Gayrimenkul piyasalarında kur etkisi

Gayrimenkul piyasalarında kur etkisi

Neşecan Çekici son dönemdeki dövz kurlarının emlak piyasasına etkilerini kaleme kaldı. Döviz kurları emlak payayasını nasıl etkileyecek?





Gayrimenkul piyasasında bugünlerde devamlı "fiyatlar düşüyor mu, çıkıyor mu..." gibi değerlendirmeler yapılıyor. Son dönemde her platformda "Fiyatlar şu anda çok iyi, alım zamanı", "2006 Mayıs değerleri gündemde", "Faizler biraz inince mortgage için zemin oluşacak ama fiyatlarda yüzde 30'lara varan bir yükselme yaşanacakbiçiminde yorumlar yapılıyor, beyanatlar veriliyor. Fiyatların yüksekliği veya düşüklüğü yaklaşımlarında referansımız nedir diye düşünmek gerekiyor aslında. Dolar kurunun çok alt seviyelerde olması birçok hesabı etkiliyor. Çünkü gayrimenkul sektörü özellikle dolar ile çok ilintili. Satıcı tarafı, dolar fiyatıyla piyasaya çıkardığı gayrimenkulünün değerini kur düştükçe dolar bazında yükseltiyor veya aynı tutarı Euro bazında istiyor. Fiyatla oynamayan, dolar düşünen satıcı ile, elinde dolar bulunan alıcının karşılaşarak piyasa fiyatını oluşturması ve alışveriş yapması ise tabii ki daha kolay oluyor. Değerleme raporlarının ise, kurallar gereği ulusal para cinsinden düzenlenmesi gerekiyor. Bu da farklı bir referans noktası oluşturuyor. YTL/dolar paritesi düşüyor; Euro/dolar paritesi artıyor. Kısaca referanslar devamlı değişiyor. YTL cinsinden satışta bulunan gayrimenkullerin değeri ise dolar bakış açısına göre devamlı artıyor. Yani, dolar bazlı düşünenler, YTL cinsinden fiyatlandırılmış gayrimenkullerin devamlı pahalandığı yorumunu yapıyorlar. Değerler çeşitli kurlar açısından tartışılır oluyor, bu da akılları karıştırıyor. Gayrimenkul değerlerinin birkaç gün içinde bile ciddi oranda değiştiği kanısı hasıl olabiliyor. Aslına bakarsak, bakış açısı seçememe problemi piyasayı kilitliyor. Boşuna bir "bekleme" dönemi oluşturuyor. Neyi beklemek, nereye kadar beklemek gibi soruların cevabı ise tamamen sanal. Kiralamalarda ve hatta devam eden kira kontratlarında da benzer durumlar yaşanıyor. Dolar cinsinden kiralama yapan kiracı kira ödemelerinde şu günlerde bir avantaj yakalamış gibi gözükürken, mal sahipleri kurun düşüklüğünü sebep göstererek metrekare fiyatlarında yükselme talep ediyorlar. Bazı kiracılar bunu makul karşılarken, birçoğu döviz kiralama mantığını sorgulayarak itirazda bulunabiliyorlar. Metrekare değerlerinde özellikle bazı semtlerde dolar bazında fahiş değerlerden bahsediyoruz hepimiz. Kur, daha üst seviyelerde oluşsa, birim metrekare değerleri düşecek mi? Veya bölgenin metrekare rayiçleri mi düştü diyeceğiz? Hatta dolar 1 YTL seviyelerine inse, metrekare rayiçleri daha da mı yüksek noktalarda oluşacak? Bu durumda dünya kentleriyle karşılaştırma tablolarımız doğruyu yansıtacak mı? Gayrimenkul piyasasında yanılsamalar yaşamamak için ya "dolar-dolar", ya da "YTL-YTL" bazlı bakış açılarından birini benimsemek ve elma ile armudu karşılaştırarak "kazanma veya kaybetme" psikolojilerine girmemek gerekiyor. Dolar mevduatlarının artıyor olması, hâlâ her ne kadar döviz bazlı düşündüğümüzü gösteriyor olsa da, YTL'nin istikrarlı bir para birimi olduğunu kabul edip, fiyatlandırmalarda ulusal para referanslı olmaya alışmak daha rasyonel olacaktır.


NEŞECAN ÇEKİCİ / SABAH