ING Mortgage Barometre'nin mayıs ayı sonuçları!

Nisan ve Mayıs aylarında ING Mortgage Barometre'nin sert düşüşünde temel olarak mevcut piyasa koşullarını konut satışı için uygun görenlerin oranının artması, konut alımı için uygun görenlerin oranının ise düşmesi düşmesi etkili oldu. Ekonomiye dair beklentilerin iyileşmeye devam ettiği bir dönemde böyle bir gelişme olması ise yine de ileriye yönelik bir belirsizlik sinyali olarak algılanabilir. Özellikle ING Mortgage Barometre'nin ilk aylarda tüketici güvenine paralel seyrinin son iki ayda ortadan kalkması önümüzde açıklanması gereken bir gelişme olarak durmaya devam ediyor. Bu bağlamda bugün itibarıyla anketin detaylarında gördüğümüz en önemli şey ise söz konusu düşüşün daha çok sosyo-ekonomik statüye göre C gruplarından geliyor olması. Anket katılımcılarının %70'ini oluşturan bu grupların neden daha ağırlıklı olarak mevcut piyasa koşullarını konut satışı için uygun gördüklerini açıklayabilmek gerekiyor. Burada açılması gereken diğer bir dipnot da her ne kadar anket katılımcıları arasında mevcut koşulların geçtiğimiz yıla göre daha iyi (çok daha iyi) olduğunu düşünenlerin oranı artmaya devam ediyor olsa da (ekonomiye dair beklentiler iyileşse de), henüz genele yayılmış bir “iyileşmeden” söz etmek mümkün değil. Nitekim Mayıs 2010 dönemi itibarıyla anket katılımcılarının %60'ı hala mevcut ekonomik koşulların daha kötü (çok daha kötü) olduğunu düşünüyor. Merkez Bankası-TÜİK tüketici güven endeksinde mevcut üç aylık dönemi geçen üç aya göre olumsuz gören katılımcıların oranı Nisan itibarıyla %52'ye kadar gerilemiş durumda. Dolayısıyla anketimizde kötümserlik konusunda kontrol dışı istatistikî bir yanlılık sorunu ile karşı karşıya olabiliriz.

Tüm bu değerlendirmeleri dikkate alarak temeldeki sorumuza geri döner ve bir miktar spekülasyon yapacak olursak: belirli bir zaman aralığı içinde ev alma-satma olasılığı AB grubuna göre daha sınırlı olabileceği tahmin edilen C gruplarının konut satışı eğiliminin güçleniyor olması için söz konusu kaynağa ihtiyaç duyuluyor olması oldukça büyük bir olasılık (burada mevcut evini daha iyisi ile değiştirmek isteyenlerin piyasayı konut alımı için uygun gördüğünü belirteceğini varsayıyorum). Bu da önümüzdeki dönemde hem tüketici güveninde hem de büyümede bir yavaşlama olabileceğine işaret ediyor. Katılımcıların alabileceklerini söyledikleri ev fiyatının Mayıs ayında belirgin şekilde gerilemesi de bu bağlamda beklentilerdeki iyileşmenin devam etmekte zorladığının bunun da kısmen satın alma gücü ile ilişkili olduğunun bir göstergesi sayılabilir. Düşük faiz ortamının önceki aya göre daha uzun süre devam edebileceği beklentilerinin güçlendiği bir dönemde kredi imkânlarındaki olumlu seyir ise konut talebini kısa dönemde desteklemeye devam edecektir, güvende kalıcı bir artış için ise işsizlik oranlarında daha belirgin ve kalıcı düşüş görmemiz gerekebilir.
Şengül Dağdeviren/ING Bank Başekonomisti

Rüzgâr tersine mi dönüyor?
A.B.D.'den başlayan küresel finansal kriz Avro bölgesinde de kendisini iyiden iyiye hissettirmeye başladı. Son olarak Fitch'in İspanya'nın uzun vadeli kredi notunu AAA'dan AA+'ya düşürmesi Avrupa'da tedirginliği artırdı. Bilindiği gibi İspanya'daki bankaların yaşadığı sorunun temelinde çok agresif verilen mortgage kredileri yatıyor. İspanya'daki bir bankaya devletin el koyması ve birkaç bankanın birleşmesi haberleri Avrupa'da moral bozukluğuna sebep oldu. Bu moral bozukluğu yavaş yavaş Türkiye'de de yansımaya başladı. ING Mortgage Barometre'de Nisan ayında başlayan düşüş, Mayıs ayında da devam ederek son altı ayın en düşük seviyesi olan 77,4'e geldi (Şekil 1). Bu rakam halkın konut alma isteğinin son altı ayın en düşük seviyesinde olduğunu söylüyor.

İlk olarak anket yapılan insanların konut piyasası hakkındaki görüşlerine bakalım: “Konut alımı için uygun zaman” diyenlerin oranındaki azalış, “Konut satışı için uygun zaman” diyenlerin oranındaki artışla birleşince 2 grup arasındaki fark da son altı ayın en düşük seviyesine gelmiş durumda, %37.  Hala birinci grup daha büyük bir yüzdeyi teşkil ediyor ancak bu yüzde her ay gittikçe azalıyor. Bu durum barometrenin diğer sorularıyla beraber incelendiğinde konut sektöründe bir güven azalması izlenimi veriyor.

İkinci olarak da ev almak isteyen insanları ve planlarını inceleyelim. Burada da genel olarak olumsuz bir hava hâkim. Gelecekte konut satın almayı düşünenlerin oranı, düşünmeyenlerin oranından %13 daha az. Yani gelecekte konut satın almayı düşünmeyenler çoğunlukta (Şekil 2). Konut satın alırken kredi kullanmayı düşünenlerin oranında %62 den %58'e, alınacak krediye yapılması düşünülen en fazla aylık geri ödeme tutarında 968TL'den 916TL'ye, alınması düşünülen evin ortalama fiyatında da 102bin TL'den 91,4bin TL'ye düşüş var.

Bütün bu olumsuz haberlerin iki temel nedeni olabilir. Birincisi mevsimsel etki.  Yani yaz aylarının yaklaştığı bugünlerde tüketici için genel olarak ev alma planları yerine ev bakma planları hâkimken, şirketler ve müteahhitler için de gelecek seneye hazırlanacak projelerin planları yapılır. Bu sebeple Mayıs ayında konut sektöründe durgunluk yaşandığını görmek pek şaşırtıcı olmayabilir. Zaten gazete ilanlarına bakarsak onlarca firmanın ellerindeki konut projelerini sene sonu gelmeden satmaya çalıştıklarını görebiliriz. Ancak endeksteki bu kırılma Nisan ayında başlamıştı. Her ne kadar birkaç bankanın Nisan ayında konut kredisi faizlerini artırdığını bilsek de bunun bütün sektöre yayılmadığını biliyoruz. Bu durumda durgunluğun temel sebebi nedir o zaman? Aslında cevap anketin içerisinde gizli: AB, yani üst gelir grubundaki insanların beklentileri. Genelde sorulara olumsuz cevap veren kesimin AB gelir grubu olduğunu görüyoruz. Yani her ne kadar orta ve alt-orta gelir grubunda olumlu bir hava hâkimse de, üst gelir grubunda bir tedirginlik gözlemleniyor. Ucuz ev almayı düşünenler için önemli bir sorun gözlenmezken, daha fazla yatırım demek olan lüks evlerin alıcıları biraz daha tedirgin. Bu tedirginliğin de üst gelir grubunun genel olarak ekonomiyi daha yakından takip etmelerinden, ve bu sebeple özellikle Avrupa'da var olan olumsuz havadan daha çabuk etkilenmeleerinden kaynaklanıyor olması çok muhtemel. Burada bir şeyi daha not etmekte fayda var: Gayrimenkul hala en cazip yatırım aracı olma ünvanını korusa da, gayrimenkule yatırım yapanların oranında %1'lik bir azalma var. Ama daha da önemlisi yatırım yapamayanların oranında önemli bir artış var: (61'den %67'ya).

Gayrimenkul sektöründe son iki ayda gözlemlediğimiz güven azalışının kalıcı olmaması genel ekonomik trendde bir sapma olmamasıyla doğrudan ilişkilidir. Her ne kadar Avrupa'dan kötü haberler geliyor olsa Türkiye'nin bu havadan çok olumsuz etkileneceğiyle ilgili bir kaygı şimdilik mevcut değil. Yine de herkes Merkez Bankası'nın olası bir faiz artırma kararının yakın vadede gelmesinden endişe ediyor.
Orhan Erdem/Bilgi Üniversitesi Öğretim Görevlisi