Gayrimenkul yatırımları ne kadar karlı?
Gayrimenkul, en yalın anlamda, taşınmaz ya da bir arazi ve bu arazi üzerine inşa edilmiş her şey olarak tanımlanabilir. Bu tanım içerisinde gayrimenkulleri oturmaya elverişli olan konut tipindeki yapılar ve ofis, alış-veriş merkezi gibi oturmaya elverişli
Konut olarak kullanılan yapılar ise belirtilen bu türler içerisinde en fazla önem verilmesi gereken gayrimenkul türüdür. Konut niteliğindeki gayrimenkuller bir barınma aracı olmakla birlikte, gelecek dönemler için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilebilen bir mal özelliğine sahiptirler.
Genel olarak konut tipindeki gayrimenkul sahipliğinin aranan bir yatırım alternatifi olmasının yararlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:
a) Gayrimenkul Değerinin Artması
Gayrimenkulün kullanımına ve mülkiyetine ait gelecekte sağlanacak nakit akışlarının bugünkü karşılığı gayrimenkulün değer kavramını ifade etmektedir. Ülkedeki genel ekonominin gidişatına, arz-talep dengesine ve çevre koşullarına bağlı olarak gayrimenkuller zaman içerisinde değer kazanır ya da kaybederler. İyi konumdaki bir gayrimenkulün sınırlı miktardaki arzına karşılık piyasada oluşan talep baskısı, arsanın ve binanın zaman içerisinde değer kazanmasına neden olmaktadır. Değer kazanmanın miktarı ise, gayrimenkulün konumuna, oluşan alış fiyatına, alternatif kullanımlarına ve tüm bu kullanımlar için piyasada oluşan genel talebe göre değişiklik göstermektedir.
b) Gayrimenkul Yatırımları ile Enflasyona Karşı Korunma
Uzun vadeli yatırımları tercih eden hane halkı için en büyük risk algısının enflasyon riski olduğu bilinmektedir. Enflasyonun yol açtığı olumsuz etkilerden uzun vadede daha iyi korunabilen varlıklar, hane halkı tarafından daha çok tercih edilmektedir. "Gayrimenkul yatırımları enflasyona karşı değerini en iyi şekilde koruyan yatırım araçları arasında yer almaktadır" varsayımını test etmek amacıyla literatürde pek çok çalışma ele alınmıştır. Fama ve Schwert'in "Asset Returns and Inflation" adlı çalışmalarında; Ibbotson ve Siegel'in "Real Estate Returns: A Comparison with Other Investments" adlı makalelerinde ve Hartzell, Hekman ve Miles'ın "Real Estate Returns and Inflation" adlı eserlerinde ortak olarak, konut yatırımlarının enflasyona karşı tam anlamıyla koruma sağladıkları ifade edilmiştir.
c) Beklenen Gelir Değişkenliğinin Az Olması
Gayrimenkul yatırımları yatırımcılarına kira geliri elde etme imkânı sunmaktadır. Öngörülebilir ve düzenli kira gelirleri yatırımcılar açısından kazanç niteliğindedir. Yatırımcılar açısından düzenli gelir getiren bir varlık genelde nakit akımları toplamı kadar bir fiyattan satılacağından, piyasa fiyatının da daha az değişken olması beklenmelidir.
d) Sermaye Kazançları
Gayrimenkul yatırımları yatırımcılarına hem düzenli kira geliri sağlamakta hem de satış fiyatının alış fiyatından yüksek olması durumunda sermaye kazancı sağlamaktadır.
Özellikle 2004-2006 yılları arasında yurtdışı kaynaklı dövizin bolluğu, Türk Lirası'nın değer kazanmasına enflasyonun düşmesine ve konut kredilerinin faiz oranlarında da azalmalara sebep oldu. Ancak özellikle 2008 yılının başından itibaren ABD kaynaklı konut krizi ve bunun mali sektöre hasar vermesi sonucunda enflasyonda ve konut kredisi faiz oranlarında artışlar gözlemlendi. Yaşanan bu durumun bir sonucu olarak, konut tipindeki gayrimenkul yatırımlarından sağlanan getirilerin, TÜFE ile indirgendirilip alternatif finansal yatırım araçlarıyla kıyaslandıklarında, eski cazibesinde olmadığını söylemek mümkün.
ALİ HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi
İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi
[email protected]
