Gayrimenkul uzmanlarından tavsiyeler!

Gayrimenkul uzmanlarından tavsiyeler!

Gayrimenkul uzmanları, yüzde 1'in altına inen "Banka Faizleri" hakkında merak edilen soruları cevapladı



Bu haftanın konusu gündeme damgasını vuran; %1'in altına inen "Banka Faizleri". Gayrimenkul uzmanlarına konuya ilişkin en çok merak edilen soruları sorduk;
- Bildiğimiz gibi bankalardaki faiz yarışının ilk adresi konut kredileri oldu. Bunun nedeni sizce nedir?
- Faiz düşüşleri daha da devam edebilir. Bu durumda sektör nasıl etkilenir?
- Gayrimenkul fiyatlarında artış söz konusu olur mu?
- Bu pozisyonda yeni konut projeleri nasıl etkilenecektir?

İşte cevapları...
Haftalık olarak yayınladığımız gayrimenkul piyasası yorumları sektörü yakından takip etmenize fırsat tanıyacak ve yatırımlarınıza yön verecek.

İki Yıllık Kısa Dönemli Kredi Faizini Düşürerek Piyasa Tetiklenmez

Ulvi Kocailik, Re/Max - Yıldız

- Tüketici kredileri ve kredi kart geri ödemelerinde sıkıntılar olduğu söyleniyor. Konut kredileri geri dönüşlerinde ise sıkıntı olsa da dünya ortalamasının çok altında. Aile bağları güçlü olduğu için, kredi kullanarak barınma amaçlı alınan konutlarda, ödeme sıkıntısı olduğunda anne-baba, kardeşler, arkadaşlar yardımcı oluyor. Diğer taraftan borçlanma oranının GSMH'ya oranı Türkiye'de oldukça düşük. Diğer bir neden de, konut edinme ihtiyacının yüksek olması. Bu açılardan bankalar için konut kredisi hala bakir bir pazar.

- Bir taraftan bankaların elinde para var, para satmaları gerekiyor. Diğer taraftan krediblitesi yüksek, lekesiz müşteri arıyorlar. Faizler düşse de, kısa vadede konuta-bankaya hücum durumu olmaz. 2-3 yıl önceki konut kredisi kullanma ikliminden uzaktayız. İşsizlik artmış, satışlar düşmüş, para kazanmak zor, masraflar yüksek. Piyasa dengesini 2010 yılı sonunda bulacağını düşünüyorum.

- Faiz düşüşü, kısa vadeli krediler için. Yani iki yıllık dilimde faiz oranları düşük. 150-160.000TL'lik sosyal bir konut için, aylık taksit ana parası 6500TL. Bunu kimler ödeyecek? İki yıl süre çok anlamlı değil. Gayrimenkul fiyatlarının yükselmesi için, alım talebinin yükselmesi gerekir. Fiyatları tetikleyecek kadar talebin yükseleceğini düşünmüyorum. Diğer taraftan, imalatçı, sanayici nakit sıkışıklığını, elindeki atıl konutları satarak düzeltmeye çalışıyor. Önümüzdeki altı aylık dönemde, daha fazla ikinci el arz olacağını düşünüyorum.

- Yeni projeler zaten inşaat maliyetlerinin düşük olmasının avantajını kullanıyor, inşaat şirketleri kendileri taksitlendirme yapıyor. Dediğim gibi, gayrimenkul alım ikliminin, 2010 yılı sonundan itibaren pozitife geçeceğini düşünüyorum. Sadece iki yıllık kısa dönemli kredi faizini düşürerek piyasa tetiklenmez.

Banka Faizleri'ndeki Düşüş Talebi Arttıracak; Talep, Gayrimenkul Fiyatlarını Yavaş Yavaş Yükselmeye Götürecek

Aşkın Çınar, Retürk - Merkez

- Dünyada tüm kredilerin faizleri ve sigorta bedelleri risk durumuna göre hesaplanır. Gayrimenkul'de özellikle Türkiye'de risk çok düşüktür. Çünkü gayrimenkulde banka %75'ine kadar kredilendiriyor, geriye kalan %25'ini krediyi kullanan müşteri nakit olarak ödüyor. Yani burada müşteri de elini taşın altına koyduğu için risk düşüyor. Ayrıca gayrimenkul dünyada her zaman değer kazanan, sadece kriz dönemlerinde kısa süreli değer düşüşleri yaşayan değerdir. Banka gayrimenkul üzerine de ipotek koyduğu için zaten risk yok gibi bir durum oluşuyor. Hem faiz oranı düşük hem de bankaların en az risk taşıyan kredileri gayrimenkul kredileridir. Bu nedenle bankalar gayrimenkul kredilerini çok sever ve bu sektörde kredilendirmeye ayrı bir önem verirler. Faiz yarışında en rekabet edilen alan her zaman gayrimenkul olmuştur.

- Faizlerin düşmesi en çok emlak sektöründe hareketlilik, sağlıyor bunu da daha önceki dönemlerde gördük. Fiyatlardaki düşüşün ardından faizlerin de düşmesi gayrimenkul piyasalarında hareketlenmeyi hızlandıracaktır. Zaten bir seneden fazla bir süredir ertelenen ihtiyaç alımlarının beklemekte olduğu bir dönemdeyiz. Kredi faizlerinin inmesiyle bu ertelemelerin talebe dönüşmesini bekliyoruz. RETÜRK ofislerinde yaptığımız son haftaki istatistiklere göre özellikle krediye uygun konutlarda talebin 2 kat arttığını gördük. Bu da bize önümüzdeki dönemde emlak sektöründe hareketlilik sinyali veriyor. Tabii faizlerin düşmesi de bunu tetikleyecektir.

- Gayrimenkullerde yaklaşık bir senedir bölgesine göre %20 ile %50 arasında bir düşme yaşandı. Şu an ki fiyatlar düşme fiyatlarıdır. Tabii ki talebin canlanmasıyla fiyatlarda bir miktar yükselme yaşanacaktır. Ancak bu artış bir anda çok fazla olmaz ama yavaş yavaş bir tırmanma olacaktır. Gayrimenkul alacakların özellikle hareketin az olduğu ramazan döneminde pazarlık güçlerinin çok yüksek olacağından bu dönemi alım için değerlendirmelerini öneririm. Okulların açılmasıyla insanların yazlıklardan şehirlere geleceğini ve hareketin başlayacağını düşünüyorum. Tabii faizlerin de etkisiyle bu talep yoğunlaşabilir. Yoğunlaşan talep her zaman beraberinde artışı getirir.

- Yaklaşık bir yıldır yeni ve büyük proje yatırımlarında bir azalma görüyoruz. Ancak son dönemlerde yaşanan durgunluğun etkisinden kaynaklanan bir proje azlığı yaşanıyor. Bir çok projenin beklemede olduğunu biliyoruz. Önümüzdeki dönemde projelerde ekonomik ve sosyal konutların yoğunlukta olacağını düşünüyorum. Çok lüks konut projeleri de ilgi görecektir. Tabii proje sahiplerinin bulundukları bölgelerde RETÜRK gibi profesyonel firmalardan konsept belirlemek için yardım almalarında fayda var. Yani doğru projeler olduğu sürece satış sorunu yaşanmaz ama mutlaka satış profesyonellerinden danışmanlık almak gerekiyor.

Mevduat Faiz Oranlarında Düşüşün Devam Etmesi Halinde, Bankalar Konut Kredisi Faiz Oranlarını da Düşürmeye Devam Edeceklerdir

Yusuf Köroğlu, Century 21 - Home Etiler

- Banka faizleri düştüğünde, mevduat sahiplerinin banka faizlerine alternatif olarak, ilk tercihleri gayrimenkul yatırımı olduğu için bankalar bu pazardan daha fazla pay alabilmek amacı ile konut kredileri oranlarında cazip indirimler yaptılar.

- Mevduat faiz oranlarında düşüşün devam etmesi halinde, bankalar konut kredisi faiz oranlarını da düşürmeye devam edeceklerdir. Mevduat sahipleri mevduatlarını bankada düşük faizde değerlendirmek yerine yatırım yapmayı veya gayrimenkul almayı tercih edecektir. Gayrimenkul'de yatırım ve kullanım amacı ile talep artacaktır. İnşaat sektörü lokomotif sektör olduğu için sektördeki talep artışı ile paralel olarak birçok sektörde talep artışı yaşanmaya başlayacak, yatırımlar ve piyasa canlanacak, ekonomi politikası olarak uygulanan faizlerin düşürülmesi piyasaları canlandırma amacına ulaşmış olacak.

- Gayrimenkul piyasasında talep artışı fiyatları doğrudan etkileyerek satıcıların kolayca alıcı bulmasını sağlayacak ve fiyatları yükseltecektir. 2008'in Eylül ayından itibaren Türkiye'de ağırlığını hissettiren belirsizlik ve kriz ortamı, hükümetin açıkladığı ekonomik paketlerle gayrimenkul sektöründe 2009 Nisan ayından itibaren yavaş yavaş olumlu piyasa havasına dönmeye başlamıştı. Piyasayı canlandırmak için mevduat faizlerinin düşürülmesi de amacına ulaşarak, yatırımları yavaş yavaş hareketlendirmeye başlamış ve bugün de konut kredisi faizlerinin düşmesi ile gayrimenkul sektöründe talep hızla artmaya başlamıştır.

- Nisan 2009' a kadar devam eden kriz döneminde, gayrimenkul piyasasındaki alıcılar fiyatların düşeceğini düşünerek gayrimenkul almayı ertelediler, krizde gerileyen gayrimenkul fiyatları, bugün hareketlenmeye başlayan piyasada alım için cazip seviyededir. Bilindiği gibi her krizde, fiyatların düşüşünden sonra artan talep, fiyatları yükseltir. Uzun vadeli düşündüğümüzde gayrimenkul sürekli fiyatı yükselen ve kira getirisi sağlayan bir yatırım aracıdır. Belirsizlik ortamında işini veya işyerini kaybetme korkusu yaşayan tüketicilerin birçoğunun piyasalardaki olumlu hava ile bu endişesinden kurtulmaya başlaması, konut kredisi kullanım oranını da arttırmaya başlamıştır.

Piyasada, belirsizlik dönemine yaz rehavetinin de eklenmesiyle biriken talep, gayrimenkulde yüksek sezon sayılan Eylül ayının gelmesi ve faizlerdeki düşüşle beraber gayrimenkul piyasasındaki hareketliliği başlatmış bulunmakta.

- Yeni konut projeleri arasında, bitmiş ve oturmaya hazır birçok alternatif bulunmakta, Bitmiş konutların alıcılara kira getirisi sağlaması ve/veya kiracılıktan kurtarması gibi bir avantajı var. Bunun yanı sıra inşaat firmaları projelerde konut kredilerinden daha avantajlı. Hatta kısa dönemlerde sıfır faizle kampanyalar yapması hareketlenen gayrimenkul piyasasında alıcılara çok daha cazip gelecek. Alıcının burada, çabuk karar vermesi ve inşaat firmalarının artan talebi fiyatlara yansıtmadan karar vermesi gerekiyor. İnşaat firmalarının da önünü görebilmesi yeni projelere hız verecek ve topraktan diye tanımladığımız inşaat başlamadan alıcılara yapılacak satışlarda artacak. İnşaat firmaları alıcıların sermayesini kullanarak yapacakları bu projeler için alıcılara çok cazip fiyatlar vermeye devam edecekler.

1-5 Yıl İçerisinde Borçlanma Periyodları'nda Faiz Oranları Makul Oranlarda Gözükmekte Gibidir; Aksi Takdirde Bu Oranlar 1,20-1,38'e Tekabül Etmektedir

Fikret Çalış, Coldwell Banker - Lego

- Sizin de bahsetmiş olduğunuz gibi faizlerin inişi ilk olarak konut kredilerinde görüldü. Neden olarak genel konjüktür içinde T.C. Merkez Bankası'nın halen indirmekte olduğu borçlanma faiz oranlarının piyasa yansıması olarak gösterilebilir. Ancak unutulmaması gereken gerçek konut kredilerinde faizlerin mortage sistemine göre halen yüksek olduğudur. Bu nedenle -kısa vadede 1-2 yıl veya 5 yıl borçlanmalı- mortage mantığına halen uymamaktadır. 1-5 yıl içerisinde borçlanma periyodlarında faiz oranları makul oranlarda gözükmekte gibidir. Aksi takdirde bu oranlar 1,20-1,38 oranlarına tekabül etmektedir. Ayrıca bankaların dosya ve komisyon paraları gibi miktarlarda net olarak üstüne koyduğumuzda oranın gerçeği karşımıza çıkacaktır.

- Bu sebeple kredi faiz oranlarının %1'in altına düştüğü takdirde sanki canlanma daha hızlanacak geri dönüşümü daha rahat olacak gibi gözükmekte bu açıdan bakarsak faiz oranlarının daha da geri çekilebileceği sinyalleri piyasayı canlandırabilir. Fakat bu canlanmanın sırasında mevcut piyasa fiyatlarının artması artık olumsuz etki yapar.

Piyasaya canlılık geldi imajı yaratılmaya çalışılmaktadır. Ancak 100.000 TL'ye 1-2 senede borçlanıldığında ayda 10.000, 5000 TL ancak aylık ödemeyi yapacak sınırlı sayıda alım gücü olan bir kitle mevcuttur. Buda gerçeği yansıtmaktadır.

Mortage süreleri kira öder gibi 20-30 yıl olmadıktan ve faizler giydirilmiş olmadan %1 in altında olmadıktan sonra sektörde çok bereket olacağı kanısı tarafımca yanlıştır.

Ayrıca unutulmamalıdır ki Türkiye'nin ana sorunlarından en büyüğü istihdam ve mevcut bulunan işe uzun vadede sahip olabilme güvencesidir. İnsanların yarın ne olacaklarını bilemedikleri bir ortamda uzun vadede borçlanabilmeleri biraz olanak dışıdır.

Güven endeksinin reel anlamda yerine oturması şarttır. Aksi takdirde pazara iyi niyet olarak verilen bu tür imajların dönüşü tam istenildiği etkiyi yapamayacaktır.

- Uzun bir zamandan beri (2007-2009) yılları başında fiyatların iyice geri gittiği dönemde yeni projelerden gayrimenkul alıp kendince belli bir karı eden veya paraya gerçekten sıkışan kişiler gayrimenkullerini sattılar.

Konut kredi faizleri düştü, fiyatlar yükseliyor beklentileri uzun zamandan beri satmayı düşünen kitleleri harekete geçirecek ve gerçek olması gereken pazar fiyatının üzerinde yine sanal marjlara gayrimenkullerini satış ortamına sunacaklardır. Bu da sektörde olumsuz etki yapacaktır. Unutmayalım ki tapu harçlarında yapılan indirim sırasında doğrudan 10.000 TL avantaj sağlamak için daha önceki fiyata göre 20.000 TL arttırılmış fiyatlar gayrimenkul alacak olanlar buradaki kazanç 10.000 TL değil 10.000 - 20.000= -10.000'dir. Oysa gerçek değeri korumuş olabilsek, fiyatları daha istikrarlı bir biçimde kontrol edebilsek bu durumla karşılaşılmaz ve piyasada önemli ölçüde büyüme olurdu.

- Yeni projelerin etkisi uzun bir süredir %1 peşin %30 gayrimenkul ev tesliminde geri kalanı uygun banka kredileri ile %0,80-0,90 gibi aylık faizlerle yeni projeler satın alındığında ancak bu projelerin en yakın teslim süreleri 2010-2011 yıllarıdır. Bu nedenle cazip görünen ve maket üzerinden alınan projelerde alıcıların kılı kırk yararak projeyi bitirebilecek finansal kudreti olan projeleri tercih etmeleri faydalarına olacağına inanmaktayız.

Her Bütçeye Uygun Fiyatlar Ortaya Çıkabilir Fakat Çok Geç Kalınmadan Piyasada Uygun Konutlar İçin Görüşmelere Başlanabilir

Kerem Arslanlı, Reha Medin - Merkez

-Konut kredileri gayrimenkul sektörünün en önemli bileşenidir. Türkiye'de konut kredileri gayrisafi yurtiçi hasılatın çok azını kapsamaktadır. Bazı Avrupa ülkelerinde ülkenin GSMH kadar konut kredileri işletildiğini görmekteyiz. Sabit geliri olan bir hanenin uygun fiyatlarla ev sahibi olacağı faiz oranları yakalandığında pazarda daha da büyük canlanma olacaktır. Piyasaların düzelmesi ile banka kredilerinin bu büyük açık olan alana yönelmesi normal karşılanmalı.

-Faizlerin düşmesi konut kredilerinde ulaşılabilirliği arttıracağından bu durum talep değişkenini yukarı çekecek ve konut fiyatlarında artışa sebep olacaktır diyebiliriz. Önümüzdeki günlerde, geri ödemelerde her bütçeye uygun fiyatlar ortaya çıkabilir fakat çok geç kalınmadan piyasada uygun konutlarla görüşmelere başlanabilir. Uzun zamandır konut almayı bekleyen potansiyel alıcılar fiyatları bir anda arttırabilir. En çok hareketlilik yaşanan Eylül, Ekim ayları fiyatları biraz daha yukarılara taşıması olasıdır.

-Faizlerin düşmesi kesinlikle fiyatlarda artışa sebep olacaktır.

-Yeni konut projelerinde artık pazarın beklentileri farklı noktalara kaymaya başlıyor. Pazardaki arz fazlası kullanıcılara kriz ortamında seçenekleri değerlendirme ve karşılaştırma fırsatı sundu. Yeni konut projeleri içerisinde kentten uzak ve belirli bir sosyal altyapıyı sunmayan projelerin uygun fiyatlardan alıcı bulması uzun zaman alacaktır. Şehir'den uzaklaşan kesimin artık şehri yaşayan projelere ilgisi artabilir. Bu noktada da gayrimenkulun en önemli başarı etkeni lokasyon devreye giriyor. Uygun lokasyondaki konut projeleri kriz sonrasındaki pazarda daha fazla prim yapması olasıdır.

Bir Kaç Yıl İçersinde Emlak Eskisi Gibi Altın Çağını Yaşayacak

Cem Bartu Gürpınar, Realty World - Rota

-Buna etken olan piyasada birkaç fonksiyon oldu. Bankaların da dikkat etmesi gereken önemli etkenlerden bazıları şöyledir;

-Bildiğiniz gibi konut kredileri uzun süreli kullandırılan kredilerdir. Riski diğer kredilere göre daha azdır. Bu etkenlerden bir tanesi...

-Krediyi kullanan müşteriye, bankaların enstrumanlarını ve ürünleri kullanabilme şansı, pazarlama şansı doğuyor.

-Kullandırılacak konut kredileri rakamları, diğer kredilerden muntan olarak daha yükseksektir. Bu nedenle bankaların yurtdışından almış oldukları sendikasyon kredilerinin riskini azaltmış olup vadelerini planlama yapma şansı doğmuştur.

Özetle konut kredileri bankalar için riski düşük ve daha garantili kredilerdir. Global olarak ekonominin eğrisinin yukarı doğru çıkmış olması, piyasaya tekrar nakit paranın girmeye başlamış olması, piyasanın tekrar canlanmaya başladığının göstergesidir. Bu kredilerin düşmesine etkendir.

-Faiz düşüşlerinin devam etmesi bankaların yeni kredi seçenekleri, ödeme planları doğrultusunda bireysel konut satıcılarının ve inşaat firmalarının satışlarını olumlu yönde etkileyeceği belirgin bir şekilde gözüküyor. Bununla beraber sektördeki inşaat firmaları da yeni projelere daha cesaretli yaklaşma eğiliminde olup kredi faizlerinin de düşmesiyle beraber alıcıların da piyasada ki stok fazlasını eriteceği düşünülüyor.

-Piyasada ki stokların erimesi, uzun süre piyasada satılması beklenen gayrimenkullerin satılmasının ardından faiz oranların düşmesinin verdiği etkiyle beraber 2,3 ay içersinde konut fiyatlarında yukarı doğru yükselme eğilimi olacağı düşünülüyor.

-Yeni konut projeleri kriz ortamından yavaş yavaş çıkılması ekonomik göstergelerin pozitif yönde değişmesi ve firmaların ellerindeki konut fazlalarını eritmesiyle beraber yeni konut projeleri ve ticari projelerin yeniden ivme kazandığı bir kaç yıl içersinde de emlağın eskisi gibi altın çağı yaşayacağını düşünüyorum.

Parayı En İyi Değerlendirmenin Yolu Orta Vadede Gayrimenkul Seçeneğidir

Selahattin Ertaş, Wec - Doğuş

-Uluslararası finans krizinin yaratığı işsizlik ve istihdamın daralmadan dolayı merkez bankasının faizleri aşamalı olarak aşağı çekmesi ile yatırım ve istihdama yönelmesini hedeflemektedir. Merkez Bankasının kredi faizlerini tarihte görülmediği kadar düşürmesi ile faizlerin tek haneye düşmesinin ardından bankalar adeta bir biriyle yarışırcasına faizleri düşürmeye başladı. Bankaların bu kadar faiz düşürmesinin nedeni; Merkez Bankasının faiz indirimleri etkili olmuştur. Piyasada konut almak isteyenler, uzun zamandır taleplerini erteleyenler faizlerin düşmesi ile birlikte sonbahar aylarında emlak piyasasında bir kıpırdanma olması bekleniyor. Uzun vadeli faizlerdeki düşüşün % 1,00 altına düşmesi gerekir çünkü kısa vadeli faizlerin düşüşü uzun vade için olması gerekir. Gayrimenkul piyasasında son yıllarda büyük iniş çıkışlar yaşadık. Oluşan köpüğün alındığını düşündüğümde burada arz talep dengesi içinde fiyat değişimleri olacaktır.

-Faizlerdeki düşüş nedeniyle gayrimenkul artık en gözde yatırım aracı olarak daha öne çıkacaktır. İkinci el konutların fiyatları %30 `lara kadar düşmüştür, yatırım için konuta yönelmenin başlaması gerekir çünkü eskisi gibi faizlerden para kazanılmıyor.Bir süre önce faizler yüksekti şimdi ise halkımız alışmadığı bir durum ile karşı karşıyadır. Çünkü yılardır hep yüksek faiz ile parasını değerlendiriyordu şimdi alışılmadık bir durum ile karşılaştı şimdi parayı en iyi değerlendirmenin yolu orta vadede gayrimenkulde değerlendirmek.

-Konutlarda kimse eskisi gibi fiyatların ikiye üçe katlanır diye düşünmesin artık Türkiye de öyle olmayacak konut tada rekabetin ve serbest piyasa ekonomisinin çalışmadığı ülkelerde bu olur bu gün Türkiye de eskisi gibi olmayacaktır ama konut fiyatları makul oranlarda arz talebe göre yavaş yavaş yukarı doğru gidecektir. Konutta talebin artması için sadece konut faizlerini düşürmesi yeterli değildir. İstihdamın sağlanması için kobilerin, diğer sanayi kollarının bankaların kredi koşullarını kolaylaştırması gerekir.

-Yeni konutlara her zaman olduğu gibi yine talebin olacağı kesin... Yalnız müteahhitler bu durumu fırsat olarak görüp yeni konutların fiyatlarını yükseltebilirler.

Tuğba Kıral, Turyap - Anadolu Hisarı


- Bankalar açısından çapraz ürün satışları da dikkate alındığında karlı ve teminatlı bir ürün olduğu için ilk adım bu tarafta atılmıştır.

- Orta vadede yeni talepler oluşabilir. Mevcut konut stoğu eridikçe sadece lüks konut değil hepsi için sektörde hareketlilik artabilir.

- Orta vadede bir artış beklenebilir.

- Bir yaşam tarzı sunan, özellliği olan veya fiyat açısından uygun olan yeni konut projelerinin hızlanmasını bekleyebiliriz.
Sabah/Özlem Yılmaz