strateji ve planlamada bitiyor"

Bence eskisi kadar rahat değil sektör. Areas olarak o kadar yoğun iş sürecimiz var ki. Bir an 2017'de 17 projeye falan çıktığımızı gördük. Demek ki satışta bir sıkıntı var ki bizim gibi firmalara talep var diye düşündük. sonra tabi ki bu sene planımızı yapıp kontrollü gitmeye çalıştık.

Yakın zamanda çalıştığımız Kuyaş vardı. Oradaki stoklar ciddi anlamda azaltıldı. Onlarla işimiz bitti. kısa bir dönem Ofton'la çalışıyorduk. Fakat bu hafta içinde karşılıklı  konuşarak süreci sonlandırdık.

Önümüzde başlayacağımız 5 tane proje var. Ataşehir'de 400 konutluk bir işimiz var, Pendik'te bir 100 konut var, minibüs yolunda başlayacağımız yüksek binalar olduğu, 2 tane kulenin olduğu bir projemiz var. Anadolu Yakası'nda Resim 2'ye başlayacağız. Çünkü Resim 1 artık stok olarak da azaldı. Hemen karşısındaki araziye başlayacağız. Avrupa Yakası'nda Kağıthane var. Yani 2017'ye baktığımızda 12'ye yakın proje planlayacağız. 

Piyasada iş kabarık ama sağlıklı planlama yapılan işlerde sorun çıkmıyor. Mesela Toskana diye bir proje satıyoruz. Ürün son derece niş bir ürün. Tek katlı villalar, 1.500 metrekare bahçe içerisinde. Mesela onun satış dilini çok uğraşarak pazarlamada çözdük. Şöyle bir şey yaptık; Burada yaşamak için katalog yapmaktan vazgeçtik. Çünkü katalog, resim, soyut cümleler.. Artık tüketici o konuda doydu. Farklı bir şeyler söylemeniz lazım tüketiciye. Ya çok agresif olacaksınız ya da çok sihirli bir cümle bulacaksınız. "Toskana'da Kafam Rahat" kampanyası yapacağız Nisan'da. Kafam rahat için görseli bile tartışıyoruz ajansta. 

Yani biz yaptığımız her şeyi değiştirmek zorundayız ve değiştiriyoruz da. Böyle yapınca tüketici de tepki veriyor. Şu an pazarladığımız işlerde bir satış sıkıntısı yok açıkçası. olay işin pazarlama planında aslında. Yani pazarlamada yapılan şeyleri artık sondajlayıp değiştirmeye çalışıyoruz. 

Toskana için "Burada yaşamak için 100 neden" yaptık. Bunu da satış ofisine gelenlere verdik ve evlere gönderdik. Müşteri tepki verdi. Sonuçlar farklı oldu. Daha somut daha reel. Fiyatlı çıkıyoruz reklama. Çünkü zaman kısıtlı ve doğru müşteri telefon etsin istiyoruz. Satış ekiplerinin de yoğunluğu var. Lokasyon ve fiyatı mutlaka kullanıyoruz tüm reklamlarımızda. 

Piyasada referandum beklentisi var mı? Evet, bu hafta hissettik onu biz de. "Dur bakalım az kaldı, referandumdan sonra konuşalım" noktasında. 

Bence iş mimarda başlıyor; -o mimar çünkü yanındaki çocuklara çizdirip en son projeye bakıp imza attıkları için- Tüm işleri doğru yapınca yürüyor sistem. 

Ofton'da mesela çok zorlandık. Dil olarak, üretici firmanın bakış açısı olarak çok zorlandım. Kendi sınırlarımı zorlama istedim. Çok iyi insanlar, çok nitelikli işler yapıyorlar ama farklı dilleri konuştuğumuzu gördük ve karşılıklı olarak bitirdik. 

Her şeyin strateji ve planlamada olduğunu düşünüyorum. 

Saadettin Turan -  A Plus YKB 

"Müşteri para kazanmadan kimse para kazanamaz"

2005 yılından beri inşaat sektöründeyim. A Plus Yönetim diye bir proje yönetim firmamız var. Bizim yaptığımız işin aslında bir satış ayağı da var. Yani satış ofislerini yönetiyoruz, satış planlamaları yapıyoruz. Ama temel olarak firmalarla görüşürken "Biz bir satış firması değiliz" diyoruz. "O zaman buraya niye geldiniz?" diyorlar. "Siz çağırdınız" diyoruz. 

Ben ortaokul zamanlarında biraz tembeldim. Aklımda okuldan ziyade başka şeylerdeydi. Babam beni aldı Tahtakale'de bir esnafın yanına verdi. Bir yıl orada çalıştım. Orada çalışırken ticaretin çok basit bir kuralı vardı.  Ürünü düşük maliyetle alıp, iyi vadede ya da peşin fiyatına düşük fiyatla satmak ya da iyi vadede yüksek fiyata satmak. Bunu başarabiliyorsanız sattığınız malın bir önemi yok. Önemli olan tüccar olmayı başarabilmek. 

Hepimiz inşaat sektöründe faaliyet gösteriyoruz ve ham maddemiz toprak. Ve toprak da tekrar üretilemeyen bir şey. Ne yapmaya başladık? Makro planlar yaptık. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı oluştu. Kentsel dönüşüm yasası çıktı. Toprağın maliyetini düşürmeye başladık. Dedik ki; KDV'yi almayacağız. Bu sefer yerel yönetimlerde faturalandıramadığımız giderler ortaya çıkmaya başladı. Müteahhitler kar edebilmek için finansman maliyetlerin yükseliyor. Bizim TL bazında satacağımız konutlar için dolar bazında hasılat paylaşımı oranlar istiyorlar.

Biz burada ne yapıyoruz; matematiği kurgularken ilk önce araziden başlıyoruz. Doğru lokasyonda, doğru hasılat paylaşımı, doğru kat karşılığı oranında işi yapacak mıyız, yapmayacak mıyız ona karar veriyoruz. 

Yatırımcı gruplarımız var. 4-5 tane grupla birlikte çalışıyoruz. Şu an İstanbul'da 6 farklı lokasyonda arazi satın alması yaptık. Bunların imar planlarıyla ilgili çalışmalar yapıyoruz, mimari projeleriyle ilgili çalışmalar yapıyoruz.

1-)Maliyeti uygun araziyi bulup bunu kurguladığınız takdirde zaten 1-0 öndesiniz. 

2-)Doğru mimariyi çizeceksiniz. 

3-)Alana çıkacaksınız.

Ben her zaman şunu söylerim "Müşteri para kazanmadan kimse para kazanamaz"

Hangi malı ne zaman kaça satacağınızı bilmeniz lazım. Şerefiyesi düşük alanlarla, satılabilir değerinde ortalama satış fiyatından satacağımız alanları ve ortalama satış değerinde en son bize karı bırakacak alanları  ne zaman satacağımızı ayırt etmemiz lazım. Cebinde parası olmayan bu sektöre girmeyecek. 

Soyak'taki arkadaşlar konuştu, biz aynı dönemde aynı lokasyonda çalışıyorduk. o dönmede biz 1300 konut satıyorduk. Ben o dönem bunu çok söyledim. Biz 1800 konut sattık. Neden? Biz kat irtifakı tapusunu hemen veriyorduk. Bir yatırımcı ağabeyimiz vardı. İstanbul genelinde 70-80 tane daire aldı bu vatandaş, ve sırf bizim projemizden 30 tane daire aldı. Ama nasıl aldı? Biz kar irtifakı tapusunu hemen devrediyoruz ya, o biz projeyi satana kadar, bizden aldığı daireyi satıp yine gelip bizden daire aldı. Eee şimdi ne oldu? Müteahhitler tapuyu sona bırakmaya başladı. Bu sefer inşaat bitiyor, teslim ediyor, hala tapusu verilmiyor müşterinin.

Şimdi bir çok arigmatik oluşmaya başladı. Lansman döneminde satışa çıkacağız, müteahhite diyoruz ki; "Senin buradaki maliyetin ne kadar? X bir rakam koyalım, yüzde 10-15 marj kolayım. Çıkalım satışa" O da, "Bu fiyat bizi kurtarmaz" diyor. Peki, seni kurtarmayan bu fiyat, yatırımcıyı kurtarır mı?

İki tane olgu vardır biliyorsunuz.

1- Yatırımcı

2- Oturumcu

Artık yatırımcılar işim matematiğini buradaki herkesten iyi biliyorlar. Çünkü biz burada 3-5 kişiyi tanıyoruz, benim 3-4 tane müşterim var buraya getirsem hepiniz tanırsınız, o da hepinizi tanır. Çünkü proje proje gezmiş. Bu işten para kazanmış. Ek gelir değil ana gelir kaynağı yapmış. Ama şimdi Kırklareli'nden, Tekirdağ'dan Saray'dan tutun Adana'ya kadar insanlar arazi işlerine girmeye başladılar. Konsorsiyum kurmaya başladılar. Kamu yatırımın geldiği yere yatırım geliyor. İstanbul'da ilçe belediyelerinin hangi partiden olmasına göre bile hem yatırım hem de oradaki pirim oranı artıyor.

Bu bir süreç yönetimi aslında. Araziden başlayıp malın teslimine, tesliminden sonra verilecek hizmetlere kadar yapılacak bir süreç yönetiyoruz. Bunun içerisinde mimari ofis, reklam ajansı çalışmalarından tutun, sizi müşterinizle satış ofisinizdeki partnerinize kadarki süreci doğru yönettiğiniz takdirde bu sektörde daha 30 yıl iş var. Bu sektörün toparlanması zaten 10 yıl. 

Tamam kriz var. 2 günde 5 tane iş görüşmesi yaptım. Toplam cirolarını söylesem uçuk rakamlar. Toplam konut adeti 10 binin üzerinde. Şimdi madem bu kadar sıkıntı var bu tüccarlar niye bu işe hala bu kadar girmeye hevesliler. Sanayici 800 dönüm arazisinin imar planlarını yaptırıyor. İnşaata girmek istiyor. Gerek yok ki. Sanayi zaten para kazanan bir sektör. 

Beyefendinin az önce söylediği cümle benim için doğru bir cümleydi; "İhtiyatlı iyimser olmak" Bir de herkes karlarını revize edecek, fiyatlarını revize edecek. 

Arzu Alkız - Gelecek Yapı YKB

"Konut üretmek, satmaktan daha zor"

Biz Tuzla'da konut projeleri geliştiriyoruz. Uzun yıllar arazi geliştirme ve konut projeleri satış alanında plan proje olarak hizmet vermiştik. Daha sonra üretim bandını merak ettik. Müteahhitleri masada anlamak zor olduğu için, artık üretici kimliğiyle sektöre yön veriyoruz. 

Satmak mı zor, üretmek mi zor gibi bir soru sorarsanız üretmek daha zormuş onu anladık. Doğru proje, doğru lokasyonda üretildiği takdirde satışta hiç bir sıkıntı yaşamıyoruz. 

İşi daha önce arkadaşların da bahsettiği gibi planlama aşamasında çözümlediğiniz ve hedef kitleyi belirlediğiniz zaman zaten satış ve talepler, arz talep dengesinde yolunu buluyor. Ama üretmek hakikaten daha zor.

Anadolu Yakası'nda talep; doğru fiyatlamayı bulduğunuz zaman talep gayet iyi. Biz şu an projelerimiz lansman sürecinde yüzde 40'ının satışını tamamlamış durumdayız. Lansmana çıkmadığımız projede bile talep alıyoruz. Tabi burada etken faktör var. Projeyi doğru geliştirmek ve fiyat unsurunu doğru belirlemek, kar marjlarını biraz geri çekmek önemli. bizim satış bandımız yaklaşık 2 bin 500-3 bin seviyesinde olduğu için, hedef kitlemiz de genç girişimci kitle. Yani orta segmente hitap ediyoruz ve dolayısıyla satışta da sorun yaşamıyoruz. 

Emlakkulisi.com sektör buluşmasının ikinci bölümü için tıklayın