İmar affı yönetmeliği!

İmar affı yönetmeliği! İmar affı yönetmeliği!

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç, kamuoyunda imar barışı olarak bilinen Yapı Kayıt Belgesi verilmesi konusunu kaleme aldı.



 İMAR AFFI   
a)  1986 yılından bugüne yapılmış iskana aykırılıklar (1986 öncesinde yapılmış ve affa hiç girmemiş yapılarda dahil olmak üzere) barındıran yeni yapılarda ki aykırılıklar giderilmiş olacaktır. Örneğin; Çatı katlarında yapılan fazla kullanım alanları, daire içlerinde yapılan fazlalıklar, ortak alanlarda yapılan fazla ve/veya eksiklikler, fazla çıkılan kat alanları vb.  nedeniyle yapılardaki kaçakların hukuki sorunları ve iskan alınamaması durumu mevcut imar barışı düzenlemesi ile giderilmiş olacaktır.

b)   6306 sayılı yasa kapsamında 31.05.2023 tarihinde sona erecek olan 2981 sayılı yasa kapsamına giren alanlarda bulunan taşınmazlar için de yine imar barışı yasal düzenlemesi uygulanacaktır. Bu alanlarda bulunan yapılar öncelikle kayıt altına alınacak ve sonrasında da kat mülkiyetine istenirse çevrilebilecektir.

c)    Orman Kanunu 2B Statüsüne giren alanlarda bulunan yapılar için de 2B statüsünden faydalanmış ve tapusunu almış olanlar için geçerli imar barışı düzenlemesi uygulanacak ve bu alanlardaki yapılarda öncelikle kayıt altına alınıp sonrasında kat mülkiyetine istenirse geçiş sağlanacaktır.

 Bu düzenlemede süreç; 

1)   31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için geçerli olacak ve başvuru süresi 31.10.2018 tarihine kadar olacak ve yapı kayıt belgesi bedeli en geç 31.12.2018 tarihine kadar ödenecektir. Başvurular Çevre ve Şehircilik Bakanlığı web sitesi veya şimdilik İl Müdürlüklerine (bazı kurumlara yetki verilebilir) yapılacaktır.

2)   Bu kapsama ruhsatsız yapılar, ruhsata veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış yapılar girmektedir.

3)   Yapı sahiplerinin beyanına göre ve yapılacak tespit sonrasında  yapı ve arsanın mevcut durumu,, yine bu yapıda bulunan kaçak yapılaşma alanı ve miktarının ne olduğu tespit edilerek arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyet değeri toplamı üzerinden konutlarda %3 işyerlerinde %5 oranında bir kayıt bedeli alınacaktır. İşte bu bedel sonrasında bu yapıya bir Yapı Kayıt Belgesi verilecektir. örneğin 

3a)  İskansız olması şartı ile 1000 m2 arsanız var (belediye rayiç değeri M2 için 500 TL) içinde de 200 m2 bir yapınız var yapı 4 katlı bu durumda (yayımlanan esaslara göre 3-7 katlı binalar için m2 1000TL) bu durumda500.000 TL arsa (1000X500) ve 200.000 TL  yapı maliyet değeri (200X1000) olacaktır. Bunun toplamı olan 700.000 TL’nin  %3’ü 21.000 TL konut ise, %5’i ise 35.000 TL işyeri olması halinde ödenecek ve yapı kayıt belgesi alınacaktır.

3b) İskansız olması şartı ile yukarıdaki örnek tamamen baki kalmak üzere o yapıda birden fazla malik var ise ve o malikler bu affı kabul etmiyor olsa bile yukarıdaki bedelleri tamamen ödeyecek ve diğer maliklerin paylarını onlardan rücuan talep edebileceksiniz. 
3c) İskanlı yapılarda iskandan sonra ortaya çıkan yapılaşmalarda ise sadece size ait olan bölümün arsa emlak değeri ve yapı yaklaşık maliyet bedelini ödeyerek yapı kayıt belgesi sahibi olabileceksiniz.  

3d) Karma kullanımlarda yani ticari ve konutun karma olduğu hallerde ise konut alanı ve ticari alanlar ayrı ayrı hesaplanacak ve buna göre hesaplanacak toplam üzerinden konut kısmı için %3 ticari kısım için %5 ödeme yapılacaktır. 

4)   Yapı Kayıt Belgesi almış olan yapılar için öncesinde düzenlenen Yapı Tadil Tutanakları kapsamında verilen yıkım kararları ve idari para cezaları iptal edilecektir. Yine mahkemeler nezdinde sürdürülen imar kirliliği suçlarının da konusuz kalması gerekmektedir. 

5)   Yapı Kayıt Belgesi sahibi olan taşınmazlara abonelik grubuna göre su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecektir.

6)   Yapı Kayıt Belgesi sahibi olan yapılar için geçerli olmak üzere bu yapıda bulunan hak sahiplerinin yarısının onayı ile cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilecektir. Mevcut imar durumuna göre oradaki cinse göre (işyeri tanımı vb gibi) bu durumda Kat Mülkiyetine geçmek için yapı sahiplerinin tamamının onayı ile değişiklik yapılabilecektir. Yapı Kayıt Belgesi kapsamında ödemesi yapılarak yasal hale getirilen yapılar için kat mülkiyetine geçiş ve/veya cins değişikliği işlemleri için Yapı Kayıt Belgesi için ödenecek harç miktarı kadar bir harç daha alınacaktır. Yukarıda 3a örneğinde konutlar için 21.000 TL ödenmiş ise tüm hak sahiplerinin muvafakati ile 21.000 TL. daha ödeyerek bu alanın tamamı kat mülkiyetine çevrilecektir. Kat mülkiyetine geçmek için;

6a) Yapıda buluna tüm hak sahiplerinin %100 muvafakati

6b) Yapı kayıt belgesi için ödenen miktar kadar daha harcın ödenmesi 

6c) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,

6d) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge

6e) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı

6f) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı, ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulacaktır.  

7)   Yapı Kayıt Belgesi alınan taşınmazlar eğer Hazine veya belediye arazileri üzerine kurulmuş taşınmazlar ise bu arazide hak sahibi (zilyed) olduğunu ispat eden Yapı Kayıt Belgesi sahibi ve/veya mirasçıları veya sözleşmesel olarak bu arazilerin hak sahibi oldukların ispat edenlere Hazine arazileri için Bakanlık belediye arazileri için ise ilgili belediye başkanlığı tarafından bu araziler rayiç bedel üzerinden belirtilen tarihe kadar başvurmaları halinde doğrudan satılacaktır.

8)   Yapı Kayıt Belgesi ile mevcut taşınmazı içerisindeki veya fazlalık alanlarını yasal hale getiren hak sahiplerine, bu hak mevcut yapıların yıkılması veya kentsel dönüşüm alanı içerisine girmesi halinde bir kazanılmış hak sağlamayacaktır. Yani bina yıkıldığında ve yeniden yapıldığında mevcut imar durumu geçerli olacak ve öncesinde imar barışı ile getirilen haktan dolayı bir kazanılmış hak talebi ileri sürülemeyecektir.

9)   Yapı Kayıt Belgeleri mevcut tüm yapılar için geçerli olmak üzere binaların yıkılıp yeniden yapılmasına veya 6306 sayılı yasa kapsamında kentsel dönüşüm uygulamasına tabi olduğu ana kadar geçerlidir. Özetle; yeni yapılmış binalarda var olan aykırılıklar için bu binaların bir dahaki yıkımına kadar, eski yapılar için de kentsel dönüşüm uygulaması kapsamına girdiği tarihe kadar geçerli olan bir belge niteliğinde olacaktır.

10) İmar affı;

10a) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,
10b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun Geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,
10c) 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,
10d) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,
10e) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerindeki yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.

Bilgilerinize saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı