Hangi vadeyle ev alınır?..

Hangi vadeyle ev alınır?..

Son zamanlarda görsel ve yazılı basında yeni gayrimenkul projelerinin büyük tanıtımları yapılıyor.



Bu yeni projelerin neredeyse tamamı satış stratejilerini son 6 ay içinde yükseliş trendine giren banka konut kredilerinin yüksek olmasına alternatif şekilde hazırlanan uzun vadeli ve alternatifli ödeme planları ile kamuoyunun karşısına çıkıyor.

Haklı olarak son 6 ay içinde konut kredi faizlerinin yükseliş trendine girmesi ile şirketlerde satış stratejilerini alıcı/müşterilerine daha düşük faiz oranları ile sunmak zorunda kaldı.

Özellikle son 4 senedir inşaat sektörü için hayat damarı olan konut kredilerinin faizlerinde ki yükseliş gayrimenkul sektörü açısından ciddi bir handikaptır.


Velev ki Eylül ayında başlayan küresel krizin akabinde kışa rastlaması da açıkçası tam bir talihsizliktir.

Tabi bu durum durgunluğu daha da artıracak ve mortgage kredi kullanımlarında ciddi düşüşler olacaktır ve mevsimsel olarak işlerde yavaşlayacaktır.

Bu durum da sektörde faaliyet gösteren şirketler de kendi pazarlama ve satış stratejilerinde düşük faiz oranları veya tefe/üfe seçenekli olarak uzun vadelendirme yi ön plana çıkararak müşterilerine sunacak ancak bu da maliyetlere yansıyacaktır.


Dikkat edilirse bu dönemde satışa arz olunan yeni projelerin konseptlerinin beğenilmesi de gelen taleplerden bellidir.

Ancak konsept uygulamaları, lansman, medya planlaması ve reklam bütçesi ile diğer maliyetlerde satış rakamlarını etkileyecektir.

Ancak piyasa şartları özellikle durgun dönemlerde yeni pazarlama stratejileri ve ödeme planları ile şekilleniyor.

İnsanlar fiyatların düşeceğini umut ederek bekleyedursun bazı projelerin vadelendirme ve 1 yıldan sonra tefe/üfe seçenekli uzun vadeli ve ytl bazında ödeme tabloları ile sunulması açık söylemek gerekirse fiyatların daha da artmasına sebep olacaktır.

Bu uzun vadelendirmeler ve düşük peşinatlı satışlar baştan insanlara çok cazip geliyor ve tamamen `uzun vadeli' ve `ytl ödemeli' tablolardan kaynaklanıyor.

Ancak evin toplam maliyetinin kaça geleceği toplam maliyet ne olacağını ise -tefe/üfe ye bağlı olduğu için- doğru hesaplar yapılıyor mu derseniz, hiç zannetmiyorum.

Bu konuya özellikle dikkatinizi çekmek istiyorum.


Ben her zaman gayrimenkul satın almalarda `risk faktörü'nün alıcılar tarafından doğru irdelenmeden ve tamamen vadelendirmeye endeksli seçimlerle yapıldığı için iyi ve doğru yatırımlar olup olmadığının zamana matuf olduğunu düşünüyorum.

Şimdi şöyle düşünelim; bir ev almaya karar verdiğiniz zaman ihtiyaçlar ve sosyal gereksinim mutlaka kararlarınızda etkendir ve satın alma kriterlerinize göre de yeni proje den veya 2.el ev beğenirsiniz ve satın alırsınız.

Hatta paranıza göre ev satın alıp en azından başımı sokacağım bir evim olsun diye düşünürsünüz ve satın aldığınız evde ki bir çok riski de göz ardı edersiniz.

Ancak paraya ve vade imkanına göre ev satın almanızda bu riskleri göz ardı etmeniz ne derece doğrudur, düşünmek lazım, çünkü çıkan faturayı siz ödeyeceksiniz.

Halbuki ev satın alma kararınızı belirleyici etken asla vadelendirme olmamalıdır.

Bakın bu neye benziyor biliyormusunuz, kredi kartı ile bir mal satın alırken peşin ödenirse indirim talep ediyorsunuz ancak satıcı % 5 indirim yaparım diyor veya 12 ay vadeli bu para olur dediğinde ister istemez insanlar peşin indirimi düşük olduğundan satın alacağı malı uzun vadeli almayı tercih ediyor.

Bakıyorum da şimdi yeni projelerde ki ev satışları da aynı bu tarz bir yaklaşımla yapılıyor.

Tabi satın alınan evin fiyatı da alıcıya sırf vadeden dolayı cazip geliyor, halbuki evin toplam maliyeti kredi kullanımını daha avantajlı hale getiriyor alıcının haberi yok!

Veya hemen teslim eşdeğer bir gayrimenkulü 3 yıl sonra teslimatlı bir projeye tercih edip kredi kullansa hem baştan peşin indirimini daha fazla alacak hem de 3 yıllık kira derdinden kurtulacak.

Bu konuda herkes hesabını kitabını tekrar yapmalıdır.

Haliyle bu yeni projelerde zamanla prim yapacak mı derseniz zamana matuf evet diyebilirim.

Geçen yazılarımda da bahsettiğim gibi bu kriz dönemlerinde emlak fiyatları en çok 2.el piyasasında kendini gösterecektir.

Bu tablo önümüzde ki bahara kadar kendini daha da gösterecektir.

Sonuç olarak yeni projelerde ise hiç kimse de fiyat düşüşleri beklememelidir.


Geçenlerde  TOKİ  başkanı Sayın Erdoğan BAYRAKTAR güney'de ki sahillerin değerlendirilmesinin gerektiğini ve İspanya nın bunu başararak ciddi gelirler elde ettiğinden bahseden yazılı basında haberler çıktı.

Malumunuz üzere bu konuda çok şey yazılıp çiziliyor, bizlerde İspanya örneğinde olduğu gibi ülkemizinde bu yoldan yürümesi gerektiğini söylüyoruz.

Çünkü Ülkemizin 4 mevsim yaşanacak bir cennet ülke olmasından dolayı doğal yaşam, deniz, tarih ve kültürel üstünlüklerinin avantaja dönüştürmesi için bu tür kriz dönemlerinde yeni açılımlar yapılmasının zamanıdır diye düşünüyorum.

Burada en büyük görev siyasi iradeye düşüyor.

Son bir haftadır yaşanan ekonomik gelişmeler kriz dönemlerinde alınması gereken tedbirlerin aciliyetini ortaya koyuyor.

Türkiye alınacak bu tedbirlerle yeni pazarlara açılmalıdır.

Bakınız basında çıkan bir habere göre de son 3 ay içinde yabancıların gayrimenkul yatırımlarında ciddi alımlar olduğu görülüyor.

Bu konuda defalarca yazılar yazdık ve binlerce yıllık bir tarih geçmişi olan ve İmparatorluklar üzerine kurulu, değerler, kültürler ve zenginliklerle dolu bu toprakların daha müreffeh olması için bu konularda hızlı kararlar alınmasını ve bu işin de siyasi irade tarafından görülmesi gerektiğini defalarca yazdık.

Bazı konularda Amerika'yı yeniden keşfetmeye gerek yok ki, yapılacak işler zaten bellidir, çünkü Dünya'da bu işlerin ve uygulamaların örnekleri de mevcuttur.

Bize düşen görev hızlı, farklı ve yeni pragmatis yaklaşımlarla çözüm üretmemizdir.

Sonuç olarak; Bu kriz dönemlerini zayiatsız atlatmak için tedbirler gerekiyor.

İlgililere duyurulur.


İyi haftalar.