Herkes iyi düşünmeli..
Konut sektöründe işler iyi gitmiyor. Özellikle 2.el piyasasında ki durum hiç iç açıcı gözükmüyor.
Nereye baksam ya satılık yada kiralık tabelaları ile donatılmış.
2007, 2. Çeyreğinden itibaren devam eden mortgage krizi Amerika da 120 banka, finans ve mortgage kuruluşlarını ciddi olarak etkilediği uzmanlar ve piyasa yorumcuları tarafından açıklanmıştı.
Malum geçen hafta da 2 finans kurumu iflasını açıkladı.
Piyasa uzmanları sırada en az 10 bankanın daha olduğunu ve bu iflasların ard arda süreceğinden bahsediyor.
2007 yılından itibaren başlayan bu global kriz için şahsi öngörümüz 2009 yılı, 3.çeyreğine kadar bu dönemin devam edeceği yönünde idi.
Şu anda gerek proje satışları olsun gerekse 2.el piyasası olsun arzda biriken stokları da göz önüne aldığınızda çok ciddi anlamda yığılmalar var ve satış bekleyen ve arza sunulmuş neredeyse 200.000 mülk var.
Piyasalarda yaşanan bu çöküntü USD artmasına, İMKB endeksinde düşmelere neden oldu.
İşte bu dönemde bankalar açısından konut kredilendirmesinde en büyük sıkıntılardan biri de değerleme konusudur.
Özellikle bankacı dostlarımın değerleme üzerine yazdıklarını ve şikayetlerini okuyunca aklıma 2004 yılında yaşadığım bir anekdot geldi.
Büyük bir bankanın üst düzey bir yöneticisi beni ziyarete gelmiş o zaman ki piyasalar ve gelecek üzerine konuştuğumuzda aynı bugün bu makamların sahipleri olan dostlarımın da taşıdığı endişeyi sanki o günden görerek ''Azizim bu değerleme konusunda ne düşünüyorsun'' diye sorduğunda bende düşünceleri anlatmıştım.
Dün gibi hatırlıyorum ve şunları anlatmıştım;
Gayrimenkul değerlemesi başlı başına bir iştir ve ciddiyet, bilgi ve donanım ister.
Çünkü kredilendirmenin en önemli ayağı olduğundan gayrimenkulün her
zaman 2 ayrı fiyatı olduğunu ve şartların ve koşulların durumuna göre değerleme yapmak gerektiğini, yoksa zamana matuf düşünce ve vehimlerle rakamlarla oynamanın ciddi sıkıntılara ve riskleri de beraberinde getireceğini konuşurken en önemli konu olan fiyatlandırmanın raporda her zaman satılabilir değerinin yani ederinin yazılması gerektiğini konuştuk.
Eğer bir mülkün gerçek değerini o rapora yazarsanız hata edersiniz ve risk alırsınız.
Bankalar ve piyasalar gerçek değerini bilmek ister ama ederinden alır, çünkü kural budur.
Bir mülkün değerlemesin de tesbit edilen rakamın değişkenliğini göz önüne alarak ki bu konuda bir gayrimenkul için 10 eksper gönderin 10 unda da ayrı fiyat verecektir.
Dolayısıyla konut finansmanı için baz alınacak rakamı gerçek fiyatı bile olsa değerleme raporunda ki rakamın max. %50 sini aşmayacak şekilde kredilendirme yapmak lazım diye anlatmıştım.
Bu konuda riski tek taraflı olmaktan çıkartarak dağıtmak gerekiyor.
Hatta Dünya da konut finansmanı konusunda her ülkenin değerleme raporlarına göre %40 ile %90 arasında kredilendirme yaptığını bu durumun o ülkenin siyasi ve ekonomik yapısının gücü ve parametreleri ile ilgili olduğunu konuştuk.
Şimdi düşünelim, bugün bankacılar veya finans kuruluşları konut kredisi satmak için şartları niye bu kadar zorluyorlar anlamış değilim.
Halbuki bir gayrimenkul için hazırlanan değerleme raporlarına yazılan bedele göre o mülke %80-90 oranında kredilendirme yapmak bence bankalar ve müşteri açısından büyük riskler taşımıyor mu?
Hem insanları daha fazla borçlandırıyorsunuz hem de kurumu riske atıyorsunuz, olacak iş değil.
2001 dönemini hatırlayın ve o dönemde gayrimenkul ve emlak fiyatları USD bazında %50-70 değer kaybederek düştü.
Buna benzer olası bir krizde fiyatların tepe taplak olacağını ve o zaman piyasaların ne olacağını varsayabiliyormusunuz?
Burada risk tamamen banka ve müşteride olduğuna göre şartlar inanın 2001 koşullarından daha kötü olacaktır.
Velev ki ülke son 10 senede 2.bir ekonomik krizi ve buhranı kaldıramaz.
Ben o dönemde bunları anlattığımda bankacı büyüğüm parayı satmak zorunda olduğunu ve paranın da en garantili satışının ancak gayrimenkulle olabileceğini anlatmıştı.
Tabi o dönemde bankalarda çok ciddi anlamda biriken likideteyi satmak durumunda olduklarından konut kredileri hız kazandı ve faizlerde ciddi düşüşler yaşandı.
Ancak o zaman ki dönem farklıydı, bu gün ki şartlar ve dönem çok farklıdır.
Çünkü o dönemde piyasalarda ki alternatif proje sayısı şimdikinin neredeyse %10 u kadardı.
Bu da alternatifi az piyasa demektir ki mevcutlar ciddi fiyat artışları ile o dönemi iyi değerlendirdiler.
Ancak bugün projeler çok artmış ve değerleme konusunda ciddi riskler var.
Bugün itibariyle dikkat edilirse;
1- Satışlar da çok ciddi anlamda düşüşler var.
2- Konut kredi faizleri yükseldi.
3- Pazarda alternatifler çoğaldı.
4- Piyasalarda ki risk oranları yükseldi.
Gibi sebepler tamamen içten kaynaklanmadığı için reel piyasaları etkileyen bu durum tamamen dışta yaşanan ekonomik ve siyasi konjüktüre bağlıdır.
Geçmiş dönemlerde yaşanan krizler kısa sürelerde aşılabiliyordu.
Ancak küresel sermayenin ağırlığı piyasalarda ki hacmin büyüklüğüne göre kırılganlığı da ortaya koymaktadır.
Bu son dönemde alternatifler arttığı için riskler de arttı.
Artık emlak ve gayrimenkul piyasasında kırılgan fiyat dönemi başladı.
İyimser içindeyim, ve bu sürecin fazla uzun sürmemesini diliyorum.
İyi haftalar.
