Ev sahipleri ve kiracılar dikkat! 1 ay süre var!
Yükselen kira fiyatları kiracı ile konut sahiplerinin karşı karşıya gelmesine neden oldu. Kira tespit ve tahliye davalarının sayısı yüzde 20'lere ulaştı. Hak kaybı yaşanmaması için dikkatli olunmasına dikkat çeken uzmanlar, önemli uyarılar yaptı.
'ARTIK SORUN TEŞKİL ETMİYOR'
Konutu tahliye ederken neredeyse pek çok kiracı depozitosunu iade alamıyor. Avukat Oğuz Kara yeni düzenleme uyarınca depozitonun bankaya yatırıldığı kira sözleşmelerinde, bu durumun artık kiracılar açısından problem olmadığını dile getirdi. Kiraya verenin kesinti yapabilmesi için kiracının rızasının varlığı ya da kiracının rızası bulunmuyorsa kesinleşmiş bir mahkeme kararı veya icra takibinin olması gerektiğine dikkat çeken Kara, "Depozitonun iade edilmemesine ya da kesinti yapılmasına kiracının rıza göstermemesi halinde, kiraya veren zararının bulunduğunu iddiasıyla dava açması ve bu davayla zararının olduğunun kesinleşmesi halinde zararı oranında depozitodan kesinti yapabilir" diye konuştu.
'ESKİME VE BOZULMALARDAN KİRACI SORUMLU DEĞİL'
Kara, ayrıca kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için konutta olağan kullanım sonucunda yaşanan yıpranmanın haricinde bir zararın varlığının gerekli olduğunun altını çizdi. Kara, "Zira kiracının sözleşmeye uygun kullanımı nedeniyle kiralanan evde meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumluluğu yok. Bu nedenle kiralanan evdeki olağan yıpranmalar nedeniyle kesinti yapılması mevzuata aykırı" dedi.
ENFLASYONUN ÜZERİNDE KİRA İSTEKLERİNDE NE YAPILMALI?
Peki konut sahibi enflasyondan fazla bir kira isterse, böyle bir durumda kiracı hakkını nasıl savunmalı? Bu soruyu Avukat Oğuz Kara, "Kira artış oranında iki ihtimal söz konusu. Taraflar sözleşmede kira artışının ne kadar olacağını konuşmuş olabilir veya bu konuda herhangi bir anlaşma yapılmamış olabilir. Taraflar arasında anlaşma varsa, anlaşmadaki oran kadar artar Bu miktar da bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Taraflar arasında anlaşma yoksa yine tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde kişiler tarafından belirlenir" şeklinde yanıtladı.
'DAVA AÇILABİLİR'
"Ayrıca taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığının önemli olmadığı bir durum var. Buna göre süresi 5 yıldan uzun bir süre olarak kararlaştırılan veya 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve bunların ardından her 5 yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak olan kira bedeli, TÜFE sınırı olmaksızın somut olayın özelliklerine göre hâkim tarafından belirlenebilir" diye konuşan Kara, kira tespit davasının şartlarına değinmek gerektiğinin altını çizdi. Kara, "Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi olmalı. Sözleşmenin yazılı olma şartı bulunmuyor. Tarafların iradelerine göre sözlü olarak da kira sözleşmesi kurabilir" diye konuştu. Sonuç olarak eğer konut sahibi enflasyonun üzerinde bir kira isterse dava açılabilir.
AİDAT FIRSATÇILARI VAR AMA...
Bazı site sakinlerinin ödediği aidatlar da neredeyse kira fiyatlarına ulaştı. Yüksek aidata ise neden üç gerkeçe bulunuyor. Aidatın yarısından fazlasının personel ücretlerinin meydana getirdiğini aktaran uzmanlar, elektrik su ve bakım maliyetlerinin de aidatların yükselmesine sebep olduğunu vurguluyor. Yöneticinin bütçeyi dengelemesi için bu yükselişleri yapmak zorunda olduğuna da dikkat çekiliyor. Fakat kanunda site aidatları için bir üst limit belirlenmemiş olmasını fırsat bilen site yönetimleri giderlerin çok üstünde aidat bütçesi tespit edebiliyorlar.
Hukuksal açıdan ise herhangi bir sorunla karşılaşmamak için site içerisindeki genel kurula katılımın şart olduğu belirtiliyor. Öyle ki site yöneticileri ve kat maliklerinin tespit ettiği aidat ücretlerinde, aldığı kararlarda kiracılar söz hakkına sahip değil. Aidatlara ilişkin tek kanun ise aidat ücretinin kira tutarını geçmeyecek olması.
MAL SAHİBİ ÖDEMELİ
Peki fahiş aidat tutarlarının önüne nasıl geçilebilir? Binanın ortak giderleri ve bakımına ilişkin konuların tamamında aidatların mülk sahibi tarafından ödenmesi gerekli. Eğer buna dikkat edilmeden bir işletme projesi yapılırsa, kiracılar hiç farkına varmadan yatırım ve demirbaş niteliğine sahip giderleri de ödemek zorunda kalabilir.
ÖZEL BİR ANALİZ ŞART
Kira sözleşmesinde yer alan bir hükümle bu sorumluluğun kiraya yüklenebileceğini belirten uzmanlar, kira sözleşmeleri yapılırken özel bir analiz gerektiği konusunda da uyarı yapıyor. Aidatlar ve giderlerde yasaya aykırılıkla beraber gereksiz yüksek bir ücret bulunuyorsa kat malikinin dava açma hakkı bulunuyor. Bu davanın 1 ay içerisinde açılması ise oldukça önem arz ediyor. Böylelikle fazla aidat talebinin iptal edilebiliyor.
Ev sahibi ve kiracı hakları 30 maddede tüm detaylarıyla!
