Fuat Can Gürlesel: Gayrimenkul yeni bir döneme giriyor!

Fuat Can Gürlesel: Gayrimenkulde dengeler değişti Küresel kriz sonrası dünyada değişen dengelerden en büyük payı gayrimenkul aldı. Sektörünün yönü için hazırlanan raporda iyileşme beklentileri 2012'den başlıyor

Gayrimenkulde değişen eğilimleri yakından gözlemleyen Ekonomi ve Strateji Danışmanlık Hizmetleri Başkanı Dr. Can Fuat Gürlesel, sektörün ancak 2012'den sonra yükselişe geçebileceğini söyledi. Gayrimenkulün ekonomik yapısı üzerine akademik çalışmalar gerçekleştiren Doç. Dr. Gürlesel, "Küresel Kriz Sonrası Gayrimenkul Sektörü ve Türkiye İçin Öngörüler 2015" isminde bir rapor yayınladı. Gürlesel raporunda dünyada ve Türkiye'de değişen birçok eğilimi gün yüzüne çıkardı.

Küresel krizin bir tür milat olarak kabul edilmesi üzerine tüm değerlendirmelerin ve gelecek planlarının bunun üzerine yapıldığının altını çizen Gürlesel, "Rapor, Türk gayrimenkul sektörünün bir değişim sürecinde olduğunu gösterdi" dedi.

Dr. Can Fuat Gürlesel'in hazırladığı raporda küresel kriz sonrası dünya genelinde gayrimenkul sektörünün yönü tartışıldı. Raporda ayrıca 2015 yılına kadar olan dönemde dünyada ve Türkiye'de yaşanması muhtemel öngörülere de yer verildi. Dr. Gürlesel tarafından tesbit edilen gayrimenkulün 2015'e kadar beş yıllık geleceği şöyle:

Değişimi tetikleyen unsurlar Karbon salınımı ve yeşil çevre

Tüm dünya çevreyi ve hızla tükenen doğal kaynakları koruma konusunda büyük çaba sarf ediyor. Çevre sorunlarının temelinde karbon salınımı yatıyor. Bu durum şirketlerin iş yapma biçimlerini de doğrudan etkiliyor. Artık günümüzde sürdürülebilir üretim ve yönetim biçimleri üzerine düşünmeyen şirketler tehdit altında. Gayrimenkul sektörü için yeni standartların oluşturulması gerekiyor. Son dönemde binalarda ve yapı ürünlerinde eko-verimliliğe odaklanılıyor, yerinde enerji üretimi önem kazanıyor ve yeni enerji standartları belirleniyor."

Ekonomik kriz etkisi

2008 yılında başlayan küresel ekonomik kriz tüm dünyada olduğu gibi Türkiye'de de gayrimenkul sektörünü olumsuz etkiledi ve hızlı gelişimi kesintiye uğrattı. Krizin etkisi ile birlikte yeni ekonomik koşullar ortaya çıktı. Türkiye'de gayrimenkul sektörü de ekonomideki gelişmeler ve kendi iç dinamikleri ile kriz sonrası yeni bir döneme girdi. Bu yeni dönemdeki eğilimler, bir önceki dönemden farklı olacak.

Dış piyasalarda düşüş var

ABD ve AB'de konut ve ticari gayrimenkul sektörüne ait tüm göstergelerde 2009 yılında gerileme yaşandı. Ticari gayrimenkul kredilerine dayalı menkul kıymetleştirme pazarında 2007 yılında 315 milyar dolar olan işlemler 2009 yılında 28 milyar dolara düştü. 2007 yılında 759 milyar dolar olan küresel ticari gayrimenkul doğrudan
yatırımları 2009 yılında büyük bir düşüşle 209 milyar dolara geriledi. 2008 yılından sonra 2009 yılında da küresel ölçekte ticari gayrimenkul yatırımı getirileri gerilemeye devam etti. Küresel gayrimenkul sektöründe tüm oyuncular 2010 yılında dibe ulaşma ve tutunma süreci yaşanmasını bekliyor. Çünkü çıkış için dibe çarparak yeniden yükselişe geçmeye ihtiyaç var. Piyasalar beklentilerini '2011-2012 yıllarında durağan halde' atlatma üzerine kurdu. Yeni arz-talep ve fiyat dengelerinin oluşmasından sonra 2013-2014 yıllarında yeniden istikrarlı bir büyüme sürecine geçilmesi bekleniyor.

3.4 milyon konuta ihtiyaç var Global ölçekten Türkiye'ye döndüğümüzde 2010-2015 yılları arasında hane halkı artışı, yenileme ve kentsel dönüşümden kaynaklanan 3.4 milyon konut ihtiyacı olacak. Bu dönemde yıllık büyümenin ortalama yüzde 4.5 olacağı varsayımına bağlı olarak konut kredilerinin de 2015 yılında 124 milyar TL'ye ulaşmış olması bekleniyor.

Bu öngörüye biraz daha detaylı yaklaşıldığında yıl içinde kullandırılacak kredi büyüklüğünün 2010 yılında 17.4 milyar TL'den başlayacağı görülüyor. Konut kredisi miktarının 2015 yılında 36.9 milyar TL'ye kadar çıkması öngörülüyor. 2015 yılında ortalama 75 bin TL büyüklüğünde 492 bin konut kredisi kullandırılabilecek. Bu dönemde aylık ortalama faizlerinin 0.60-0.80 aralığında olması da bir başka beklenti.

Türkiye'de konut üretimi ve arzı 2005 yılından itibaren son beş yıl içinde önemli bir genişleme gösterdi. Konut yapı ruhsatları ve izinleri daire sayısı ile ölçülen konut arzı piyasası, sürekli olarak yükseliş eğiliminde oldu.

Son beş yıl içinde alınan konut yapı ruhsatı daire sayısı 500 binin üzerinde gerçekleşti. Kriz etkisi ile birlikte 2008 ve 2009 yıllarındaki gerilemeye rağmen alınan konut yapı ruhsatı sayısı 500 bin daire üzerinde kaldı. İnşaatları tamamlanan ve kullanıma sunulan daire sayısı anlamına gelen konut yapı izin sayısı, 2005 yılından itibaren genişlemesini sürdürdü. Türkiye, son beş yıl içinde konut üretimi ve arzı ile konut açığını hızla kapatıyor.

TABLO
Yıllar  hane halkı artışı yenileme kentsel dönüşüm toplam
2010    318     80      156     554
2011    326     81      156     563
2012    328     82      156     666
2013    340     83      156     579
2014    334     84      156     574
2015    340     85      156     581
Toplam 1986     495     936     3417

AVM'ler önce hızlı büyüyecek
Perakende piyasasının büyümeye devam etmesine bağlı olarak tetiklenecek bir başka sektörde AVM piyasası. Perakende sektörü 2009 yılında 207,7 milyar dolar olarak gerçekleşti.Bu rakamın 2015 yılında 304 milyar dolar olması bekleniyor. AB-27 ülkelerinde alışveriş merkezi kiralanabilir metrekare harcama 4 bin 330 Euro iken, Türkiye'de bu rakam 1.532 Euro olarak gerçekleşti. Türkiye'de 2008 yılında toplam AVM harcamaları 8 milyar Euro oldu. Halen inşaatı devam eden AVM'lerin açılması ile birlikte toplam kiralanabilir alan 2011 yılında 8 milyon metrekare olacak. Bu da bin kişi başına kiralanabilir alanın 108.1 metrekare olması anlamına geliyor. Bu konuda piyasada beklenen doygunluk ile AVM yapımı yavaşlayacak ve izleyen yıllarda bir yavaşlama yaşanacak. Yapılan hesaplamalara göre Türkiye'de 2015 yılında 9 milyon 700 bin metrekare AVM kiralanabilecek. Bu yavaşlama beklentisine rağmen Türkiye, yabancı perakende markaların en çok girmek istedikleri pazarlar içinde 2008 ve
2009 yıllarında ilk sıralarda yer aldı. Bun da ise genç ve dinamik bir nüfusa sahip olmasının etkisi çok büyük. Yeni gayrimenkul yatırım alanı: Ofis Şu anda İstanbul'da inşaatı devam eden 241 bin metrekare A ve B tipi ofisin tamamlanması ile İstanbul'daki ofis arzı 2011'de 3.2 milyon metrekareye, 2013 sonunda ise 3.45 milyon metrekareye ulaşacak. Orta vadeli ekonomik gelişmeler İstanbul'da özellikle yabancıların ofis talebini canlı tutacak. Tüm bu beklentilere rağmen İstanbul, dünyadaki en iyi şehirler arasında ancak 27. sırada kendine yer bulabiliyor. İstanbul'u listenin üst sıralarına çıkartmak için iyileştirmeler yapmalı.