Gayrimenkul uzmanlarından tavsiyeler!

- Alıcılar hem doğaya yakın hem sosyal yaşamı renkli hem de değerini yitirmeyen konutlarda yaşamak istiyor. Tabii fiyatı da uygun olacak... Bunlar sadece hayalleri mi süslüyor, yoksa bu özellikleri bir arada barındıran konutlar var mı?
- Konut almak, yatırım yapmak isteyenlerin öncelikle dikkat etmesi gereken hususlar nelerdir?
- Bu dönemde dar ve orta gelirli alıcıların, aynı zamanda yatırımcıların hamlelerini belirleyen maddeler neler olmalıdır?

İşte cevapları...
Haftalık olarak yayınladığımız gayrimenkul piyasası yorumları sektörü yakından takip etmenize fırsat tanıyacak ve yatırımlarınıza yön verecek.

Reha Medin - Gayrettepe
Oktay Günüç

- Hepimizin bildiği gibi İstanbul'un en cazip konut ve ticaret yerleşim yerleri: Avrupa yakasında Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş, Anadolu yakasında ise; Üsküdar ve Kadıköy semtleri. 1930'lu yıllardan bu yana kentleşmenin en hızlı ve yoğun yaşandığı bu merkezlerde, nüfus artışına paralel olarak, tıpkı dünya metropollerinde olduğu gibi yeşil alanların tükenişi kaçınılmaz oldu. "Taşı toprağı altın İstanbul"un yeşile hasret kent merkezlerinden kaçma hayali ise birçoğumuz için kronikleşti diyebiliriz. Aslında İstanbul merkezden uzaklaşmayı göze alabilirsek, doğayla iç içe yaşam alanları sunacak kadar cömert bir şehir. Somutlaştırırsak; bu doğaya dönüş serüveninde İstanbulluların yeni gözdeleri; Avrupa yakasında Kemerburgaz - Göktürk, Sarıyer. Anadolu yakasında ise; Ümraniye, Şile ve Beykoz... Son iki yıldır özellikle Eyüp ilçesine bağlı Göktürk'te hızlı bir yapılaşma devam ediyor. Fiyatların merkeze oranla avantajlı olması ve doğayla iç içe site yaşamı bölgeyi cazibe merkezi haline getiriyor. Ancak her gülün dikeni olacağını da unutmamak gerekir tabii... Bu bölgelerin dikeni de şüphesiz İstanbul trafiğinde "müthiş" evinize ulaşmaya çalışarak geçirdiğiniz zaman. İşte bu sebeple örneğin, 2002 - 2003 yıllarında yıldızı parlayan Zekeriyaköy'de fiyatlar hızla artarken yakın dönemde işler tersine döndü ve fiyatlar düştü. Özetle, her gün artan trafikle, diken iyice batmaya başladı...

- 2005 - 2006 yıllarında emlak ofislerinde sıraya girilen günler düşünülürse, bugün alıcı adaylarının işi çok daha kolay. Her şeyden önce alıcı adayının seçim yapma şansı yüksek, bir gayrimenkulü birkaç kere görebiliyor ve piyasa koşulları alıcıya düşünmek için zaman tanıyor. Ne istediğini bilen insan ona sahip olandır. Dolayısıyla konut satın almak isteyenlere bizim tavsiyemiz, öncelikle oturmak istedikleri bölgeyi belirlemeleri. Bir sonraki aşama ise tabii ki, bütçenin belirlenmesi ve rayiç fiyatları araştırmak. Günümüzde ücretsiz olarak girilen bazı internet siteleri satıcı adayların yüksek fiyattan ilan girmelerine ve "Biri denk gelirse satarım" a teşvik etmektedir. Bu aldatmacadan korunmak için bölgedeki uzman bir emlak ofisinden bilgi alınmalı ve son dönemde satışı yapılmış en az 10 gayrimenkulün m2 birim fiyatları öğrenilmelidir. Yatırımcılar için ise iki aşamalı değerlendirme tablosu oluşturulmalı... Hem rayiç bedeller çok iyi araştırılmalı hem de kira gelir tablosuna bakılmalıdır. Eğer gayrimenkulün geri dönüşü iş yerlerinde 12-13 yılı konutlarda 16-17 yılı geçiyorsa bu yatırımdan kaçınılmalıdır.

- Her şeyden önce hepimizin bildiği şu gerçeği tekrarlayalım. "Gayrimenkul ihtiyaçlarınızı sadece erteleyebilirsiniz ama asla vazgeçemezsiniz!" Dar ve orta gelir grubu için şüphesiz mortgage kredi oranları konut alımlarındaki en belirleyici faktör. Bir diğeri de, yastık altı paralarını değerlendirmek için talebin düşük arzın fazla olduğu dönemi yakalamak. Bugünün gayrimenkul piyasasında bu şartların alıcı lehine varolduğunu söylemek yanlış olmaz... Yatırımcılara ise; piyasadaki daralmanın son dönemlerini yaşadığımızı hatırlatmakta fayda var. Tavsiyemiz; kent merkezlerinden şaşmamaları ve kira getirisi yüksek ya da m2 birim fiyatı düşük gayrimenkulleri kaçırmamaları...

RE/MAX - Pera
Levent Okur

- Günümüz koşullarında her sektörde olduğu gibi gayrimenkulde de teknoloji ve tecrübenin yardımıyla insanoğlunun hayal ettiği gibi bir ürüne -elbette ücretine mukabil- ulaşması mümkündür. Hele söz konusu olan doğal bir ortamda, sosyal aktiviteleri tam ve sürekli değer kazanan bir yaşam ortamı oluşturmak ise kentlerin çevre semtlerinde oluşan yeni projeler bunlara iyi örneklerdir. Özellikle şimdilerde pek kalmayan ama adı anılan orta direk profilindekilerin alım gücüne uygun alternatifler bulunmaktadır. Ancak bu projelerinde kendilerine göre bir takım olumsuzlukları içinde barındırdığı da bir gerçektir. Başta kent merkezine olan uzaklık hiç de yabana atılamayacak orandadır. Bununla beraber bu bölgelerin son dönemlerde yerleşime açılmış olması bir takım alt yapı sorunlarını da beraberinde getirmektedir. (Ulaşım, iletişim, su, elektrik, doğalgaz, tapu vb.) Bütün bunlarla beraber satışta olan evlerin fiyat ortalamaları da hiç de küçümsenecek değerde değildir. Hal böyle olunca bu bölgelere ilginin yüksek ama satış oranlarının da düşük olmasının sebepleridir. Son dönemlerde oluşan global ekonomik kriz ise alıcılara yaradı. Bankaların faizlerini düşürmesi, müteahhitlerin ciddi anlamda fiyatlarını düşürmesi ve benzeri durumlar bir kısım hareketlilik getirmiştir.

- Söz konusu alıcı ya ihtiyaç sahibidir ya da yatırımcıdır. Her iki alıcı profili arasında amaç ve öncelik faklılıkları bulunmaktadır:

Eğer alıcı ihtiyaç sahibi ise öncelikleri arasında, sosyal statüsüne ve standartlarına uygun yaşayabileceği bir ev almak gelirken, yatırımcıların ise öncelikli hedefleri arasında yatırımlarının geri dönüş oranları gelmektedir. Dolayısıyla gayrimenkul alırken önceliklerin bu farklılıklarının ayrımını yapmak gerekir. Hatta ihtiyaç sahibi, yatırımcıya göre belki de daha fazla ücret bile ödeyebilir.
Yukarıdaki bu açıklamadan yola çıkarsak her iki alıcı için de geçerli ve dikkat edilmesi gereken ortak hususlar mevcuttur; alınacak gayrimenkulün bulunduğu bölge, yapısal durumu, fiyatı. Bu üç kritere göre gayrimenkuller öncelikle seçilmelidir. Devamında ise mutlaka alınacak gayrimenkulün belediye, imar ve tapu dairelerinden araştırmasının yapılması en önemli hususlar arasındadır. Mutlaka tapu sahibi/sahipleri ile veya belgesini görmek kaydıyla satmaya vekaleti olan kişilerle görüşülmelidir. Bu görüşmeler doğru insanlarla yapılmadan asla ön ödeme adı altında herhangi bir ücret ödenmemelidir. Anlaşma sağlandığı takdirde gayrimenkule ait bütün borçların sıfırlandığından emin olunmalıdır (elektrik, su, doğalgaz, vb). Eğer alınacak gayrimenkulde kiracı var ise yasaların kiracıya bakışını göz önünde bulundurarak konunun mutlaka netleştirilmesi gerekmektedir.

En son olarak da tavsiyemiz, alınacak gayrimenkule ait tapuda bedelin gerçek değerden gösterilmesidir. Malum vergilerin ağır olmasından dolayı insanımız tapuda aldığı değil belediyenin verdiği değerlerden göstermektedir. Bu durum ileriki sürelerde maalesef mal sahibine bir takım sıkıntıları da beraberinde getirmektedir. Bu sebeplerden dolayı ödenen bedelin tapuya işlenmesi hayati önem arz etmektedir.

- Öncelikle ekonomik kriz sanal olarak çok yükseklere çıkmış gayrimenkul fiyatlarını tekrar toparlamak açısından faydalı olmuştur. Şimdilerde fiyatların revizyona uğraması, gerçek değerlerine yakınlaşması ve fiyatlarda istikrar sağlanması sürecindeyiz. Elbette bunda bankaların faizlerinin düşük olması da etkili olmuştur. Artık herhangi yatırım enstrümanlarından gayrimenkul tekrar öne çıkmaktadır. Bir dönemler maliyeti 458 TL/M2 olan dairelerin 3.000 TL/M2 ye satılarak hak edilmeyen rantların sonuna gelinmiştir. Elbette doğru zamanda yapılan yatırım kazandırır. Biz de günümüz koşullarının gayrimenkul yatırımı için doğru bir zaman olduğunu düşünmekteyiz. İhtiyaç sahibi ve/veya yatırımcı için şimdi gayrimenkule yatırım zamanı. Ama bunun da imkan ve amaçlarla doğru orantılı olmasına dikkat edilmelidir. Ödenemeyecek borçlarla alınan gayrimenkul kazandırmayacağı gibi zarara uğratacağını da geçtiğimiz krizle dünya öğrenmiş durumda. Gayrimenkul yatırımı satranç oyunu gibidir. Öncelikle elde var olan imkanların belirlenmesi ve buna göre hedefler konulması gerekmektedir. Elbette böylesine pahada yüksek bir iş için mutlaka konusunda uzman danışmanlarla çalışılması zaman, para ve emek açısından ciddi oranlarda kazanç sağlamaktadır.

Realty World - TNT Gayrimenkul
Özkan Özcan

- Son zamanlarda çeşitli alanlarda olduğu gibi inşaat alanında da yatırımlar yapılacağı zaman tüketicinin ihtiyaçlarına, inşaa edilecek alanın insan profiline, sosyal-kültürel yapısına, ekonomisine bakılması zorunluluğu doğmuştur. Eski nuhnebiden kalma yöntemlerle "al arsayı, dik binayı; bekle" durumu artık tamamen kurumsallaşmış ve işe bilimsel metodlarla bakan firmalara bırakmaya başladı. Bu da beraberinde çok özellikli, birçok ihtiyacı bir arada sunan yeni yapılaşma alanları üretilip, farklı yapılar inşaa edilmesiyle ilk sorunuza karşılık gelecek. Evet, hem doğayla baş başa, hem sosyal alanları mevcut, hem de değerini yitirmeyen, değer kazanan konutlarda yaşamak hayal değil. Bu konutlar bünyesinde, mükemmel bir bahçe peyzajı, kapalı açık yüzme havuzları, spor kompleksleri v.s. içeriyor. Ancak şehir merkezine 15 km. mesafede. Buna karşılık, kalabalık şehirlerde en önde gelen sorunlardan biri; hepimizin bildiği trafik sorunu ve tabii ulaşım. Aslında bu yüzden duruma daha geniş bir açıdan bakmak gerekiyor. Tercihleri yaparken her yönüyle işi ele almak veya işi her zaman söylediğim gibi bir uzmana teslim etmek en doğrusu olsa gerek.

- Konut alırken en önemli üç soruyu kişi kendisine sormalı; cevapları da kendisi üretmeli veya fikir alıp nihai kararı yine kendisi vermeli. Tavsiyem, bu sorularınıza kesin cevaplar bulmadan bu işe kalkışmayın. Zaman çok kıymetli unutmayın...
- "Hangi semti tercih ediyorum?" Her yerde olabilir, parama uygun bir ev bulayım yeter
demeyin. Kararınızı net verin.
- "Eve göre eşya mı alınmalı, eşyaya göre bir ev mi?" Konusunu kesin kez netleştirin. Çoğu insan eşyalarına göre ev aradığından beğendiği güzelim evi "Benim eşyalarım bu eve sığmaz" diyerek reddediyor.
- "Evi çok beğendiysem almalı mıyım ?" Sadece bugün için değil, geleceği de düşünerek ev alınmalı. Bugün çok beğendiğiniz, dünyanın parasını verdiğiniz ev, bir bakmışsınız iki sene sonra inşaa edilecek bir başka yapıyla kabusunuz olabilir. Bugün evi çok beğendiniz ama unutmayın gayrimenkul almak aynı zamanda yarınlar için yapılmış bir yatırımdır. Yatırım amacıyla almıyorum diye bir tabir hiçbir zaman akıllıca değildir.

- Tatlı bir yatırım için doğru istikamete gitmelisiniz. Dönem itibariyle piyasadaki dengeler değişmiş; alıcıların piyasayı belirlediği bir dönem yaşanmakta. Yaklaşık beş senede bir gayrimenkul piyasası talep patlaması yaşıyor. Şuan, krizin de etkisiyle iki senedir alıcı taleplerinde yarıdan fazla bir düşüş var. Ama bu düşüş yakın bir dönemde kendini tekrar fiyatların taleple arttığı bir döneme bırakacak. Cebinde parası olan dar ve orta gelirli vatandaşların şu dönemi kaçırmamalarını tavsiye ederim. Doğru-gerçek fiyatına ve değerinin altına çok değişik alternatifler bulabilirler. Ama değer tespitini lütfen doğru yapın ucuz olan her mal her zaman doğru mal da olmayabilir. Biraz yorulun, ama değecektir. Herşeyin daha kolaylaştığı ve şeffaflaştığı dönemde, bir gayrimenkulün fiyatının tespiti artık hiç de zor değil. Ama neyi neyle kıyaslayacağınızı iyi bilin. Tuz ile toz şeker görüntüsü birbirine benzer, ama ikisi de tatlı değildir.

Century 21 - Doğuş
Mirza Ön

- Alıcıların bu taleplerine ilk bakıldığında bulunması imkansız gibi görünüyor, ancak ülkemizde ve dünyada yaşanan kriz ortamında bu şartları sağlayan konutları bulmak artık mümkün.

- Oturmak için veya yatırım yapmak için konut alırken öncelikle binanın sağlamlığına ve inşaatıyla ilgili sorunu olup olmadığına dikkat etmek gerekir. Bunun yanında lokasyonu, sosyal çevresi, ulaşım olanakları çok önemli faktörlerdir. Bir gayrimenkulü alırken bir başkası için satın alıyormuş gibi hareket etmek çok önemlidir. Sadece size hitap eden konut aramak yerine her an satabileceğinizi düşünerek herkes için ortak faydaları olan konut seçmek en mantıklı yoldur.

- Dar ve orta gelirli insanların konut almak için en önemli argümanları konut kredisidir. İnsanlar kredi almaya karar verirken vadenin uzunluğu ve aylık taksitlerini çok iyi hesap ederek hareket etmeliler. Benim görüşüm aylık gelirlerinin maksimum %40'ını kredi taksiti olarak ayırmalılar. Aksi takdirde ilerleyen zamanlarda ciddi sıkıntılar oluşabilir. Yatırım yapmak isteyen insanların ise gayrimenkul seçerken dikkat etmesi gereken faktörlerin başında fiyatının emsallerinden ucuz veya yüksek kira getirisinin olup olmadığıdır. Her zaman cazip gayrimenkul = ucuz gayrimenkul demek değildir. Bugün gerçek değerini veya değerinin de üstüne aldığınız gayrimenkul yarın size ciddi kazançlar sağlayabilir. Bunun için gayrimenkulün gelecekte nasıl bir işlevinin olabileceğini iyi inceleyip ona göre karar vermekte fayda var.

Turyap - Şişli
Ufuk Zaman

- Sosyal yaşamın yoğun olarak yaşandığı yerler genellikle şehir merkezleridir. Şehir merkezlerindeki konutlar değerlerini kolay kolay yitirmezler. Ancak aynı zamanda, bilindiği gibi doğaya uzak yerlerdir. Dolayısıyla doğaya yakın yerlerde yaşamak isteyenler ne yazık ki sosyal yaşamdan kopmak zorundadırlar. Uygun fiyatlı yerler bulunabilir ve aldıkları gayrimenkullerin değerlerinde de büyük düşüşler olmaz. Ne yazık ki hepsinin bir arada olduğu bir yer İstanbul'da yok. Bu durumda kişi, yaşına göre bir tercihte bulunması gerekiyor. Şehir hayatı veya doğada yaşam.

- Konut almak, yatırım yapmak isteyenlerin öncelikle dikkat etmesi gereken hususlar ise;
- Satın alınacak konutun, bulunduğu bölgenin ulaşım kolaylığı,
- İstanbul'da yaşanacak olan olası depremden etkilenmeyecek bir zemine ve sağlam yapıya sahip olması,
- Komşularının kimler olduğunun bilinmesi
- Alınacak gayrimenkulun hukuki ve yasaya aykırı sorunlarının olmaması (özellikle kat mülkiyetli tapuya sahip olması)
- Konutun bulunduğu binanın alt yapı sorunlarının olmaması vb.

- Dar ve orta gelirli alıcıların, aynı zamanda yatırımcıların hamlelerini belirleyen maddeler neler olduğu sorusuna geldiğimizde ise; Aslında bu günlerde fiyatların en alt seviyelerde olduğu dönemlerdeyiz. Dar ve orta gelirli alıcılar bu günlerde konut alabilirler. Bankaların konut kredisi faiz oranlarını minimuma indirdikleri bu dönemde, biraz da kredi kullanarak istedikleri konuta sahip olabilirler. Keza yatırımcılarda bu dönemde alışa geçebilirler. Çünkü banka mevduat faiz oranları da epey düşmüş durumda. Borsa da kağıt alıp satmak her zaman riskli olduğuna göre en sağlam yatırım aracı yine gayrimenkuldur.

Reha Medin - Ataşehir
Cemal Yeğin

- Bu özellikleri barındıran konutlar tabii ki var ama oldukça yüksek maliyetlerde. Bu özelliklerdeki konutların arsa maliyetleri yüksek ve m2 oranı büyük. Dolayısıyla bu tip konut özlemi içinde olanlar için durum şimdilik hayal olarak görünüyor.

- Konut alırken dikkat edilmesi gereken hususlar tabii ki öncelikle binanın depreme dayanıklı olması, İskanın olması, güvenlikli - parklı site içerisinde olması ve tabii lokasyonu çok önemli.

- Çok kelepir fiyatlarda olan daireler öncelikli tercihleri ve kira getirilerinin iyi olması daha çok imarlı arsalara talebin artması gibi maddeler olarak sıralayabiliriz.
Sabah/Özlem Yılmaz