Gayrimenkul hasılatında ödenen tazminatlar!

Gayrimenkul hasılatında ödenen tazminatlar!

Götürü gider uygulamasında idareye durumu önceden bildirme yükümlülüğü yoktur



Gayrimenkul sermaye iratlarında gayri safi hasıla, aynı yasanın 70'inci maddesinde yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde, o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Bu tutardan indirim konusu yapılacak giderler, yasanın 74'üncü maddesinde sayılmak suretiyle belirlenmiş bulunmaktadır. Gelir Vergisi Yasası'nın 74'üncü maddesinde hükme bağlandığı üzere, "Mükellefler, hakları kiraya verenler hariç olmak üzere hasılatlarından yüzde 25'ini götürü olarak indirebilecekleri gibi aynı yasa maddesinde sayılmak suretiyle belirlenmiş bulunan gerçek giderlerini indirim konusu yapmak suretiyle safi hasılatı tespit etme hakkına sahip bulunmaktadırlar. Bu bağlamda mükellefler, gayrimenkul sermaye iradında, gerçek gider usulü ile götürü gider usulü arasında seçim yapmak durumundadırlar."

Götürü gider uygulamasında idareye durumu önceden bildirme yükümlülüğü yoktur. Ancak götürü gider usulünü seçen mükellefler bu usulden iki yıl süre ile gerçek gider indirim usulüne geçemezler.
Yasal düzenleme gereği götürü gider usulü, haklardan elde edilen gelirler dışında bütün gayrimenkul sermaye iratları için geçerlidir. Ancak gayrimenkul üzerinde intifa hakkına sahip olanların da götürü gider usulünü tercih edebilmesi mümkündür.

Gerçek gider indiriminde yer alan bir indirim konusu uygulamada tam anlamı ile duraksama yaratmaktadır. Şöyle ki;
Gelir Vergisi Yasası'nın 74/11'inci maddesi gereği olarak `Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar' safi kazancın tespitinde indirim konusu yapılabilmektedir.

Buna göre, örneğin tahliye davası nedeniyle kiracıya ödenen tazminat safi gayrimenkul sermaye iradının tespiti sırasında indirim konusu yapılabilmektedir. Ancak yükümlünün kişisel kusurundan kaynaklanan zarar, ziyan ve tazminatlar yasaya, ilama veya sözleşmeye dayansa dahi hasılattan indirilememektedir. Bu bağlamda kiraya verilen gayrimenkulün, onarılması sırasında komşu meskene zarar verilmesi ve mahkeme kararına göre tazminat ödenmesi durumunda söz konusu tazminat tutarı gider olarak dikkate alınmaz, dolayısıyla safi kazancın tespitinde indirim konusu yapılamaz.

Burada üzerinde durulması gereken önemli bir konu da indirim konusu yapılabilecek bu tür giderlerin doğrudan bu giderin yapılması ile ilgili gayrimenkulden elde edilen hasılattan indirim konusu yapılabilmesi özelliğidir.
Başka bir anlatımla gayrimenkuller için yapılan harcamaların kira gelirlerinden indirim konusu yapılabilmesi için mutlak suretle gider yapılan gayrimenkulün, giderin yapıldığı yılda mükellefe kira geliri sağlamış olması gerekmektedir. Bu bağlamda da örneğin gayrimenkul sahibinin kendisinin ikametgâh olarak kullandığı daire için yapmış olduğu harcamaları, kiraya vermiş bulunduğu gayrimenkullerden elde etmiş bulunduğu kira gelirlerinden indirim konusu yapması mümkün değildir.

Mukavelenameye, ilam veya kanun emrine istinaden ödenmeyen rızaen ödenen tazminatların elde edilen kira hasılatından indirilmesi mümkün değildir. Buna göre mukavelenameye dayanılarak ödenen tazminatın, kira gelirinin safi tutarının tespitinde indirim konusu yapılabilmesi için öncelikle taraflar arasında muteber (geçerli) bir sözleşmenin yapılmış olması gerekmektedir. Böyle bir mukavelenamenin taraflar arasında kiralama başlamadan yapılmamış olması, ve/veya kira sözleşmesinin sonradan, özellikle kira süresinin sonuna doğru yapılması halinde, bu tür sözleşmeler gereği ödenen tazminatların gider olarak hasılattan indirilmesi mümkün değildir. Daha açıkçası "Başlangıçta yapılmamış, sonradan yapılan sulh anlaşması gereği ödenen tazminatlar gider olarak indirim konusu yapılamaz."

Dolayısıyla, mukavelenameye dayanılarak ödenen tazminatın, kira gelirinin safi tutarının tespitinde indirilebilmesi için öncelikle taraflar arasında muteber bir mukavelenamenin tanzim edilmiş olması, bu mukavelenamede de akit tarafların biri bir şey yapmayı, bir gayrimenkulün başkasının kullanımına belli bir bedel karşılığı terk etmesini, karşı taraf da buna karşılık belli tarihlerde kullanım bedelini ödemeyi ve gayrimenkulü kullanırken gerekli özeni göstermeyi taahhüt eder. Böyle bir durumda taraflar arasında edinimlerin gerçekleşmemesi halinde ya bir tazminat veya muayyen bir cezai şart kararlaştırılmış olabilir. İşte bu müeyyidenin sonucu olarak ödenen tazminatların safi hasılatın tespitinde gider olarak indirim konusu yapılması mümkündür.

İndirim konusu yapılabilecek miktar hiçbir vakit elde edilmiş bulunan kira gelirinden daha fazla olamaz.
Diğer yandan sözü edilen yasa maddesine göre, ilama dayanılarak ödenen tazminatlar gayrimenkul sermaye iradının tespitinde gider olarak kabul edilmektedir. İlam, hukuki anlamda ödeme emri verir nitelikteki yükümlülükleri ifade etmektedir. Örneğin zarar tespitine yönelik mahkeme kararları bu anlamda ilam olarak kabul edilerek ödenen tazminatlar gider olarak gayrimenkul hasılatından indirim konusu yapılabilmektedir.
Referans-Veysi Seviğ